一處房產銷售背後的經濟學原理
我住的小區隔壁是「中和龍沐灣」項目。
2016年下半年起，這裡玩一種新的銷售模式——售樓處幫助購房者申請個人20年按揭貸款，交1/3首付款後取得房屋居住權，20年還貸事由開發商負責。因為是抵押貸款，房產證自然抵押在銀行。此地樓價當時在每平9000元左右，用此項辦法購房價格在12000元左右，1/3的首付款相當於每平4000元左右——精裝修拎包入住。
我周圍的人沒一個看好此項目，主要是擔心20年還款期萬一對方倒閉不還了怎麼辦？另外就是銀行不接受老年人貸款，需要兒女出面借貸——萬一出問題不給兒女增加負擔嘛？
我的看法不同。因為經濟學裡有個利息理論，它產生的條件就是「金錢在時間維度上的消費」。人們在消費時會「不耐」——傾向於立刻消費，如果推後消費存在不確定性，為了補償推遲消費的風險所以有「利息」一說。借款貸款給利息天經地義，且時間越長風險越大利息也越高；動蕩時期比和平年代更「不耐」，因此風險與利息同步增長。
這是房地產商變相融資的手段，「房地產調控政策」不允許銀行為其貸款，「中和葯業」作為上市的實體經濟也不許為房產項目輸血，而購房者貸款不僅便利且利息低，房地產商等於自己低息貸款開發，為房主付這點利息簡直是小菜一碟。
故沒必要擔心人家跑路，當然大企業也可能轟然倒塌——這與自己貸款購房後，家中發生變故造成無力還貸風險相似，沒見哪個因此放棄購房貸款的——可少有人這樣想，只想別人倒閉不想自己遭遇不幸沒錢還貸。
儘管我不怕風險，已經沒必要再買一套房了。時過境遷——去年初尋思過味兒來，我可以再買個出租啊，反正不需要還貸款，只要對方還貸超過8——10年就賺了，因為已低於此時此地房價，更不用說房價上漲增殖了。可惜人家此種方式已經中止——機會都是暫時的！
隨著「包還貸」方式的中止，他們又出台了新的模式——你出全款我給你利息——投資式購房。
依然是略高於本地價出售，付全款購房，對方承諾每月按照0.0045的利率返息，共返20年。這次我買不起，只能給飛行員戰友們提供信息——結果遭到一邊倒的提醒：「政委，千萬別上當，這是個騙局……」「天上不會掉餡餅，開發商哪能做賠本兒的買賣？」「還利20年已經超出你的購房款了，人家白送你房子，可能嗎？」——就差罵：傻B，腦子進水了！
我好歹也學了大半年的經濟學，學會了「看見背後看不見的」，這些人只是「看見」和直覺，與我不在一個層面了，因此不解釋，好像合夥騙人家一樣——好心當成驢肝肺！
如今這個投資類項目也沒有了，原因不詳，最大可能是融資成功不需要再費力圈錢了。
所有房地產商最大的困難是缺錢沒法周轉——這就是為何全國都賣期房，只有開盤後資金回來了才有現房賣的道理，更不用說現在嚴控下的房地產——嚴控的結果只能更快的提升房價，這是後話，暫且放下不論。
房地產商想獲得資金支持，必須要到銀行下屬二三級小機構去融資，利息在15——20個點之間，這樣高的代價除了販毒也就是房地產能承受得了。
用我的觀點，「中和龍沐灣」項目背後有高人，一般人想不出或想得出也沒路子玩這種融資手段——借買家手圈銀行錢；用買家錢後續開發。
如果說前種多少還有點風險——因為房產抵押在銀行，後者則有全權的現房在手，有何「被騙」的風險——說到底是房價比周圍高了點，可現在房子未到手周圍房價已高出原價了！
昨晚，一黑龍江老鄉說起房子，他在這裡租住，今年可入住「中和」那邊。其兒子用貸款方式買了50多平和90多平各一套，每平4000多元。我說「還你有眼光啊！」他說「哪兒啊，是兒子不怕騙非要買。」——年輕人眼光就是不一樣！
還是戰友榮玉璽說得對，只要是實體開發商不是皮包公司，五證俱全房子在手騙你什麼呀？
其實這根本不是「天上掉餡餅」，是合夥做餡餅。買者投入餅錢，開發商親自做餅，分期20年還本給你，20年貨幣貶值額換取一套房的「餅」；當然，我們也沒必要眼紅開發商得了個大餅——就這麼簡單！
用經濟學眼光，「如何分餅決定了餅能做多大」，改革開放30多年的經濟發展史與此一脈相承！
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