趨勢方向┃劈死開發商的雷已經上路，渾然不覺的部分開發商還在忽悠著漲價
2018年註定是歷史上房地產開發商最難過的年，不是之一而比2003與2008年還會難熬的一年，造成開發商日子難過的原因是多方面的，調控政策不鬆勁是中央對今年樓市調控的基本要求，另外是金融政策及限購政策還會繼續向下沉，市場的預期在經過房價輪動之後想信房價下跌的人會增多，而已經率先降價的恆大和華夏幸福會把預期加固。正是這樣在購房者猶豫徘徊、資金緊張的情況下，部分開發商如果還是死抱著價格不動的話，會在下半年因資金鏈斷裂而崩盤。
?在過去的每次調控中政策出台後三個月市場就會出現冰封期，同時市場預期跟隨而至的是70%以上的人相信房價會下跌，而本輪自2016年930新政開始已經過去17個月時間了，本輪調控給民眾的印象是——沒有人再相信房價會下跌了。所以這也是從本輪調控效果不佳的原因所在——信心貴過麵包。
不是有句話在坊間一直傳說嗎——這麼多年唯一沒有欺騙過我們的只有售樓員!
而其實房價從過去二十年看雖然是一直在上漲，但是每次隔三四年都會有一波行情，在每波行情中都會有房價的谷底。那是抄底的好時機。
那麼本輪行情的最低點大致會出現在什麼時間哪？今年樓市的走向又如何哪？
調控目標不動搖，力度不放鬆
2017年的最後三個月，中國房地產市場罕見地迎來了一輪密集的政策信號。從中共十九大報告到年末的中央政治局會議，再到中央經濟工作會議，三場高層會議連續對房地產市場定調。一方面，新的住房制度輪廓逐漸清晰，與之相配套的長效機制建設開始提速;另一方面，如何應對短期市場波動也有了明確的指導思路。
前行方向已定，即將到來的2018年樓市會出現怎樣的變化?日前召開的全國住房城鄉建設工作會議透露出了一些玄機。
調控會不會鬆動?
住建部部長王蒙徽指出，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防範化解房地產市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
「堅持調控目標不動搖、力度不放鬆」、「繼續嚴格執行各項調控措施」等表述與中央會議的要求一脈相承。這意味著調控政策不可能出現大幅鬆動。但需要注意「滿足首套剛需、支持改善需求 、遏制投機炒房」的說法實際上比現行調控的實際執行力度略微寬鬆。這說明，未來的政策可能會在剛需和改善性需求端出現一定的微調 。
這是中央政府對於今年樓市所制定的基調，所以從政策層面來說調控政策是不會鬆懈的。
當然從去年下半年開始各地以引進人才之名在對具有本科及技師職稱的人放開限購，部分城市甚至是放鬆至大專學歷，這些在一定程度上減緩了嚴苛政策帶給樓市的壓力，所以部分城市市場依舊火爆，這樣的城市主要有成都、南京、武漢、杭州。
這是本輪調控和以往不同的，以往的調控是一起動，部分城市可能會晚一兩個月，但是這波行情是輪動——先從深圳開始漲價然後輪動到三四線城市，現在雖然二線城市中上述的四個城市也基本上回歸正常，但是四線城市現在依舊還在上漲，去年房價上漲的主要城市都是三線城市，原因是一二線城市限購加上很多城市制定政策——房價不能超過2016年10月。所以才會有當下的行情。
在上述四個城市中有三個城市已經實施了開盤抽籤舉措，首先是南京開始的，然後是成都，最近實施的是武漢。武漢並且規定剛需購房率先抽籤，比例不低於40%——
這既是滿足首次購房能夠買的房子，打擊原來市場上的「全款請進，按揭別堵門、公積金把車挪一下」的付款鄙視鏈，同時也是落實——房住不炒的具體措施。
在這樣的情況下市場降溫是必然的。
這是今年樓市行情的必然，那麼現實的市場又是如何哪？
市場雖未冰封但是成交量及房價下行趨勢明顯
本輪行情之下，市場雖然沒有馬上處於冰封期，但是行情在向著開發商期待的反方向運行。
下面是國家統計局對2017年房地產市場主要數據的分析報告——
