被無數人寄予厚望的新機場，能帶動南城房價起飛嗎？
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逆襲的大興
南貧北富東尊西貴，北京建國以來就是如此。北邊山水環抱，空氣好，富人集中，高端別墅區比比皆是。東邊經濟發達，有CBD和副中心。西邊是各個軍隊大院的聚集地，大量的軍政人士在此居住。
一直以來南城都是最普通的老百姓住的地方。從以往市區的角度講,是宣武、崇文、丰台、大興、亦庄。但宣武併入了西城,崇文併入了東城，丰台基本在城五環內，如圖，最南邊的現在就是大興。
近幾年北京能看到的重大利好消息，首推北京政府東遷通州，其次就是南城新機場，又叫大興國際機場的籌建了。結果，機場還沒開建，大興的房價已經瞬間起飛。
2006年，大興一手房的成交均價在5531元/㎡左右，到2015年，均價27485，2017年均價已經過6萬，翻了10多倍。而2016年的黃村地王，綠地以樓麵價超過4.7萬的價格拿下，預售價達10萬+，再次刷新了大興房價的頂點。
而我們看下各區的房價數據，大興一手房以64667/㎡的價格位居北京16個區域的第六名，不僅超過了通州和昌平這樣大家更看好的郊區，還超過貴為城六區之一的石景山，而根據樓麵價預期，價格未來還會繼續上漲。
那麼，靠著新機場的利好，大興目前的房價究竟是合理還是透支？
想了解清楚這個問題，我們就要想了解清楚新機場。
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艱難落地的新機場
北京新機場最早規劃於2000年，當時北京首都國際機場尚能滿足需求，2008年，隨著北京奧運會的舉辦，首都機場3號航站樓投入使用，旅客需求得到了一定緩解，新機場又被擱置。2010年後，首都機場客流量迅速上升，航班趨於飽和，新機場的建設開始提上日程。
10年到18年，為何等了8年的時間才動工？因為京津冀三地都想要在機場定在自己的轄區，僅地址就選了將近10個。最終2014年12月15日，各方利益權衡的情況下，發改委正式公布，定址在大興區榆垡鎮禮賢鎮和廊坊廣陽區，北京三分之二，河北廊坊三分之一，天津滿盤皆輸。
情景劇：新機場來了！
字幕：日期，2014年12月15日，地址北京。
轉鏡頭——北京出場
北京：（咳嗽揮手致意）大家都靜一靜，新機場來了，鼓掌歡迎。
廊坊：（興奮搓手）：機場大大你好，等你好久了，多多關照，以後就全靠你了。（固安永清霸州等眾小弟頻頻點頭表示老大說的極是）
大興：嗯？想插隊，我還窮著呢，後面排著去。（12個村的拆遷戶憤怒的揮動著沙包大的拳頭）
天津：好么，嘛也沒撈到，介就沒我嘛事了是嗎？？（鏡頭外的武清默默地拭去眼角殘留的淚水）
新機場：我靠！走錯片場了吧？？這幫窮鬼是誰？？
開發商：太好了！等這麼久終於定了，內個誰，別看了就是你，晚上加班把價格表抓緊改一下，明天每平米漲個1萬看看先。
正經談理想，段子看現實。以上就是北京大興國際機場（暫定名）的各方利益群體。
眾人熙熙皆為利來，你方唱罷我登場，有人哭有人笑，有人哭笑不得，最終的結果是，機場未動，房價先行，看傻了一票買房客，樂翻了一眾開發商。
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看起來很美的南城新機場
先看下概念圖
下面是近期主體完工的照片
首先基調很高，定位亞洲第一大機場。
遠期（2040年）按照客流吞吐量1億人次，飛機起降量80萬架次的規模建設七條跑道和約140萬平方米的航站樓，機場預留控制用地按照終端（2050年）旅客吞吐量1.3億人次，飛機起降量103萬架次，九條跑道的規模預留。
以上是官方的措辭。注意到裡面有兩個時間節點，遠期2040年和2050年，今年是哪一年？2018年。一竿子支出去20多年，這個利好的實現時間實在有點久，20年前房價多錢？收入多少？那時筆者才剛上小學，而20年後已是50歲的油膩大爺。
那我們看短期的——
根據規劃，北京新機場工程投資799.8億元，規劃建設7條跑道，滿足年旅客吞吐量1億人次需求。一期工程按2025年旅客吞吐量7200萬人次，貨郵吞吐量200萬噸，飛機起降62萬架次的目標設計，建設4條跑道，70萬平方米航站樓及相應的貨運、空管、航油、市政配套、綜合交通樞紐等設施。
這裡面也有一個時間節點，2025年。今年是哪一年？2018年，離2025年還有7年，對於喜歡掙短線收益的投資客來說，7年的時間實在是有點漫長。
新機場周邊實況
近期筆者實地去機場調查的路上，看到的是滿目荒涼，以下是實景拍攝。
大片的農田
亂糟糟的村莊和一輛拉風的敞篷車
離的最近的村莊還沒有拆遷
