重磅：2018年哪些城市必須買房？這是目前分析最透徹的回答！
撰文丨子木文章來源於子木聊房，ID：zimuliaofang，不代表地產情報站觀點，已獲授權，歡迎關注。
在《軍師聯盟》中，曹操第一謀士荀彧曾對後輩司馬懿說：「國之興亡，人之生死，事之成敗，均在於形勢和人心。居高者，善造勢，位低者，善趨勢，可成矣。」
這句話對司馬仲達尤為重要，他不但運籌帷幄，造勢取人心，為曹丕爭得了太子之位；且後繼與諸葛亮在西城對弈之時，明知「空城計」而不破之。
他知道殺了諸葛亮，三國鼎立的局勢便會被打破，功高蓋主也會讓曹家對他起誅族之意。所以說，觀勢、順勢、造勢，則是一個人一生都要修鍊的本領。
但「勢」這東西並非那麼簡單，不單要看，還要學會用。這也就是為什麼每天都會有有成千上萬的年輕人湧入創業浪潮，爭相成為風口上的弄潮兒，要知道，風口之上，豬也可以飛起來，但這風口過去了，或者拐彎兒了，掉下來的可都是豬肉餡餅。
這幾天美元的持續大幅貶值讓很多人人心惶惶，因為2018年剛過去一個月,美元就跌了3%，創下2016年3月以來最大單月跌幅!
背後有三種可能性，其一，是美國經濟形勢疲軟，再加上特朗普降稅，美國經常賬戶赤字加劇，資本吸引力趨弱，大量資本開始向外流動；
其二，真如2018年預言所說，有金融組織在預謀10年一次的金融危機，故意做空美元，把它作為導火索，觸發全球經濟連鎖垮塌，謀取利益；
其三，美國在精心布局發動匯率戰爭，開啟割草計劃，像93年的日本一樣，先讓日元暴漲，讓日本國內資本外流消費投資，再一針扎破日本泡沫，掏空經濟。
但無論哪種可能性，目前的絕對條件還未形成，如果跌破危機紅線，中國就得全線戒備了，具體還得看下一步美元的走勢。
如果真如其二所說，到時候美元會飛流直下三千尺，誰也擋不住。神擋殺神，佛擋殺佛，美聯儲敢擋，就殺美聯儲。
這就是所謂的全球的經濟趨勢。
再看中國。中國這段時間的市場看似波瀾不驚，實則暗流涌動。
達沃斯論壇之後，中央政治局開始組織領導人加急學習，現代化經濟體系的轉型及建設已經如火如荼。
不得不佩服當今政策的落地效率，目前來看，全行業已經進入了瘋狂擠泡沫周期，最嚴重的當屬是金融市場和房地產市場。
各家銀行紛紛對外發布文件，全面叫停開發貸、個貸，掐死金融向房地產市場的供血管道。這就是所謂的國勢，也叫做國運，我在上篇文章《2018年金融風暴》里具體講過。
到這裡，可能有些朋友就坐不住了。子木你講的又是全球，又是國家，跟我有什麼關係？大勢我是把握不住的，因為對於我們來說，要倒霉一起倒霉，我只關心隔壁老王家剛買了一套房，同事老李家準備過年再買一套，2018年我到底買不買房？
仔細想想，這也是很正常的，因為幸福感源於對比，對於更多的人來講，大家只關心身邊的「勢」。
介於年關將近，這幾天在房產研習社問我2018年是否買房的問題特別多，所以子木特地做了一期文章分享給大家，教你如何判斷一個城市房子的升值潛力。
這個話題剛開始寫的時候還是非常糾結的，因為這麼多城市，不知道從哪個角度下手，城市類型又按什麼維度去劃分能滿足大家的需求，索性就決定按照用戶最典型的幾個問題入手（僅限於帶有投資屬性的購房需求）。
1
大家都應該賣掉三四線的房子去一二線城市發展嗎？
A：首先這個問題存在邏輯上的誤解。一二線城市肯定要比三四線城市的城市化率高，資源優質，產業發達，這點毋庸置疑，但是宜居的話，三四線未嘗不是很好的選擇。很多人世代相傳紮根於一個縣城，你讓他舉家搬遷，賣掉所有資產去一二線城市發展，這是不可能的。
