樓市調控十多年，房價為何越調越高，樓市能出現報復性反彈嗎？

中國房地產行業快速發展已經有20多年，房地產行業從開始起步到現在一直都是國家支柱產業與基礎產業。2016年房地產行業對GDP增長貢獻率7.8%，同比上年增加5.4%。劉全分析認為，房地產行業對啟動內需作用巨大，如果房地產泡沫生成將摒棄真實需求，有可能引發房地產行業危機。政府實施房地產調控政策主要是平衡市場供求關係，既要增加商品房市場供應量，也要加強社會福利住房建設;同時要抑制投資炒房，遏制房價過快上漲。

中國房價快速上漲已數十年，房價對普通民眾來講是沉重的經濟負擔和巨大的精神壓力，房價已經是民眾不能承受之重的極限。全國房價逐年上漲，是什麼原因推動房價持續上漲？劉全分析認為，房價(房地產價格)是指建築物連同其佔用土地在特定時間段房產的市場價值，即房價:土地價格+建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。在全國一二線城市或三四線城市普通住宅建安成本相差無幾；造成大中城市房價巨大差異的是土地價格，房價上漲原因是多方面的也很複雜。

據最新調查數據顯示：2007年-2017年，北京、上海、廣州、深圳的房價，分別上漲534%、546%、495%和526%。2017年，部分二三四線城市房價已經翻了一倍多。2007年-2017年，300個大中城市年均房價上漲30-40%。全國房價持續上漲，大中城市土地價格年均也在二位數以上增長。中原地產調查數據顯示:2017年1-12月，深圳、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢等11個城市土地出讓金超千億元；其中，9個城市土地出讓金同比上漲106%。全國大中城市土地價格連年創新高，房價如何能下降？

日前，中國社會科學院財經戰略研究院的研究報告稱，2017年GDP增長6.8%，廣義貨幣供應量(M2)增長12%。根據通貨膨脹率=M2(國家廣義貨幣供應量)增長率減去GDP增長率公式，2017年，通貨膨脹率約5.2%。劉全分析認為，2007-2017年，十年預計年均真實通貨膨脹率6-8%。大家應該能覺察到，無論是副食品或買衣服，價格一年比一年高，現在錢越來越不值錢。

劉全分析認為，中國樓市調控十多年，房價為何越調越高？主要是房地產行業成本性上漲及通貨膨脹等多種因素疊加所致。如果放開樓市調控，市場必然會出現報復性反彈。所以房地產調控政策將成為新常態，促進房地產市場健康穩定發展。房地產行業改變了中國社會經濟發展，也改變了每個人的前途和命運。房地產行業從人口流動、人均收入增長、人均消費能力和城市化發展等多角度分析，未來房地產市場還有廣闊發展空間。

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.2.21

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