據筆者了解的內幕消息，新機場周邊的村子拆遷並沒有拆出一堆暴發戶，村民土地的拆遷補償款不高，簽字的意願度很低，拆遷進程自然是可想而知的艱難。
在雄安這個巨大的吸金窟面前，各方面資金本來就緊張，而層層預算下來，只能犧牲小我成全大局。低廉的地價成本，給未來的土地賣價提供了極大的彈性空間。
目前周邊房價
我們對比一下機場周邊的樓盤房價，緊挨著新機場的有榆垡鎮和禮賢鎮，沒有樓盤可供參考，以魏善庄區域為例。
魏善庄鎮位於北京市大興區黃村衛星城南8公里，距市區25公里，西距京開高速路5公里，距首都新機場21公里，距南六環10公里。而交通僅有841路及940路公共汽車，沒有私家車來回北京市區極度不方便。
魏善庄區域2014年8月新房成交均價為18731元/㎡，2016年同期新房成交價為23000元/㎡，增幅僅僅22%，而在2017年猛增至均價46000，漲幅多達100%！除了普漲帶動之外，配套交通極不完善的魏善庄的房價，新機場的概念功不可沒。
新機場周邊的新盤價格一覽
大興一二手房價對比
可以看出，大興的二手房價格在北京十六區中排名十一，僅高於懷柔、密雲等遠郊區，而新盤價格已摸高至七萬多。
那麼，新機場到底能對周邊的房價帶來多大的拉動價值呢？我們不妨先對標一下順義機場。
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對標順義機場
順義機場官方數據：從1978年至2014年，北京首都國際機場年旅客吞吐量由103萬人次增長到8612.83萬人次，位居亞洲第1位、全球第2位。2016年12月14日，機場年旅客吞吐量正式突破9000萬人次大關。
那和大興新機場的對比，還是來一張圖表更清楚
是不是有點意思，從數據上看，不論規模或客運貨運量，2025年首都第二機場的預期值比目前的首都機場還要低一些，甚至在遠期的目標值，對比看上去也沒有那麼突出和震撼。
曹允春（中國臨空經濟第一人）在對於臨空經濟的分析中提出，臨空經濟大都集中在空港周圍6-20公里範圍內，以服務於航空樞紐的產業、航空運輸和物流產業、加工製造業、有關服務業、以研發和管理為主的公司總部經濟，這四類為發展點。
順義承接了首都機場的所有利好，而一手房價僅4.2萬左右，還要低於大興，沒印象的可以返回去看看，這點讓人深思。
機場所能帶來的臨空效應，前期更多還是以服務業為主，至於高端產業和相應的配套，以順義推斷，並沒有想像那麼多。更重要的是，順義現在就有運營中的首都機場，而大興，還要7年後的2025年，甚至更遠的2040和2050年，如此大的時間跨度，未來發展成什麼樣還是一個未知數。
從官方渠道得知，建設新機場800億的預算資金，並不充足，機場工程的800億採用投融資模式，融資主體為首都機場集團公司。資本金比例擬為50%，約400億，借入資金及其他資金佔50%。其中資本金總額中的80%擬向國家申請，包括申請國家發改委安排中央預算內投資、申請國家財政專項資金、申請民航局安排民航發展基金；其餘20%資本金為首都機場集團自籌。根據核算，全部資金投資回收期為23.29年，自有資金回收期為24.78年。從核算的數據中，也可以看到，新機場離著有資金有能力，並且有意願給周邊輸血的時間節點，還很遠。
從某種程度上來說，新機場已經提前透支了大興未來的房價，現在我們可以實實在在看到的，新機場周邊並沒有出現任何大規模的基建建設，而只是一個機場主航站樓的建成，就讓大批的開發商像打了雞血一樣濃墨重筆，大肆造勢，房價應聲而起。
不只是大興的房價，環京的廊坊以及固安永清霸州涿州等，在上一輪的漲幅中，借勢漲幅何止100%？
以固安某開發商為例，瘋狂輸出臨空經濟圈的概念，產業園迅速跟進，借勢航空製造和服務業，15年均價5000的房子，到2016年房價頂峰已達25000以上，1年5倍的收益，奧拓進去，奧迪出來！被刺激到的投資客大量湧入售樓處，瘋狂購買！號稱年底破3萬，轉年破4萬！趕超燕郊不用1年！何等氣魄何等癲狂。其他幾個區域也是如此，今天回頭看，房價基本腰斬，而河北政府在2月9日的新聞中表態，18年房地產依舊嚴控絕不放鬆！未來的前景，不容樂觀。
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結語
新機場是否能帶動南城區域發展，這需要大量的時間，需要政府堅定不移的政策支持，需要資本長年累月的跟進投入。投資者要從各渠道獲取消息，理性思考。
新機場會帶來一些利好，但並沒有想像中的那麼大，而目前機場未動，房價先飛，有一部分新盤的定價已經透支了未來數年的成長空間，對這些高價盤請務必保持清醒的認知，做投資不怕上車晚，但千萬不要上錯車。
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