看，錢在天上飛！

GIF

來源：悅濤（ID：yuetaoword）

作者：悅濤

先上個圖，據說是

2月6日融創鄭州分公司年會盛況

錢在天上飛，人在地上追。

大概不是孫宏斌想看到的一幕。但是這個搶錢的瘋狂勁頭，卻形象傳達了融創激動的，激情的，激進的擴張。

這家公司就在過去十年中國房地產業就是激素一樣的存在。

從2007年賣出順馳二次創業。到2017年，10年時間，融創問鼎中國地產四強。

鄭州分公司激動撒錢，因為2016年才進軍鄭州的融創，2017年就排上了當地銷售排行榜單前十名。

激進的擴張和戰果，員工不可能不激動，激動了難免要撒錢。

融創的激進策略執行得如此堅決、徹底、執著，除了拿地、融資和超一流的去化能力，是老孫對這個時代的理解。

孫宏斌排斥各種唱衰地產業包括萬科「白銀時代」的說法，堅定看好房地產高端市場的鑽石十年甚至幾十年。

看2016年11月，地產調控已經出台時孫宏斌的內部演講：

借更多的錢，穿越周期的錢

「在經濟下行壓力大的時候，有很多併購的機會。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優勢。

如果有這個機會不去做，反而減槓桿那是不對的。

全世界的貧富分化越來越嚴重。其實在2008年之前，美國老百姓的工資漲的很少，老闆的錢更多了。邏輯就是，因為全球化把工廠搬到中國了，老百姓沒有工作了，但是老闆成本降低了。或者是有了信息化系統以後，比如說沃爾瑪商場，收銀員少了，但老闆的成本降低了。

2008年以前的趨勢是，有錢人越來越有錢了，老百姓收入增長很慢。2008年量化寬鬆以後，美國的貧富分化更厲害。

量化寬鬆那麼多錢都去哪裡了？窮人的收入並沒有很多的增加，錢都去有錢人那裡了。所以，美國的貧富分化、歐洲的貧富分化都是很多很多年存在的事實。

中國的貧富分化其實也是很嚴重的，不會比歐美要好。這個問題怎麼解決呢？西方是通過選票和稅收來調節財富的重新分配，所以才會出現這樣選舉結果（川普）。中國怎麼辦？我不知道。

但是有了這個判斷之後，我們做房地產怎麼定位，就知道怎麼變化了。融創做的是高端，如果算老百姓整體的收入房價比，怎麼算都買不起房。但你算30%那是買的起的；如果算10%更買的起；如果算5%的話，那他什麼房子都買得起。

因為房價漲得很快，GDP增長是6.7%，人民幣在貶值，老百姓的收入實際上並沒有增加。融創一直堅持做高端和改善的，將來一定是有市場的。

投資邏輯：買對地方、買對時間、多借點錢

這個行業一定要理解分兩段：投資、蓋房子。

投資錯了，蓋什麼房子都是賠錢的，你的地買錯了。投資本來就是很難的事，這個行業投資比別的行業更難。為什麼？槓桿太多。有銀行、客戶預付款，有槓桿以後讓投資變得很複雜。

現在投了錢以後，槓桿很高，而且能不能賺錢要在三年以後，比種莊稼還難。這個行業首先是投資，投錯了以後做什麼都不行。地買對了以後有品牌，做高端的，就更好。

規模，這個行業去年不到10萬億的規模，到今年10月底9萬億了。10萬億的規模再增長也難了，但是在快速向大公司集中。

現在前100名佔40%多，前10名佔20%多。去年前10名佔17%，今年已經20%多了，前100名已經佔40%多了。我覺得，這個行業下一步5-10年或者5年左右前100名會佔70%-80%，前10名會佔35%~40%。

這樣的話，前10名平均就要4000億，沒有兩三千億進不了前10名。當然，這個是怎麼形成的？小公司幹不了了，買了地以後掙錢退出做不了讓大公司做，另外就是收購、兼并。這個行業本身就有金融屬性。這個特別重要。

