2018年該不該買房

2018新春佳節，房，註定是家庭會議、七大姑八大姨談論的話題之一。

最近看了一些關於2018年房市的文章，分歧明顯。

看漲的仍長線看好，深圳房價在2017年走勢是橫盤一條直線，壓抑的房價可能在全國兩會之後會有一輪暴漲。

謹慎的認為逢8不吉，經濟危機來不來還不好說，國家整頓金融、利率上浮、全球央行銀根收緊趨勢……。

草民，如果草民聽專家的話有用，已經不至於草民。專家，如果專家能準確預測趨勢，已經不至於專家。

多年前，鷺易買了一本關於彩票的書籍，介紹了買彩票的許多方法，什麼奇偶法、膽拖法……等等。一輪讀下來，發現買彩票根本沒有規律可言，書白讀，為時已晚，書錢已付。

2015年股市狂漲的時候，鷺易忍不住又研究股市，學會了看盤、看K線……，在所有人都賺錢的時候賺錢，然並卵，結局大家都已經知道了。

天道玄遠，知識局限，人，更無法戰勝人性內置的貪婪和恐懼。

1.錢怎麼花

這兩年，限購限貸，辣招頻出，不僅給炒客造成了不便，連改善型需求也妨礙了。

有朋友在自己的朋友圈裡做了一個調查，如果你有錢，最想買什麼？最後發現大多數人還是想買房，不管現在有房還是沒房的。為什麼？不然呢？你家裡買了真皮沙發紅木傢具，出去吃龍蝦鮑魚，一年一次國內游一次國外游，基本極限了，還有餘錢，怎麼辦，干點什麼好？錢存銀行你有安全感嗎？2004年以來，第一輪炒房賺到錢的人如果已經停下腳步，賺到錢的還不夠現在買回一套房。

保值增值，永恆的話題。

大多數人有錢肯定會買房，就像古代有錢必然置辦良田美宅。就算住不了那麼多，可以租，就算租不了，放在那，他根本不care 那點租金。如果經濟危機來了，影響不到他一日三餐以及定期償債的現金流，他也不care,甚至對經濟危機渾然不覺。

據報道，由於每天的小讀者來信數以千計，家裡有限的空間難以堆放，童話大王鄭淵潔一口氣在北京買了10套房子，讓這些信件「住進去」。報道稱，當時北京的房價是每平方米1400元。主要是童話大王當時有錢，如果沒錢，有心也無力。在深圳，不去數土豪了，月入3萬的普通家庭俯拾皆是，雙公務員家庭、雙教師家庭、醫生護士、企業中層、銷售能手……，每月結餘一兩萬很正常，干點什麼好——買房。買了一套的買二套，買了小的換大的，買不了商品房買小產權房，深圳買不了去東莞、惠州、中山買——總之要買，為了投資、為了保值，萬一房價跌了起不來人家也不在乎多一套自住房，不在乎在其他城市多一個選擇。

2.真正的住房需求

什麼是剛需？——剛剛需要、剛剛滿足需要。既然是剛剛，肯定離真正的需求還有距離。

2012年的時候一個朋友問我：2-2.2萬每平龍華紅山片區可不可以買？這個價放到現在人人流口水，但在當時，人性的恐懼若隱若現。朋友的擔心是這樣的：他身邊的同學同事朋友，幾乎人人有兩三套房，擔心房價下跌。他看不到的是，就在深圳這個地方，更多人連一套房都沒有！

鷺易認為，在深圳這樣的大城市，如果一個人有兩三套房，才剛剛到達一個正常的水平。深圳家庭常見的普通住房是90平米左右的三房，除掉分攤面積，實用面積普遍在七十多平方。不要跟我說贈送面積，開放商已經越來越不搞贈送了。七十多平方的實用面積，對一個三四口之家，住過的人都知道！你家的鋼琴、書架、健身器材、保險柜、各種奇珍異寶，擺哪？真正一個正常家庭，比較舒適的住房面積應該是120-150平四至五房。一個主人房一個老人房一個小孩房(二胎則兩個)，剩一兩個房間，或者堆放雜物或者用於書房琴房之類。鷺易只見過小換大，大換別墅的，沒見過大換小的，只要有錢，必然做這件事。所謂的大城市兩三套房，加起來不過也就兩三百平方，多嗎？你賣掉，以後兒子結婚住哪？還不是一樣要買回來——以更高的價錢。

高拋低吸只是個傳說，因為建模都錯了。

電影《夏洛特煩惱》裡面夏洛那個傻冒同學，在北京房價上漲的時候賣掉了唯一住房，狠狠賺了一筆，租房住，預備等房價跌了再買回來——所以是傻冒。

3.房子貴嗎

為什麼我們會覺得房子貴，因為自己買不起或者暫時買不起；因為我們想一次性付清，不想負債；因為想住新的、配套好的；因為想輕鬆、想自由、想安逸……。

房子貴不貴，次要才看收入，主要應該看幣值，也就是通膨水平。2012年龍華紅山片區200萬的房子，現在600萬了，賬面升了400萬。但是當年的200萬不等於今天的200萬，今天的600萬也不是當初的600萬。

