為什麼房價會高居不下？這篇文章講清楚了80％

春節將至，年會頻繁，很多人的朋友圈大概要被年會刷屏了。今年的公司年會似乎不如去年風光，但地產界的朋友似乎總是值得羨慕，曬的獎品也都是Prada，歐洲游什麼的。

要說調控力度，去年可謂史無前例，然而房企的業績依然表現不錯，房價儘管不再高速上漲，但高位運行也是讓很多人望房興嘆。那麼房價為什麼會這麼高呢？今天筆者不談數據，就從宏觀上做一分析；畢竟影響房價的因素眾多而複雜，一句話兩句話也是說不清楚的，不如就各個方面加以分析，給投資者和買房人提供多元視角和思路。

房價高不高，主要是看比較的對象。比起雞蛋，無論是單價還是漲幅，房價都是高而快的；但比起去年的比特幣呢？如果第一批炒房客及時擁抱互聯網，他會發現去年一年比特幣上可賺的錢，是他十年炒房才能賺到的。所以我們說房價高，主要的比較對象是居民的平均收入，因為居民的平均收入也好，中位收入也罷，都沒有與房價同步上漲，於是大部分居民就會覺得，買房很困難，房價很高；而投資者就覺得，房價越來越高，一定會漲，投資有賺。

因此，房價不僅反映房屋本身的價格，也反映出人們對於房屋的期待，人們總是說，房價那麼高，誰能買得起？但就現在房屋的供需比例來說，房子確實不是讓每個人都能買得起的，很多人都會望房興嘆。不過，這個「很多人」之外的人數，在正常的一二線城市，也絕對可以把每年新增供應量給消化掉。更何況，在沒有進行調控之前，很多城市的房子不僅面對當地居民，還有外來的投資者和炒房客。

所以，現在的房價反映的，不僅僅是房屋的價格，市場的價格，也是其實是投資者的偏好和實力，人們對未來經濟的信心等諸多方面。

此外，我們說房價超過了平均收入，眾多聲音都在抱怨「買不起」，問題在於到底有沒有人買得起？要知道平均收入也好，中位收入也罷，都不能反映高收入到底有多高。從去年瘋狂買房的情況看，在二線城市月收入過萬大有人在，畢竟房貸和月供在那裡擺著呢。所以說，不去房產交易部門轉轉，就永遠不知道現實有多扎心；而那部分高收入人群，完全可以消化掉每年的新房供應。

那麼為什麼不增加供應呢？

別逗了，你想讓北京成為第二個東京？深圳成為第二個香港？還是天津成為第二個底特律？

房價暴跌的前車之鑒，恐怕不是政府和有錢人害怕的，低收入者更應該恐慌。社會不穩的前車之鑒。

也有人說，土地是有限的，供不應求是必須的。這本身就是一個偽問題，先不說18億畝紅線是否合理，隨便鋪開一個城市的規劃圖就可以看到，大片空地等待開發。而且，去年住建部對於土地供應也做了表態，房價上漲快的城市多供地，既然敢做出這樣的承諾，想必手中一定是有東西的。

所以說，控大漲，防大跌，是目前政府對於房地產市場最大的期待和心愿。

那麼投資房地產就是投資國家，是最安全的嗎？

並不是這樣，別忘了，歷史上沒有一個國家是靠房地產而強大的。如果資源都集中於房地產，會造成兩大問題：金融風險和資源錯配，不利於經濟平衡發展，一旦這個平衡打破，後果不堪設想；城鎮化會帶來眾多問題，也會出現瓶頸，如果經濟不從根本上發展，支撐城市人口，那麼城鎮化就會出現空心，就會造「鬼城」。

所以說，投資房地產，如果僅僅看價格，如果僅僅看某一方面的數據，總會帶來繁榮不滅的錯覺；眼界要放開，要放遠，就會發現，為什麼政府會調控、打壓房價？不僅僅是為了當下的民心與穩定，更是為了未來可持續發展的需要與可能，與其說現在買房是賭國運，不如說現在會買、科學投資才是為國分憂，畢竟經濟的未來不能僅僅依靠房地產。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！