這次的宏觀調控絕對是好事。對誰都是好事，客戶、開發商、銀行等都是好事。地越來越貴、風險越來越大，最後錢更難掙了。

這次調控的嚴厲程度是很多企業預計不足的。這次的宏觀調控力度超過每一次的，這一次是自上而下的，是目標管理的。所以每個地方的政策不一樣，所以執行力度也不一樣。

宏觀調控以後，我們做高端的肯定好。

原來買10套，現在買1套，一定買位置好、品牌好、品質好、大一點的，那就是我們。

理解這個行業的三個特點：

第一點，投資也要做的好、房子也要蓋的好。有的公司，第一階段做得好，第二階段做的差；有的公司，第二階段做得好，第一階段做的差；哪個階段做不好都不行。

第二點，市場規律，在快速的向大公司集中。

第三點，是在時間和空間上都有錯配的情況，空間和時間帶來的不平衡。

有了這三點，我的投資邏輯就出來了：你要買對地方、買對時間，多借點錢。對現在來說，如果有錢的話放到賬上別著急花，後面還有機會。現在還不是時間，多借點錢，最好借的長一點，可以穿越周期的。這就是我說的投資邏輯。」

這段內部發言可以說是孫宏斌思想的精髓。

但是錢放到賬上不花是難受的。

就像融創鄭州分公司的員工賺了錢控制不住地要撒錢，孫宏斌說上面這段話之後就開始了控制不住的撒錢。

非正式統計的2017年前半段，融創在併購上花了1000多億。包括對樂視和萬達的收購。

如果說項目併購相當於常規拿地，這裡面佔主體的非項目式大手筆投資，就是一半狼性十足，一半賭性重現。

融創鄭州撒錢新聞下面很多人批評老孫又不理性了。問題是身不在其中，不知其味。孫宏斌和融創的基因，一直是自帶激素的。

人在高速成長期，企業在激進擴張期，荷爾蒙是抑制不住的。這是跨越周期最難的地方。

早在順馳階段，孫宏斌也認為自己超前看透了房地產業的潛規則：採取分期支付土地款、縮短從拿地到開盤周期等方式，把有限的資金運用到了極致。

療效極佳。所依2003年孫宏斌就當著王石的面說中長期順馳會超越萬科做老大。

2006年順馳資金鏈斷裂、管理失控，香港上市無望，私募撤資，賤賣給路勁基建。

十年後王者歸來的孫宏斌，對財富增長、分配和流向的判斷，還是超一流的眼光。

千言萬語一句話：錢在天上飛，不搶對不起時代。

房地產開發鏈接著 政府財政、銀行貸款 和 居民錢包，三個最大的錢袋子。

所以本質上是政府土地財政的外包商，也是銀行放貸和回收的供應鏈金融商。

傳統經濟的土地財政和貨幣迴流，必須通過這個開發中介。

關鍵是，這個平台是最大的槓桿平台，不管一級土地開發，還是二級市場買賣，都是天然加槓桿。而且可以成為其他行業的槓桿抵押物。可謂杠上加杠的最佳品種。

哪怕價格高到實體成本和居民購買力已經不堪其負，只要核心的財政金融模式不改，地產開發商就必須是財政金融的核心流轉中樞。

1989年人民日報一則短評常被人們拿出來嘲諷房價「空調」。但是這段話里藏了一個極端重要、貫穿30年的定位：

「把這些消費資金（儲蓄存款）變為生產基金，拿出大量的商品住宅組織貨幣回籠是一個重要辦法。」

因為中國人不消費，愛存款。這些錢交給銀行過度放貸又造成大量殭屍壞賬。用房子讓這些貨幣迴流消化產能，是最簡單易行的閉環。

孫宏斌在融創上把這個定位運作到了極致。2015年以來房地產去庫存和居民加槓桿加速了融創登頂的節奏。

自帶激素的企業被外界又來了一針激素，結果就是不瘋魔不成活了。

在孫宏斌的大勢判斷之下，融創不要利潤率，只要擴張性。據說融創拿地時只要能保障8%的利潤率，來者不拒，運作上無所不用其極——「掃地僧」的節奏。

拿地之後的銷售去化，是迅雷不及掩耳盜鈴的「閃電戰」。快速銷售去化回款。

比如鄭州戰績的背後，是入鄭之後不斷被監管部門點名違規銷售。也就是沒拿到預售證就大肆放盤銷售，不求高定價，只求跑得快。

當地通報的描述是：

這些房地產開發企業和中介機構，通過發布虛假廣告、惡意編造散布謠言，製造房源緊張氣氛，採取違規預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以達到其抬高房價、牟取私利的目的。

這些行為不僅損害了消費者權益，也誤導了市場預期，社會影響惡劣。對此，住房和城鄉建設部要求各地繼續加大工作力度，進一步整頓規範房地產市場秩序，促進房地產市場穩定健康發展。

