中國房價「打不倒」，這篇文章說透了

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導語：

房價高漲是這一段討論話題的核心。

很多人提供了一系列觀點，包括去庫存，維護外匯，減少地方債等等。甚至還有說房價一定會漲到幾十萬一平米，所以現在房價很正常。

以下是來自知乎一條點贊過萬的回答，深以為然，特貼上來與讀者分享。

先請各位思考兩個問題：

假設中國只有兩個行業，房地產、工廠。

1，假如你是有錢人，你有1000萬，房價一年漲5%，工廠一年收益20%。

請問你怎麼用這筆錢？

答：投資工廠。

這是10年前的中國。

2，假如你還是有錢人，你有1000萬，房價一年漲20%，工廠一年收益5%。

請問你怎麼用這筆錢？

答：投資房子。

這就是現在的中國。

為什麼會發生這種情況？

答：很好理解，因為工廠是個競爭市場，開工廠的人越多，工廠的收益就越小，只有一個人做手機，可能工廠收益率200%，這時候有另一個人來做手機，收益率變成100%，然後變成50%，40%，30%，20%，10%……

突然，大家發現工廠的收益率比買房要低了，於是有錢人不投資工廠了，改去買房。

房地產有一個特殊屬性：投資品。所謂投資品，簡單理解，就是當所有人都來買的時候，價格就上漲，當所有人都賣的時候，價格就下降。例如股票，黃金，就是典型的投資品。

這點和工廠正好相反。

於是大家開始不再去投資工廠，開始買房，原本房價一年5%，後來10%，20%，30%，40%……

但是房地產還有個特殊屬性：很多人的剛需。其他投資品，價格高就高了，無所謂，比如黃金，黃金就算賣到100萬一克，跟大多數普通人也沒什麼關係。股票就算漲到1000000點，一股平均100萬，普通人也不是一定要去買股票。

房地產不可以，房地產真的很多人需要，很多人不想投資，他們是真的需要房子。

最要命的是，這種屬性給了很多人「房地產風險不大，反正是剛需」的錯覺，更敢買，比起買黃金買股票，房子在很多人眼裡風險小得多。

所以政府必須要穩定房價。

第一段結束。

第二段：

請各位思考一個問題，通過上面那個例子，各位如果是政府，應當如何做？

答：從最開始房產收益率超過工廠，大量有人開始把房子當做投資品的時候，就限制房價。因為這個時候限制房價，房價就算跌，也不會有降多少，因為房產市場裡面熱錢還不多，買房的人大多數還是真正需要房的。

然而政府沒有這麼做。

於是就按照上面那個例子，房的收益率開始超過工廠，大家紛紛去投資房產，房的收益率（房價上漲），越漲越快。從5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……

房地產收益率越高，就超過工廠越多，大家越來買。

這個時候，政府發現，房價要控制，再不控制百姓沒法活了，社會要不穩定了。

於是政府突然反應過來，要控制房價！

但是這個時候，政府又發現個問題。

房價已經把GDP綁架了。因為上面說過，房子是投資品，現在房價一年上漲50%，大家都來買，如果政府控制房價，讓房價一年上漲1%，這個時候工廠一年5%收益，又比房價高了。那麼大家肯定會去賣房子投資工廠。