我們看到投資增速從四月份開始下降，雖然在9月份有所增加，但是隨後還是繼續下跌的。這一方面是因為開發商資金回籠減少，同時是金融市場緊縮加之市場預期變化所致——
當然土地的購置面積還是持續增加的，這是對未來市場行情的看漲，一方面是市場銷售的不溫不火，另外一方面是拿地熱情不減。正是因為拿地多了，所以投入到開發上面的資金必然會減少。
銷售面積與銷售額增速是急速下跌的。
資金到位情況是越來越少的，這是金融市場必然。
反應房價市場行情的70城新建商品住宅指數中我們可以看到一線及熱點二線城市的房價其同比漲幅要麼是負值即便是上漲，漲幅也很小，不像三線城市那些有很高的漲幅，說明調控效果已經在二線以上城市顯現。
新房由於受到備案價格及各種限價的影響，是政府手的作用更大，那麼二手房市場則是能夠體現出市場的預期的，二手房市場雖沒有一手房市場那樣房價下跌的城市多，幅度大，但是房價的漲幅起碼在熱點城市也是得到了控制的。
這是整個市場的，那麼還有一些個案能夠印證市場的變冷——
這是最近曾經火爆的不行的南京當地自媒體——《南京樓市》上的兩篇報道，而類似這樣的報道在各地都有——
百度上輸入燕郊樓市則出現這樣的頁面——
杭州的房價在今年1月份也出現了下行的行情——
這些僅僅只是開始，而真正要劈死開發商的大雷已經上路——
停止開發貸，讓部分開發商無處躲身
??房地產開發商從事開發除了自有資金外其資金來源主要由三部分構成：銀行貸款、購房款、私募。
在房地產形勢好的時間，開發商拿地是有土地配資的，2016年時一線上市房企和央企及地方性國企可以拿地很高的土地配資，部分央企可以拿到總地價80%的土地配資。
除了土地配資之外，開發商第二塊能夠拿到銀行的資金是開發貸款，根據不同的企業開發商可以拿到的開發貸款比例是不一樣的，而在2017年年初土地配資基本上是沒有了，而現在，不少的銀行甚至要停止開發貸款——
「剛剛得到銀行通知，將暫停開發貸的申請，具體什麼時候恢復還不知道。」東部某省房企人士陳平（化名）1月30日對中國證券報記者表示。在陳平接到通知的同時，在全國範圍內，已有部分銀行下發相關文件，或已暫停受理房地產行業新增授信業務，或暫停開發貸業務。接受記者採訪的建行某省分行房貸業務人士表示，目前沒有接到關於暫停開發貸或者暫停新增授信業務的通知，不過從1月開始，已比原來更為謹慎。
此前，已有部分銀行因開發貸或房地產貸款違規，被監管部門開具罰單。銀監會1月26日公布的浙江監管局對浙商銀行杭州分行行政處罰決定書顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發放房地產開發貸款的違法違規事實。浙江監管局依據相關規定，對浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬元。
銀行和房企人士表示，監管趨嚴之下，部分銀行在房地產相關貸款業務上會更加小心謹慎。「我們目前沒有暫停新項目申報，但也基本沒有人報房地產項目了。」中部某銀行房貸人士吳佩（化名）對記者表示。
銀監會此前明確，2018年將對直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資，向「四證」不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目違規提供融資等行為進行重點整治。
?形勢已經擺在這裡了，不但是開發貸受到限制，而且早在去年2月份私募基金流入房企也將受到嚴格的監管——
2月13日，中國基金業協會出台4號文。這個文件規範的是私募基金，但卻直接打擊了房地產，我們來看一下這個文件說了什麼。
4號文規定：證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案，包括但不限於以下方式:
（一）委託貸款；（二）嵌套投資信託計劃及其他金融產品；（三）受讓信託受益權及其他資產收（受）益權；（四）以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；（五）中國證券投資基金業協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。
同時要求私募管理人履行向下穿透審查義務，即向底層資產進行穿透審查，以確定受託資金的最終投資方向符合本規範要求。
?開發商第三塊可以使用銀行的資金是按揭貸款，去年一進入9月份部分金融機構就已經沒有了按揭貸款的額度，截止現在部分開發商去年第三季的按揭貸款尚未發放。
而據不少銀行人士分析，今年極有可能到六七月份銀行用於房地產市場的資金額度就會用完。所以下半年基本上不要指望能夠從銀行拿到多少錢。
在這些政策推行的同時，對於房產抵押等的消費貸其也受到嚴格限制，首先是消費貸的額度在降低，同時嚴格監管資金流向。以鄭州為例，原來鄭州房產抵押最高可以貸到500萬，而現在最高才能貸到100萬，同時放款時間在不斷地延長。
另外一方面是不少地方已經限制用信用卡購房，這更加劇了開發商回籠資金的難度。
總之今年金融市場對於樓市來說是最為嚴苛的一年，降槓桿已經在各地展開，而最近廈門金融機構受到的懲罰是對項目房地產市場資金槓桿最高的懲罰——
1月25日，就在「全國銀行業監督管理工作會議」召開的當天。不過直到今天，這個新聞仍然沒有引起媒體的足夠重視。
下面讓我們看一下1月25日銀監會官網公布的，一系列針對廈門的處罰信息，其中大部分跟樓市有關。
建設銀行、郵儲銀行、中信銀行、平安銀行、交通銀行、農業銀行等；
1月25日，就在「全國銀行業監督管理工作會議」召開的當天。不過直到今天，這個新聞仍然沒有引起媒體的足夠重視。
下面讓我們看一下1月25日銀監會官網公布的，一系列針對廈門的處罰信息，其中大部分跟樓市有關。
在上述6起違規貸款案件里，分別涉及到建設銀行、郵儲銀行、中信銀行、平安銀行、交通銀行、農業銀行等；其中4起是違規向個人放貸，導致「個人消費貸款」、「個人經營性貸款」流入了樓市，還有兩起是違規向開發商貸款。
其中4起是違規向個人放貸，導致「個人消費貸款」、「個人經營性貸款」流入了樓市，還有兩起是違規向開發商貸款。
在嚴格監管之下，資金受到各種限制，而資金密集型的房地產企業將會受到重創。如何應對這樣突發而來的市場變故哪——
降價跑量是2018年房企的正確姿勢
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面對市場的變故不同的企業有不同的方式，市場的變化是已經在潛移默化地起著變化，但是壓死駱駝的最後一根稻草還沒有來到時不同的企業表現出不同的策略。
前不久河南本土一家叫正商的開發企業，在距離鄭州市主城區近二十公里的地方以溢價率150%左右拿下三塊小面積的土地，就是這樣隨後其公司臨近的兩千畝的大盤正商智慧城，也是去年鄭州市的單盤銷冠，其置業顧問在朋友圈就散布智慧城房價要大漲的消息，原因是正商新拍的土地樓面地價在6000左右，而說要漲價的項目當前售價不足萬元。
幾乎每周都要開盤的該項目在隨後的時間內並沒有調高房價。
而就在上周，恆大則做出了先人先人一手的舉動——全國房價88折，立馬引發渲染大波波——大——波——
上面是恆大APP——恆房通上面的宣傳，而打開百度搜索恆大88折在圖片上面則看到如下的畫面——
活下去才有生路，這是2018年房企必須首先考慮的，利潤是其次，現金流才是第一位的，緣何每次帶頭降價的要麼是恆大，要麼是萬科這樣的企業，原因是這些企業更能預判市場，尤其是1500萬年薪的任澤平加盟恆大之後，恆大對市場的預判會更加接近未來的現實。所以恆大做出這樣的決策是在暗示市場將以現金流為主。
市場已經是這樣了，至於房企如何選擇是房企自己的事情，而現實則不受任何房企左右！
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