莫干山民宿投資過熱：「親愛的客棧」，你可能會被吞併

每經記者 葉曉丹 張韻 每經編輯 文多

隨著《親愛的客棧》《青春旅社》《漂亮的房子》等民宿類綜藝節目的走紅，民宿也漸漸從小眾走向大眾生活。

提及民宿，不得不說莫干山景區，以裸心谷、法國山居為代表的洋家樂民宿就發源於此。

不少人沒想到的是，剛剛為大眾熟悉的這個行業，其實早已進入艱難求生之路。近期由中國社會科學院旅遊研究中心組織編撰的《旅遊綠皮書：2017~2018年中國旅遊發展分析與預測》顯示，民宿等新興旅遊領域已經出現投資過度的跡象。

1月中旬，《每日經濟新聞》記者也前往莫干山實地調查。在這裡，走在前列的莫干山民宿從業者正努力走出紅海或者藉助資本的力量正在連鎖化擴張，或通過集群化發展來降本增效。可以說，像綜藝節目里那樣輕輕鬆鬆地開客棧，很難存活下來，甚至被大魚吃小魚。

莫干山樣本 行業日趨飽和好房難求

在莫干山鎮上生活了幾十年的朱大姐，到現在仍然不喜歡民宿，她說：「那些客人有時候很吵，鎮上交通到旺季經常堵車，還有為了土地、租金等問題有時候鄰里關係也不好，經常有矛盾。」

而王勇與朱大姐正相反，他眼看這兩年莫干山鎮上民宿生意紅火，2017年便把自家老房子拆後，以100多萬元的投資重建為三層小樓。旺季遊人多他做民宿生意，淡季人少了便自住。

不難看出，因民宿再度熱鬧起來的莫干山，即便到了現在，當地人對此也褒貶不一。

2007年進入莫干山的裸心品牌，先後在莫干山建造了裸心鄉、裸心谷、裸心堡。裸心集團特殊關係副總裁朱燕回憶說，剛開始當地人對他們做的事情都持懷疑態度，經過兩三年運營之後，有一些當地人發現了鄉村旅遊的商機，也開始有意識地跟進做這個產業。

2012年對莫干山而言，是一個關鍵的轉折點。當年紐約時報旅遊版評出「最值得去的45個地方」，莫干山排到了第18名。

「牆外開花牆內香」，一時間此地引起了國內媒體關注，以裸心為代表的洋家樂也被媒體爭相報道。「洋家樂」也出現在了德清縣政府的2012年政府工作報告中，其中提到要培育「洋家樂」為代表的旅遊新業態。

莫干山地處江浙滬3小時經濟圈內，滿足一二線都市白領周末度假休閑的需求，來莫干山的遊客也逐年增長，洋家樂、民宿這一旅遊新業態也迎來了更多的關注。

同濟大學建築系畢業的楊默涵，此前供職於上海同濟城市規劃設計院，2012年離開了上海和好友來到莫干山，創建了民宿品牌大樂之野，楊默涵記得，「2012年來莫干山的時候，做民宿的一隻手都數得過來」。

而如今，莫干山的民宿數量已經超過千家，而且數量還在增長。對於數量持續增加，民宿行業服務平台「借宿」創始人夏雨清此前也曾表示，莫干山民宿市場日趨飽和。

投資客、設計師、畫家、莫干山當地村民各種角色主體都參與進來，在青壚酒店的蔣煜超看來，這也實際說明民宿行業的准入門檻低，「如果做5間房，在一個中等地區，可能花400萬元就夠了」。

1月20日，《每日經濟新聞》記者在莫干山鎮看到，民宿擠滿了小鎮街頭巷尾，而且還有不少民宿仍在建設，鋼筋水泥與山林竹海俱在眼前。

但莫干山鎮居民也向《每日經濟新聞》表示，前兩年外地人來莫干山租房子改造民宿的挺多，但現在有很多是當地村民自己重建房子做民宿。在鎮上開了幾十年麵館的顧大姐透露，現在山上租房做民宿的租金已經漲了不少，租期也可能比之前短，更關鍵的是很多風景好的老房子基本都找不到了。

如今民宿行業還需要避開土地性質、租金暴漲等風險。蔣煜超為了避開風險，甚至最終選擇買下一幢有產權的別墅來做民宿。

生存狀態 專業性漸強淘汰加劇

作為知名的避暑勝地，冬季為莫干山的淡季。今年，莫干山當地多位民宿主向《每日經濟新聞》表示，相比往年，今年淡季生意比往年有些下滑。前兩年民宿剛火起來時，很多人覺得很新鮮，都跑來看一下，這兩年民宿發展很快，很多地方都有了，分流了一些客人。

如何招徠客人，提高入住率成了很多民宿主頭疼的事情。和其它稍有名氣的民宿酒店相比，王勇在老房子基礎上重建的房子，並沒有請設計師設計，他嫌貴，但是得益於在莫干山鎮上的優勢，旺季的入住率也較為可觀，但到了淡季就發愁了。為了吸引顧客，他在平台上掛500元／晚的價格，如果顧客打電話過來諮詢講價，他也會私下給個折扣，把價格下調到400多元／晚。

但這種價格戰在裸心集團特殊關係副總裁朱燕看來並不能持久，她認為當前莫干山民宿正面臨洗牌，「那些有個性、有溫度的民宿不用操心，而那些只靠價格戰生存的民宿會被淘汰出局。」