問題來了，房價綁架了GDP，如果大家紛紛賣房子，短時間內經濟就崩潰了！

於是政府想了一想，房價不能控制，不然經濟就完蛋了。必須把房地產收益率維持在一個高水準才能保證投資者不大量賣房。

這時候政府的政策目標很明確，阻止房產投機，增加真正的剛需，因為剛需買房是自己住的，不是用來賣的，不會因為房價漲得慢賣房跑路，影響經濟。

首付貸，首套房補貼，限購，交易稅，鼓勵投機者把房子賣給剛需者，無一不是這個目的。

這時候，一邊鼓勵剛需者買房，一邊阻止投機者買房。但是為了防止既有投機者跑路，必須維持一個高房價上漲率，一旦讓他們感到房價到頂了，這些人會立馬跑路，房價崩潰。

在維持投機者不跑的情況下，利用剛需消化泡沫，是我國目前一貫目標，這點很明顯。

然而百姓管你這麼多？現在房價漲這麼厲害，我不買房不是越來越窮嗎？甚至原本開工廠的都把工廠關了來買房。

然而，前面說了，房地產不是一種簡單的投資品，他是很多人的剛需，尤其是年輕人。

於是年輕人把畢生精力都用來買房，每個月收入都用來還貸存錢買房。

老百姓也沒有錢買工廠的東西了。

工廠的收益率因為房變得更低了，有錢人不得不去投資房地產了。

於是工廠開始完蛋，這個時候，銀行發現，怎麼借給工廠的錢總是還不上啊！不能借錢給工廠了！

於是銀行只借錢給兩種人，一種是房地產商，一種是買房的百姓。房地產價格一降，銀行就全是壞賬……

於是房地產還綁架了銀行。

政府靠賣地賺了好多錢，有錢就能拉動GDP，就能升官發財，開始大手大腳借錢，反正房地產能幫我還錢。只要房價不降，就有GDP，就有錢修路，就能仕途高升！

於是房地產還綁架了政府。

房價一控制，銀行完了，GDP完了，政府完了，百姓一輩子賺的錢完了，社會完了。

日本85年廣場協議，匯率上升，87年前後房地產收益率開始超過實業，熱錢紛紛進入地產，政府不管，地價瘋漲。

日本政府90年開始控制房價……結果呢?

錯就錯在，最開始就不該動【依靠房地產拉動經濟】這種念頭，只要動了這種念頭，熱錢進入房地產，就沒有回頭路了，只能一條路走到死。

最後沒有一個死的不慘的，美國日本俄羅斯香港東南亞，誰死的不慘？

騎虎難下。

人間地獄，樓市崩盤後的日本

1991年，東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間無數購買房產的千萬富翁變成了千萬負翁，在1991年，日本離婚率暴漲，超過了正常水平的2.5倍，這其中不乏破產的中產家庭，很多戶主通過離婚的形式保全妻子與孩子的財產，自己則選擇了流浪道路，自殺甚至成為一種風潮。原本可以買下兩個美國的日本房地產業，現在卻無人問津。

房價崩潰前，日本人大多貸款買房，很多才工作的人就背負數千萬日元的債務，在房價崩潰後他們不得不借高利貸償還銀行，借新債換舊債，這讓很多日本人在還債中度過了一生。

妄想有人接盤的日本購房者，沒有等來市場的轉變，反而迎來了房價最大殺手，老齡化。房價繼續走低，企業大量破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家，日本就業壓力空前，工資低、工作時間長几乎成為日本頑疾，於是啃老族率先在日本流行。

90年代猖獗的日本色情產業中很多人是因破產而離婚的中年婦女和趕上壞時候的女畢業生，其中不乏受過良好教育的妙齡少女，她們迫不得已選擇了這一條來錢快的行業。

2016年初以來中國房地產行業尤其是一線城市引來井噴至2016年10月6日，調整幅度已創歷年之最。然而在國際投行看來，井噴意味著長期的下滑！近期高盛警告政策性樓市泡沫。

令據筆者對於任志強近期公開發言觀察發現其語氣開始弱化，由之前的不會跌變為至少還有十年可漲，當然考慮到地區差異、賬期和成交量等因素，在筆者看來其發言不可全信，不過還有八年安全期應該問題不大。

筆者一向認為國內地產行業屬於政策性市場，正常情況下應該以整體的城鎮化率為評判標準，我國城鎮化率在百分之八十以上政策扶持力度就會大幅度衰減，當然到時候如何保證房地產價格的平穩回落又是值得深思的問題。

但願日本這樣的人間慘劇不要在中國重演！

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