大溫過去一年：1萬人離開3.1萬人遷入房價怎會不升？

最新 02-15

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)發表的報告指，在2010年至2016年間，溫哥華的平均樓價上升近48%，而除了傳統的經濟因素，如人口增長、可支配收入增加和利率低企外，還有逾25%的價格增長是不可解釋。

CMHC指，聯邦政府要求CMHC研究加拿大多個主要大都會樓價急速上升的原因，因此當局進行統計分析及研究，並發表《加拿大大都會中心檢視急升樓價報告》，研究市場年份是由2010年至2016年。

分析查看一些傳統需求所致的原因，如經濟及人口增長，以及低按揭利率，這些都可解釋大部分樓價變動的原因。

另外加上供應一方的因素，CMHC發現在過去7年間，多倫多和溫哥華新屋的供應反應都比其需求急升所預計的為弱。

報告指，可支配收入較高、人口有增長和低按揭利率都屬傳統會推高樓價的動力，他們可吸引民眾置業，即增加需求。加國主要市場出現樓價長期增長，而上述因素均為主要因素。

傳統需求原因可解釋大部分樓價變動

CMHC提到，以上述傳統因素做一模型來預計平均樓價的走勢，模型所預測的情況與溫哥華實際樓價貼近，但在多倫多的情況下，模型的走勢與實況有較大分別。

報告說，溫哥華在2010年至2016年間，傳統經濟因素構成樓價上漲的部分佔少於3/4；雖然多倫多同期升幅較少，但那些傳統因素可解釋的上漲部分更加少，只有40%。

報告寫道：「雖然我們的分析顯示，那些基本因素有助構成不少樓價的增長，但有一部分是不可解釋，尤其是溫哥華和多倫多。」

CMHC的報告指，溫哥華樓價增長47.88%，可支配收入的因素可解釋16.36%的增長，而人口因素解釋10.85%，按揭利率因素佔8.52%，但餘下的12.15%增長則不可解釋。換言之，12.15%即相等於整體增長逾1/4，這部分屬不可解釋。

報告又指，在查看額外因素時並發現，銷量向高端房屋傾斜，而幾乎所有高端房屋的樓價增長都是來自較昂貴的獨立屋。

溫哥華都會區人口逾257萬

1萬人離開 3.1萬人遷入

加拿大統計局昨日公布截止去年中估計的本國普查都會區(CMA)的人口，並指逾1/3民眾居住在三大都會區內，多倫多、滿地可和溫哥華。報告提到包括大溫地區在內的溫哥華CMA，在上述日期前的一年內，有近1萬人離開大溫到省內其他都會區，但其來自外國的民眾卻有逾3.1萬人遷至。

統計局報告指，全國有70.5%的人口，約2589.3萬人是居住在CMA內，而在全國三大CMA生活的佔全國逾1/3(35.6%)。

溫哥華CMA估計有257.1萬人，維多利亞(Victoria)CMA有37.7萬人；基隆那(Kelowna)CMA有20.2萬人，而阿博斯福－米遜(Abbotsford–Mission)有19萬人。

由2016年7月1日至2017年6月30日期間(2016/2017年度)的人口增長，屬CMA地區的增幅有1.5%，這較CMA以外地區的增長，0.5%多兩倍。報告的人口增長比率是比較2015/2016年度。

按人口增長比率排列，有4個CMA高達2.0%或以上，其中以草原省份的沙斯卡通(Saskatoon)為最高，有2.8%；其次是利載拿(Regina，2.4%)、安省貴湖(Guelph，2.2%)。渥太華－加蒂諾(Ottawa－Gatineau)分為地區，分別屬安省及屬魁省，而其中屬安省部分的渥太華－加蒂諾CMA增長亦達2.2%。

溫哥華CMA的人口增長比率為1.1%，多倫多有1.9%。報告指貴湖、屬安省部分的渥太華－加蒂諾和多倫多的增長，是過去15年以來最高；主要是因為從外國遷至的人口。

除了一些屬大西洋及草原的省份外，全國大部分CMA都有外國人遷至，其中以多倫多為最多，增11.3萬人；另外兩大CMA，滿地可和溫哥華分別增5.2萬人和近3.2萬人。

至於在同一省份內遷移的現象，報告指全國三大CMA都出現流失居民的情況，多倫多少近3.7萬，滿地可減少逾1萬，溫哥華少9926人；不少省民轉往同省其他地區居住。