看空地產和銀行的邏輯
今天的文章沒有配圖，看起來非常辛苦，還望大家海涵。
是的，我就是看空地產和銀行。今天我就相對詳細和大家講一下，我看空地產和銀行的邏輯在哪裡。
你仔細琢磨一下，是不是二三線的房子，房價突然暴漲？比如說是杭州、成都、長沙、武漢。甚至貴陽，也從7000漲到了10000了吧？老百姓買房子是買瘋了吧？這樣導致一個什麼情況？銀行的壞賬大幅下降。之前成都有不少爛尾的樓盤，為什麼不修？因為修了肯定賠本，老闆自然就跑路了。結果現在呢？跑路的老闆回來了，還把房子修好了，還把房子賣光了。老闆在還了銀行的貸款後，還大賺了一筆。
這裡面，銀行是不虧的，老闆是不虧的。那到底誰虧了呢？總要有一個虧錢的吧？還不是那些接盤的人虧了。有人說，不會啊，我之前買了4套房子，大概400平米，房價從7000漲到20000，我一平米賺13000，累計賺了520萬。
你這樣計算是沒有任何問題的。但是我不知道你知不知道，在2015年5月的時候，不少股民的賬上也是浮盈10%，100%甚至1000%的。但是現在他們都咋樣了呢？賺的始終是少數，大多數是虧了利潤，蝕了本金。懂我的意思嗎？你買的股票數不變，但是股價可能發生巨大的變化。
樓市也是如此，你之前買的是總計400平米的房子，現在也是總計400平米的房子。你要套現了才能算是你真正賺了錢的。其他城市我不是很了解，在成都，確實變現是非常困難的。今天買的一手房，最短交房期限按一年計算，交房後兩年才能拿到房產證，拿到房產證兩年後出售才算比較合適，稅負要低一點。這樣算下來，5年。
5年是一個什麼樣的概念呢？5年前，深圳房價10000，現在100000。5年前，中國股市1800點，現在3100點，經歷了不知道多少輪千股跌停。5年前，蘋果的iPhone就是不朽的存在，現在則被消費者詬病拋棄。總之，5年後的事情，真的不好預測。
5年前我還在讀大學，5年後的今天，不少女同學的娃都會打醬油了。
現在要你搞一個槓桿率逾3倍（首付30%）的投資，還要5年後才能變現，這怎麼看都是一個坑。而且現在的一手房市場的房價並不低，成都至少也是一萬起步了，而二手房房價更高，兩萬起步。5年後真的能取得收益嗎？難說吧？到時候「解禁」了，市場是不是多了那麼多供給，房價會不會受到衝擊呢？難說吧？
我之前還是說了的，房價的極限在哪裡。【實戰理論】房價的極限在哪裡？覺得房價，尤其是一線城市的，還能再漲的，問問自己，每個月還兩三萬的貸款，還三十年，真的沒問題么？我覺得是有問題的，也許是貧窮限制了我的想像力。我總覺得，1000萬的房子，想要變現，挺難的。可能買家能掏出了300萬的首付，但是銀行未必肯掏出700萬的貸款。
基本上去庫存是完成了的，房企的風險逐步轉移給了買房的人。企業的槓桿下去了，居民的槓桿加起來了。在銀行的眼中，按揭貸款一直以來都是優質資產，買房的人只要有錢，他們不敢不還貸款。按揭貸款的利率雖然說不算高，但是持續穩定，也不低了。之前的時候，只要是有人要買房子，銀行都會搶著貸款給買家。但是一貸就是30年，這30年，中國的樓市真的不會崩盤？我覺得難說吧？
好的，如果你認為房價持續上漲，接下來的分析，你就可以直接忽略了。如果你認為房價有可能走平甚至走弱，那你就要好好掂量一下了。
現在我們假設，房子的價格沒有持續上漲，它穩住了，甚至沒有上漲的空間了。我們看一下，現在樓市的基本面是怎麼樣的。
三，限售政策加碼。以前為了限制房價，政策往往是限制炒房團買入房子。但是炒房團的套路太多了，限購政策根本限制不住房價的上漲。那麼現在怎麼辦了？既然不能限購，那就限售吧。相當於關門打狗的策略。「滿五唯一」聽過嗎？如果聽過，那麼你就知道，一套房子的投資期限，至少是5年了。
「滿五唯一」中的「滿五」是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；「唯一」則是指業主在該省份內，登記在國土局系統里得只有這一套房子。通常情況下，房子滿足「滿五唯一」的條件即可是免房子的個稅和營業稅。
前兩大政策說明樓市的基礎其實很脆弱，稍微有點風吹草動，買房者的經濟就崩盤了。後兩大政策說明樓市的投資其實是很不划算的。你看看股市如果雙向徵收印花稅，再限售一下，再徵收持有的稅費，中國的股市是不是一下子跌到地板上去。2007年5月30日，印花稅的稅率從雙邊1‰提高到雙邊3‰，後來發生的事情你們都知道了。而現在的一些股票之所以閃崩，和之前的大股東限售政策應該是有關的。
總而言之，現在的樓市真的不是一個非常好的投資機會了，雖然我仍然認為在成都買一套均價13000的房子是可以接受的。注意，是「可以接受的」，不是「比較划算的」。
上市公司中我沒有見過比房地產行業的資產負債率還要高的行業。加息對房地產企業本身融資成本的影響，對於利潤的侵蝕，應該是非常嚴重的，這個沒有問題吧？3000億的負債，4%的成本是120億財務費用，8%的成本是240億財務費用，12%的成本是360億的財務費用。120億到360億，差240億，稅後利潤的影響就是180億。在不考慮資金鏈可能斷裂的情況下，180億的利潤很可能就沒了。
浦發銀行現在的凈資產是4800億，扣除這100億的不良就是4700億，還有沒有不良？會不會真實水平其實是3800億？2800億？1800億？如果一家企業的資產負債率是90%，負債是凈資產的9倍。如果企業的凈資產下降10%，那麼資產負債率就是91%，負債是凈資產的10倍。如果……這還談什麼風險抵抗能力？我不會否認銀行業很賺錢，我也不會否認銀行的資產很優秀，只是我覺得銀行的表內資產的水分是存在的。那些銀行不想納入資產負債表中的表外資產呢？有沒有水分？有多少水分？我是不知道了，我要是知道，那就見鬼了！問問監管層，他們知道嗎？他們也不知道。沒人知道！
一輛壞了車燈的滿載的大客車半夜在一條陡峭的山路上狂奔，想想就嚇人……
再說回銀行的優質資產之一，按揭貸款。如果按揭貸款出問題了，是不是銀行的資產負債表更難看了？是不是房地產企業的房子賣不出去了？房企的貸款違約了，是不是銀行的資產負債表更難看了？壞賬增多，信貸收縮。這不是金融危機，還有什麼是金融危機？
銀行不該跌嗎？地產不該跌嗎？太應該了！為什麼不計代價地搶在美股徹底崩盤前去槓桿？這就是原因啊！然而，我看到的還是，大家拼了命地去買房子，去討論房子，去吹房子。
我挺慌的，我去了自己的槓桿，只求自己在金融危機的時候還剩下一條狗命。
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