這個打法，融創是看透了地方政府，早賣地回款你有啥不高興，不高興也是假不高興。

同樣是地產商，別人跑一圈的工夫，融創跑了10圈。追逐雷和閃電的力量，把浩瀚的土地裝進了胸膛。

孫宏斌這個高槓桿高周轉、十圈套別人一圈的理念，

1、從產業層面沒有問題。因為提高了效率和供給和消化和貨幣迴流，加速產業和貨幣流轉。

2、從zhengzhi層面，他自己都指出了問題：貧富差距，錢都流到富人手裡。但這不是他能解決的，他只負責把富人手裡的錢套回政府和建材產業鏈。

3、從金融層面，拿穿越周期的錢，應對高價格和高槓桿並存的周期風險。也沒錯。手裡有錢有地還能跑得快，你牛你該牛。

中國房地產業黃金二十年的激素型選手，把地產立國發揮到極致的天才。

只要錢在天上飛，融創毫無疑問會成為中國地產業乃至百業之王，超級巨獸，鑽石牌收割機，槓桿型永動機。

唯一的命門就是「錢不在天上飛」的時候。

這個原理，沒法詳解。錢到底怎麼飛到天上去，又怎麼會消失；富人憑本事賺的錢，憑什麼吐出來？都不是經濟教科書能解釋的。

孫宏斌大勢判斷的潛台詞是：只要一小撮富人越來越好，融創就會越來越牛。他看清的現實就是富人一路在囤房。

從1998年到現在的20年，中國商品住宅賣了不到2億套。由於房叔房姐的存在，持有房子的住戶要除以3，也就是不到7000萬戶。

政府都看不下去了。武漢推出政策：至少四成房源用於保障剛需！

所謂剛需，就是首套。這意思是政府強制之下，才能保障新房購買力的四成來自首套置業者。如果沒有政府干預，大概七八成都是復購囤房或者炒房戶。

也就是富人在囤房，窮人乾瞪眼。

從需求分布，7000萬戶之外的人群都是剛需。但從財富分布，未來的需求仍然要來自這7000萬戶富人。

這是孫宏斌看到的真相。

至於富人是怎麼來的……

錢在天上飛，就是這個意思。銀行放款產生了大量無效投資，現在要去殭屍產能，但是有人從這個金融系統里源源不斷地提款致富。

現在的金融嚴打，當然是因為問題已經很嚴重。房價自己會說話。高到一定程度，就是外溢，溢到加拿大，澳大利亞，歐美日各大城市。

因為富人手裡的房子足夠多、價格足夠高的時候，會追求配置（cangqian）和安全（xiqian）。

當實體經濟越來越不好過，投資機會越來越少，泡沫化的樓市就是資本外流的中介平台。

而且還有一部分金融地產財團當了帶路黨。再不管，錢就真的飛了。

且不說老美那邊火上澆油的加息縮表。世界通貨美元已經進入存量博弈時代。

中國的印鈔不是錨定房子印的，是錨定美元印的。——基礎貨幣。

按老路子，血汗工廠掙外匯，基建地產對內放水。但是放出去的水，有很多成了次貸，甚至直接可以確認壞賬資產。

現在這態勢，有點想正本清源的樣子。但是又不想發生「處置風險的風險」。

這形勢下繼續激進擴張，就是刀口舔血了。

對想一鼓作氣的孫宏斌來說，調控總像跟自己過不去。去年融創賣了3000多億，恆碧萬三巨頭賣了5000多億。

今年融創大概率會拿閃電速度衝擊三甲，但是不撒錢拿地，又沒了後面的乾糧。況且另外三家……

萬科傍上了地鐵，恆大引進了戰投，碧桂園在鼓（qiang）勵（po）員工跟投項目，一點不像想歇腳的樣子。

2018年1月，碧桂園賣了692億，萬科賣了680億，恆大賣了644億。

融創，222億。

有時，荷爾蒙不光是自己分泌的，也是別人刺激的。

據說世界資本市場的三大信仰：美國的股市，日本的債市，中國的樓市。

企業是美國的天，國債是日本的天，房子是中國的天。

雖然美國的天有點想塌的樣子，但是咱這邊……

怎麼看，錢還是在天上飛。

什麼時候停，天知道。

支持我們請點贊和分享給更多的人！

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！