當地政府也意識到了民宿增長過快帶來的問題。2017年7月，《財經天下》報道，為了維持莫干山民宿行業持續發展，莫干山鎮對於新申請開業的民宿審批嚴格，希望將床位總量控制在1萬張左右。另外，正在引導精品民宿替換低端民宿，將資源傾斜給已經做出品牌的民宿，淘汰掉一批低端的。

2017年9月，浙江省正式出台民宿地方標準《民宿基本要求和評價》。標準強調民宿的經營規模，單棟房屋客房數不超過15間，建築層數不超過4層，且總建築面積不超過800平方米。並將民宿分為三個等級，白金級、金宿級、銀宿級，等級越高表示接待設施與服務品質越高。

不難看出，浙江省出台的這份民宿地方標準，體現了對民宿服務體驗的重視。而當下民宿行業正面臨著人才緊缺的現狀，專業的策劃、運營、管理、設計、服務人才相對匱乏。朱燕表示，近兩年民宿人才流失率很高，裸心的很多員工都被其他民宿挖走了。有趣的是，楊默涵就坦承表示，大樂之野最開始的人才就是從裸心挖過來的，但是現在也面臨著公司的員工被其他民宿挖走的問題。同時楊默涵也表示，民宿人才的缺口很大。

人才的缺口，正說明了行業對專業性的認可，也對專業的追逐正在加強。因此，正如楊默涵所說，接下來很可能是淘汰一批管理服務差的，行業內大魚吞小魚事情會頻繁發生，資源再重新配置。

洗牌時間 品牌民宿如何走向擴張？

洗牌加劇，但另一方面資本的力量仍不容小覷。有民宿行業內人士表示，民宿基本是屬於重資產投入，從投資收益的角度來看，平均7～8年才能回本，再加上民宿屬於非標準類住宿，很難快速進行複製擴張。不過，隨著通過眾籌平台一些知名的民宿品牌可以吸收大量的閑散資金投資，成為新店的共建人。

大樂之野第二家庾村店就通過眾籌的方式募集資金。在楊默涵看來眾籌可以將社會上的閑散資金積聚起來，為民宿提供資金支持。參與民宿眾籌的共建人除了幾萬元的資金支持外，背後還有資源、人脈等要素，可以推動民宿的發展。

儘管民宿眾籌如火如荼，但蘇寧金融研究院研究員李濤曾表示，當前民宿眾籌存在三方面風險。首先，從政策層面看，民宿類項目或面臨整改；其次，民宿投資紅利期已過。有數據顯示，2016年下半年開始，大量民宿品牌入住率增長減緩甚至出現下降趨勢，不少民宿存在空租現象，民宿供給或已超出需求；第三，民宿項目收益調研難度大。

此外，《旅遊綠皮書》中也指出逐利性明顯的風投、變現要求較高的眾籌等在投資中比例過高，必然會影響旅遊投資的可持續發展。

如果眾籌模式存在這樣那樣的風險，那麼民宿要如何擴張？記者發現，越來越多的民宿主開始嘗試通過輕資產輸出來實現民宿品牌連鎖化。朱燕介紹說，裸心就並不僅僅局限於莫干山，而是在不斷向外尋求發展。在發展模式上，主要採取品牌輸出和運營管理輸出這樣的模式為主。據了解，受各地政府之邀，裸心在蘇州、紹興、重慶等地都有布局裸心度假村。

大樂之野也開始嘗試走出莫干山，進行輕資產輸出，在安吉的第三家新店，就是通過業主委託運營的形式，資產和土地有業主負責，大樂之野只輸出品牌和管理的模式，在股權上也只有20%。楊默涵表示：「我們之所以做連鎖經營，是希望能把產品體系化做好。連鎖是接下來的趨勢，接下來希望保持每年3~4家店的遞增速度。」

紅海求生「抱團取暖」正成趨勢

不過，此前也有業內人士指出，民宿成本把控能力弱，這也是連鎖化的一個弱點，民宿的盈利能力並沒有預期那麼好，單體民宿或許能盈利，但連鎖化之後，運營成本必然提高，需要更多的利潤來支撐。而且民宿在其他地域發展過程中，往往會遇到文化、政策等各方面問題，基於這些因素，一些發展較快的民宿開始尋求抱團取暖，集群化發展。

2017年年初，千里走單騎、大樂之野、蕾拉私旅、過雲山居、紫一川四家民宿品牌，發起「5+N」民宿集群戰略。2017年11月，由借宿牽頭的飛蔦集、大樂之野、西坡、朴宿、過雲山居5家民宿簽約，開啟崇左民宿集群。

為什麼願意加入民宿集群？楊默涵說，現在他們在廣西崇左、寧夏中衛等地布局，當地政府規划出一片村落或者區域，與之簽訂合約，不需要和農民個體打交道，避免了土地性質糾紛和契約穩定性問題，在產權上相對明晰，民宿主主要輸出品牌和設計，資金壓力沒有那麼重。

千里走單騎創始人李一兵曾表示，民宿群落除了擁有足夠的資源獲取能力，能夠向政府爭取當地優質的商業土地資源。還能幫助民宿快速擴張，藉助合作夥伴和資本的力量，將獲得商務合作與擴張的優勢。

此外，中國茶葉流通協會副會長匡新也曾表示，儘可能成片成群落地集聚式發展民宿，這樣容易形成良好氛圍，便於共同打造公共資源、協調利益關係，攤薄市場推廣營銷、公共事務管理等方面的成本。

不過，一名民宿主也承認，民宿集群、強強聯合的背後，某種程度而言也加劇了一個區域的民宿市場競爭，對單體的民宿運營方而言，壓力會更大。

（實習生武敬棟對本文亦有貢獻，文中王勇、朱大姐、顧大姐為化名）

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