人口流動集群化，追逐更優質的資源和生活條件是必然的趨勢。不妨把機會留給下一代，細心教育栽培，不斷地向上變遷。
對於2018年三四五線城市是否應該買房。這個還要看你城市的情況，如果目前你所在的城市，因棚改或者不沾邊的利好政策讓樓市大火，身邊的人對買房還是趨之若鶩，那你就要立馬停下來了。
這個時候上車已為時已晚，過年3月份又是樓市旺季，恰好處於浪尖上，要等到2018年下半年行情穩定了再出手。半年時間足夠可以讓三四線城市沉澱泡沫。等市場回歸理性，購房者都冷靜下來，供需關係重置了再去選房買房，將會有更大的餘地。
2
每天都在關注房價數據，我這個城市已經顯示連續6個月下跌了，但我去看房，卻發現房價都是漲的，這是為什麼？
A：這個現象再正常不過了，子木搞了好幾年的數據研究分析，都無法校準市場真實情況。因為市場上的房價數據都是假的，包括官方。大家都按照自己的意圖去做數據，官方為了任務，房企為了銷售，你看哪個中介的朋友圈裡的房價跌過？
就比如你出門買了一斤橘子，明碼標價5元一斤，但最後因為討價還價，最後的交易價格並非是原價。但是城管看見了，看到你在老王家買了一斤橘子，於是就記錄了下來：老王今天賣了一斤橘子，賺了5元錢，收保護費2元…
中國房地產的一大特色就是信息不對稱，這個當然和政府的監管力度有關，譬如最有意思的是有的人為了買房避稅，還能和中介搞出個陰陽合同。
一手房還能監控得到，二手房自由化市場是無從考究的。這點和新加坡差之千里，新加坡可以監管定位到每一套房源，能高效反映出市場的真實情況。實現房住不炒，中國目前還很難做到。
所以，中國房價的數據越宏觀越精準，越微觀越失真。在這種情況下，我們就必須學會用其他因素去反推市場的「勢」。
這就是我在寫文章的時候，有個粉絲說我不放數據瞎掰扯，如果參不透本質，數據又有什麼用呢？
就比如當初天津稱濱海新區是中國第一新區，2016年GDP高達10002億元，遠超上海浦東新區，創造了中國城市發展史上的神話！你是來搞笑的么？
無論常住人口，產業級別，還是上市企業總數，土地財政收入比例，上海浦東新區都可以秒殺天津的濱海新區，這個數據就是無用的。
再說說天津，之前子木講過，天津什麼都好，就是離北京實在太近了。京津冀城市群和長三角、珠三角城市群是無法放在一個維度對比的，你見過世界上哪個超級城市群，核心城市旁邊還圍繞著一圈貧困帶？京津冀就是這樣。
追本溯源，還是因為南北差異，水陸差異。長三角和珠三角城市群，即使是一個小縣城早期都是很富庶的，早期的輕工業和富饒的水運資源，高頻活躍的貿易都奠定了穩定的經濟基礎，所以其核心城市並沒有抽干周邊小城市的資源。
而對於北京來講，一開始大家都很窮。要想把北京捧上國際神壇，就必須集全省之力為它供血，人才和資源都被北京吸幹了，周邊還怎麼發展？這就是河北的窘境。
其次是文化的缺失。很早以前，河北的文化就逐漸被京文化沖淡了。不像長三角除了上海本地文化，蘇州還有自己的園林和彈詞，杭州還有白居易和蘇東坡，西湖和大運河，白娘子和梁祝傳說。有文化的地方就有根，有根的地方，人就不容易散去。
這裡提一下水陸差異和胡煥庸線。胡煥庸老前輩在1935年在發表的《中國人口之分布》中，將黑龍江黑河和雲南騰衝相連，那時候還沒有計算機，只能人工測算，這一連，將古籍中的文學記載量化，也預言了中國未來近百年的區域發展。
