飆馬中國│佔地少的高樓式商業如何豎向布局業態？這個案例值得借鑒

核心提示

東京澀谷之光商業項目總佔地面積不到1萬平方米，地上高34層，基於日本複雜的城市需求和有限的城市空間，採取豎向布局劇院、文創、零售等業態，建成後成了澀谷地標項目，鑒於目前國內高密度的土地開發強度使得購物中心向高樓化發展，該案例的豎向複合疊加功能開發模式及建築空間設計值得借鑒。

東京澀谷之光於2012年4月開業，是在2003年關閉的東急文化會館原址上重建的高層綜合體建築。由東急電鐵、東京地下鐵、東寶不動產等共同開發。

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一棟34層商業建築

酷似四個方形盒子疊加而成

東京澀谷之光位於東京地鐵澀谷站，地上34層高183米，地下4層，總佔地9640平方米，建築面積14.4萬平方米。

項目所在地匯聚了8條交通軌道，是日本著名的交通中樞，也是集合了商業、辦公、文化等複合功能的區域。東京地鐵線路網路發達，城市建設與地鐵交通同步發展，澀谷地區即是此類發展的典型案例。

東京澀谷之光

涉谷具有很高的文化集聚效應，是東京有名的文化創意基地。現在這裡不僅是年輕人的聚集地，更是日本在時尚、設計、音樂等領域的新文化發祥地。

項目外觀酷似四個方形盒子的疊加而成，是一種較為獨特而又標誌性的立面。並由多種功能構成，高層部分為辦公，中層部分是以劇場為首的文化設施、低層部分則為商業設施。

【採用TOD開發模式】通過交通帶動城市發展

城市軌道交通為澀谷地區帶來大量都市人群和商業資源，澀谷之光就是TOD模式的產物，TOD模式即通過交通帶動並促進城市發展的開發模式。

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劇院、文創、零售等豎向複合式業態布局

由於複雜的城市需求和有限的城市空間，澀谷之光選擇了豎向複合疊加城市功能的模式，形成了豎向的城市商業配套綜合體。

各樓層業態布局

以下根據項目特色空中客廳、音樂劇院、文創空間、餐飲和零售部分進行亮點展示：

1空中客廳：設有架空柱，支撐著18層辦公空間

10層的空中客廳包含有城市觀景空間、寫字樓門廳、餐廳及音樂廳門廳。

通過該樓層的空中步道和樓梯可到達能容納2000人的音樂劇劇場「東急Theatre Orb」，劇場的主題概念為「太空劇場」，內裝設計以「天空之藍」和「雲之白」為基調。

此外為了使觀眾能夠更加地享受演出，劇場觀眾席分為三層，特意拉近了觀眾席與舞台的距離。

在大劇院的上方立有架空柱，支撐著總面積約38000平方米的18層辦公空間，在進深上實現了足有18米的大跨度。

空中客廳大面積的玻璃幕牆，使其四周成為觀景休憩的好去處。

此處的餐廳為上部寫字樓及音樂廳人群提供咖啡和簡餐服務。

2文創空間：豎向業態分布的重要亮點

8層的文化創意空間是澀谷之光極有特色的業態，業態設置追求高品質、新創意而故意縮小規模，涵蓋了展廳、展台、畫廊、商店、文創辦公等，使之成為了該項目業態布局的亮點。

在8層首先會到達01展台，此處會定期舉辦不同的主題體驗展覽或主題沙龍。

01展台

02為三個小展廳，主要展出藝術作品、設計產品等創意成果。

02展廳

03為畫廊Tomio Koyama Gallery。

03畫廊

04為博物館，展出木偶藝術家川本喜八郎的藝術作品。

04博物館

05為創意商店，售賣旅行和日常使用才設計產品。

05創意商店

06為一個長型展廳，下圖是展出的健康主題農副產品。精心設計布置的展台和高品質的產品，通過食品與健康的對應串聯組成了展覽主題。

06長型展廳

07為創意產業的服務式辦公空間Creative Lounge。Creative Lounge的功能空間分為開敞空間、會議空間、工位空間和展覽空間四部分，通過網站進行預定、交費。

Creative Lounge的外側為條形展廊Allima，此處定期更換展出新潮設計產品和藝術作品。

07服務式辦公空間Creative Lounge

創造了開敞居家客廳風格的工作氛圍

獨立且不受干擾的個人辦公空間

3餐飲空間：將商業部分與寫字樓連接的核心區域

6-7層為餐飲空間，包含日式料理、西式酒吧簡餐等不同類別餐廳，也是將商業部分與寫字樓連接起來的核心區域，寫字樓的商務人士下樓即可在此找到心儀的餐廳，一舉多得。

餐飲

4零售空間：店鋪多為開敞式劃分

地下1層至地上5層為零售業態，多以開敞的店鋪劃分方式為主。店鋪與店鋪之間沒有嚴格的界線區分，也沒有隔牆或者高櫃阻擋在兩個店鋪之間，可以輕鬆地從一家店鋪走到另外一家店鋪。

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建築設計亮點

1每座樓交界處均有公用平台或空中大堂。

東京澀谷之光作為新時代建築，在疏通人流上作用重極大，來往地鐵的擁擠人群，乘搭電梯和自動扶梯，如在行人道上走動，大樓南北兩側有穿梭扶梯，連接主要通道和公共大堂。

每座樓交界處的公用平台或空中大堂，鼓勵辦公室樓層的員工出來走動，使整棟大樓各部分的不同功能產生協同效應。

2建築外部光線從中庭透進跨越7層樓。

建築的外部光線從一個跨越七層樓（地下3樓——地面4樓）的圓形中庭透進，中庭也為東急東橫線和副都心線的地鐵大堂起自然通風的作用，有助於每年減少約達千噸的二氧化碳排放量。

東京澀谷之光的自動扶梯井及辦公層的空隙處，可發揮「夜間凈化」的無動力製冷功能，以減輕日間空調系統的負擔。

3空間靈活，便於後期改建或裝修。

東京澀谷之光整個建築物電梯井、樓梯間和公用單位的核心部分，都移到南北兩邊，為中心保留了更大空間，讓人群在商業區和文化區自由流通。這樣若未來要進行改建或裝修時，可靈活應變。

4克服原坡道地形，形成立體廣場空間。

東京澀谷之光的地下3層與東急東橫線、東京地鐵副都心線澀谷站的進站口相連，同時將B3-4層之間的區域通過挑空中庭和升降機連接，這一區域被稱為「urban core（都市核心）」，並且克服了澀谷的坡道地形，將5樓與城市地基相連接形成了立體廣場空間。

5衛生間一層一個主題。

東京澀谷之光的每層衛生間都有一個主題，並且在衛生間設置了空氣浴室（可以減輕花粉症過敏癥狀）、自動售賣、以及商品VP展示等，從環境整體感官，到細節造型材質，以及燈光、休息區、綠植等目所能及之處，細節處處體現。

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總結

日本澀谷之光是一個典型的垂直型商業項目，而「垂直型購物中心」又名高樓式購物中心，店面一般設在中廳的四周。此類購物中心一般建在市區或者靠近人口稠密的開發區域，是土地運作成本高昂的一種妥協方式。

而根據購物中心的相關數據報告，中國購物中心平均樓層數4~6層佔比超過50%，7~8層佔比超過20%。隨著垂直型購物中心的增加，開發商對於垂直購物中心的空間設計以及業態布局研究的重要性日益凸顯。

文章來源：商業地產雲智庫

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