「居者有其屋」的美好典範——德國

居者有其屋的設想並非只是中國提出來的一種設想，在很多國家其實已經實現了，比如說「花園城市」的新加坡，政府是通過興建大量的組屋來實現的；而在德國，則是通過我們現在熱議的「租賃同權」來實現的。與中國行駛完全相反的道路，德國從一開始就未將房地產業作為國家經濟增長的支柱產業，而是定位為「民生」工程，那它具體是怎樣辦到的呢？

一、發達的租賃市場：

在德國，房屋的自有率非常低，約七成居民選擇租房居住。目前德國有9000萬左右的人口，而住房總數達到5000萬套，並且每年還有25萬套新公寓竣工，他們的租賃市場非常發達，而且配套措施也很完善，這些政策和措施在很大程度上抑制了房價的上漲。此外，政府為低收入的家庭提供住房補貼，約有10%的居民可以享受這樣的補貼。

二、完善的稅收法律制度：

為了防止開發商任意抬高房價和投機客炒房，德國政府建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行「指導價」制度，而且還頒布了房租價格、住房中介等相關法律，對投機客則制定了非常嚴格的稅收手段和制裁法律。

1、稅收措施：交易稅為總房價的3.5%，超過指導價售出的差價部分要徵收15%，租金個人所得稅為所收租金的20%至45%；

2、行政措施：當房價超過合理價格的20%時，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款；

3、刑罰措施：當房價超過合理價格的50%時，除巨額罰款外，出售者將面臨3年有期徒刑，罪名是涉嫌炒作並擾亂民生經濟。

三、契約型住房金融體系。

在德國購買房屋時，買房人需與銀行先簽訂「購房儲蓄契約」，每月按合同金額約定存款，當存滿合同金額的50%時，就可以得到銀行按1：1存款金額的相當貸款金額用於購建住房。政府規定這些儲蓄資金只能用於住房領域，不得挪用其他地方。

既然德國已經為我們提前開闢了這樣一條美好的道路，其實我們也可以效仿，通過建立租賃市場、完善稅收法律手段和契約型住房金融體系實現「居者有其屋」的願景。

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