以胡煥庸線為界，東南遠大於西北，結合水陸差異，你會發現絕大數熱點城市都在有水的地方，除了沿海城市就是沿河（長江、黃河）城市，例如長江上的武漢、重慶，黃河上的濟南、鄭州等。
3
買一個城市的房子，就是投資一個城市的股票，但是怎麼去判斷一個城市的房價是否有泡沫呢？
A：判斷一個城市的房價是否有泡沫，這是一門學問。最簡單的方法就是，你去一個城市的大街上，是否能看到成群結隊嬉笑打罵的年輕人，說明這個城市很年輕，有無限的張力，當然這是個玩笑話。
真正判斷城市房價是否有泡沫，要看很多方面，人口凈流入的比值，GDP增速，是否有可以提供高納稅的產業，城市房地產市場的租售比，庫存量等等。
但子木今天講一個最簡單的，就是GDP和房價的關係。下面是一組數據。
我們以萬億GDP俱樂部成員排行榜做對比分析。
除特殊情況下，城市GDP總量和房價一般是正相關。從圖中可以看到北上廣深的房價和GDP總量是幾乎成正比的，其中京滬兩地遙遙領先。
但是在GDP總量排行里並沒有出現廈門、福州、三亞和珠海的身影，而在房價排行榜，廈門卻排名第四，直逼深圳。所以到這裡你應該清楚了吧，沒有經濟支撐的高房價，只有一個原因，是被投機者炒高的。這些城市的購房風險很大。
再看榜單，重慶經濟總量排名第5，房價排名卻被甩到了46。很多人就興奮了，說這簡直就是價值窪地啊。
但實際情況又不是這樣的，重慶的人口3000萬，體量相當於一個省，和其他同類城市無法對比，而且大量的土地，龐大的庫存和債務黑洞，讓這個城市的可持續發展的道路上根基風雨飄搖，這也就是重慶房價再怎麼漲也跑不過成都的原因。
4
馬上要開通高鐵的呼和浩特，房價肯定會漲上去嗎？
A：大局來看，像內蒙古、山西這些省份正在「東北化」。
靠重工業和能源產業作為支柱的城市，勢必會被供給端改革的洪水衝出國家發展紅利車道。更何況舉國都在產業升級，向高精尖進軍，按照他們現在的基礎和資源情況，未來想要高速發展是很艱難的。
至於開通高鐵房價會不會漲價，短期內群眾心理肯定會漲，但幅度會很小。但是建成之後一定會加速內地人口向外流出，無論是學生外出求學還是人才外出求發展。
之前我在多篇文章中提過，一個城市的生命，要麼得有產業，要麼得有人才。就像武漢，雖然當年發展重工產業轉型較晚，造成人才大量流失，北上京滬，南下廣深。
但是現在武漢政府的覺悟很高，開始大力發展第三產業，人才政策也是日新月異，城市發展潛力和房價上漲預期可想而知。
而對於產業來講，北京的海淀、深圳的南山、杭州的濱江區、未來科技城都在早期完成了第三高科技產業的戰略布局，給未來的產業趨勢做好了鋪墊，那麼無論是響應國家號召還是吸引人才都有了天然優勢。
這點，蘇州就差了些，所以說今年蘇州GDP掉隊是很正常的，因為光靠外部投資，而不去優化內部產業結構，很容易被後來者居上。
還有人問我關於鄭州未來的趨勢怎麼樣，也不用講其他，單就人口，河南9532萬，鄭州956萬，這個量級怎麼也能撐起一個城市的發展，東部製造業一旦轉移，鄭州的人口紅利優勢就爆發了。
最後總結一下，馬上就要過年了，年後3月開春，即迎來第一個購房旺季，在三四線城市，這個現象周期尤為明顯。如果純剛需購房，一定要把握好年前這段時間找房找地段，避免趕上熱潮。
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