人口覆巢，房子要不要買？

房地產稅的消息又周期性的出來了，3月在即，此刻在討論什麼「房產稅是房價大殺器」似乎沒有什麼意義了。出台，也錯過了配置資產的時機，不出台，那麼現在討論的都是空話。與其看影響房價的外部因素，不如從房價的本質去看，未來房產投資的方向和走勢。

房價的本質是什麼？是供需！需主要靠什麼？靠人口。儘管金融槓桿、限購制度等會影響一時的購買與交易，但從根本和長遠上說，人口才是更為深層和更為本質的因素。然而，現在的人口走勢對於房價並不呈現正向支撐，從聯合國發布的《世界人口展望》走勢圖可以看出我國人口數量呈現「倒V」型。

（數據來自《世界人口展望》2017修訂版）

這並非是一家之言，國內的一系列統計數據也佐證了這一點：2018年1月18日，國家統計局公布的數據顯示，2017年我國出生人口1723萬人，比2016年少了63萬人，人口出生率只有12.43‰，比日本的出生率還要低，人口自然增長率竟然下降到了5.32‰驚人的低生育水平。另外，我國0-14歲人口佔總人口的比重已經由2002年的22.4%下降至2016年的16.6%。而65歲及以上人口數佔比為10.5%。根據聯合國的定義，65歲以上的老人所佔比重超過7%就意味著進入老齡化社會了。

人口對於經濟到底有什麼樣的負面影響？這只是理論，還是實際上已經發生的？實際上，在中國就已經出現了人口對於經濟的倒攝作用。在東三省，由於重工業轉型過程導致就業機會減少，人口持續外流，近年「東北」成了經濟停滯的代名詞，勞動力短缺、勞動成本上升、經濟增長緩慢、政府財政降低。

另一個例子可以看看京南城市石家莊。這是一個尷尬的地位，北京的虹吸效應，導致石家莊儘管作為省會，卻沒有太多的高精尖產業與企業，當地人自己也打趣說石家莊是「東部的位置、中部的經濟、西部的思維」。然而就是這樣一座四平八穩的城市，2016-2017年房價漲幅漲出了世界級水平，人口過千萬是其房價能穩步上漲的重要原因。因此，絕對不能小瞧人口的作用。

不過，人口轉化成房價，還是需要一定的時間。預計人口流出的城市，要在未來5年才能感受到人口紅利的消失。也就是說，不管你是要買房，還是已經買了房價，如果僅僅看到當下的形勢，僅僅看到返鄉置業的繁榮，僅僅看到三四線城市可供選擇的房子更多、政策更為寬鬆就急忙入手，那麼未來能有多少幾率盈利呢？

從目前人口流動和分布情況看，未來城市勢必分化，一線城市永遠是一線城市，是一個人人都知道可以有機會，卻不一定有能力去抓住機會的地方；所謂「新一線」不過是個概念，總體來看還是二線的發展水平，而二線城市能不能接住一線城市分流出來的人口，就要對具體的城市和區域進行縝密考察，而不是盲目跟進。至於說三四線城市，如果用一個字概括未來的走勢，那就是「撤」。

誠然，我們經濟發展不能僅僅靠北上廣深，也要考慮經濟落後地區，某種意義上說，一些有前景、可以扶植的三線城市總能崛起，房價總是能上漲；只不過，「先富帶動後富」是一個過程，國家經濟發展戰略都是五年、十年的規劃，你的人生有幾個五年十年呢？

總之，房產投資於價值，投資於趨勢；這個價值必須是實實在在的價值，這個趨勢必須是投資者等得起的趨勢。因此，順水推舟是房產投資的明智舉動，在沒有前景的三四線城市急流勇退，是房產投資的睿智之舉。只有這樣，才能規避房產投資中的一個個陷阱，一步步走向財富巔峰。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。

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