但很顯然，不需要計算，過去買房的人跑贏了平均通膨水平。

只要時間足夠長，通膨會把利差抹平。十年前炒房賺了50萬的人，當時比沒炒房的人高了一個階梯，但現在平等了。

所以持有資金的人必須不斷追逐利潤，不止為了增值，更為了保值。紅山的房子，賣掉得400萬，全花掉可足十年間風花雪月，再投資，除了買房，真不知道干點什麼好。房子貴不貴，不是看自己給不給得起首付，供不供得起，你給不起別人給得起。

衡量房子貴不貴，簡單的方法，想一想房子總價或者首付，如果不買房的話，買別的東西能買多少，心中就有數了。

4.供需與層次

2017年深圳住宅用地無地可供，0塊出讓，然而住房價格保持穩定，這是不正常的，壓抑的房價必然要向上。有人很早就說，全國的蓋的房子早就夠全中國的人住了，這是屁話。你不看看房子蓋在什麼地方？不看地域地段？要說夠住，中國人早就夠住了，誰老家沒有房子？你又不能像蝸牛一樣，把房子背在背上。就算中國人均住房三套也不能輕易斷言房子供過於求。我在深圳一套，上海一套，北京一套，供過於求了嗎？鄭淵潔10套房對他本人或者社會造成泡沫了嗎？簡單的數量對比註定是失敗的，因為在市場化的社會，人們的需求是多元化、多層次、個性化的。況且商品房具有投資自住雙重屬性，光用自住的需求來衡量，路子都不對。

房地產的供需只有自由交易的市場才能真實反映，決不是通過統計數量來表達。現在限購限貸尚且房價上漲或者保持不跌，一旦放開，可想而知。

許多人以為開發商不斷建房子，總有一天會達到飽和狀態，房子自然就便宜了。錯！中國有中國的國情。土地掌握在政府手裡，不出讓住在用地，開發商怎麼建房？開放商建了房子，還要政府發預售許可證，政府可以限購限貸。二手房政府可以5年限售，可以通過稅收調節……。幾乎每一環節，政府都有辦法調控。好比你家的自來水，從水廠到你家的小區，從水管到閥門，都在層層監管之下，自來水能泛濫的幾率為零。房子泛濫的幾率為零。

被人有意無意忽略的是，房子其實在不斷更新換代，買房的時候，順帶著也把房子的升級費給付了，有時不是房價漲了，而是房子升級換代了，建築工藝建築材料建築設計都和過去不一樣了。隨著人們生活水平的提高，更新換代的頻率加快了而不是降低了。草屋換泥磚瓦房，瓦房換洋樓，農村換城市，磚混換框架，小產權換商品樓。你現在看看十年前、二十年前的房子，房子、小區的設計早過時了。較早一點的洋房，樓梯房，沒有電梯也沒有預留安裝空間；三房一廳普遍只有一個衛生間而不是兩個；小區沒有規劃地下車庫，車位不足，不得已在地面侵佔綠化和運動區面積規劃車位，大大破壞小區居住環境；人車不分流……。商品房的老化過時是不可避免的命運，現在的設計師永遠不知道明天社會會發展成什麼樣子，人們是怎麼樣的居住習慣，房子必須不斷推陳出以便更加人性化更加符合人們的需求，不可能畢其供於一役，所以房地產永遠是朝陽產業。而人性是追求進步和舒適的，只會努力讓自己過得更好，處在社會中上層的人肯定會追隨更新更好的房子。房子供需永遠是動態的不不平衡，而不可能達到靜態的平衡狀態。

5.消費社會

投資、消費、出口——拉動經濟增長的「三駕馬車」，目前我國經濟增長嚴重依賴投資和凈出口拉動，消費不足。國家為了鼓勵消費傷透腦筋，所以現在申請消費貸款很容易，天天有中介打電話來問你要不要貸款。但是國家嚴禁消費貸資金流入房地產市場。然而，對於普通家庭而言，住房消費才是最大的消費，住房問題不解決不敢消費，遮風擋雨的問題沒解決，披一件金縷玉衣幹啥？你沒有住房，沒有足夠大的住房，你會買大大部的電視嗎？會買真皮沙發紅木傢具嗎？會買2米的大床嗎？會買寶馬路虎嗎？很少可能！不買房，連放的地方都沒有。

消費社會的來臨，前提是兩種可能：

一是不考慮差別化需求，人們的住房需求基本上得到滿足了。什麼是基本上得到滿足？前述的家庭120-150平方、兩三套房加起來200-300平方可以作為參考指標，大概就是足夠兩代人住的樣子。在這個水平上，房子再多，對於滿足物慾而言邊際效用不斷降低，當然，除了自住需求還有投資需求，但是人到這份上，是非常願意花錢去消費的了。

二是買房已經無望了。例如香港，普通香港人是很願意消費的，別小看那些擠在政府公屋裡的人。許多人以為在香港擠在小鳥籠般公屋裡面的人很可憐，但是你想過沒有：為什麼他們不走，香港人很多也是大陸過去的，如果境況如此之慘，他們為什麼不走？為什麼不退而求其次撤到珠三角？他們只是住得小而已，其他方面一切很好，普通的苦力都可以吃挪威的三文魚，嘗美國的大龍蝦，喝比利時的果汁，盡享購物天堂的低（免）稅率的便利實惠。香港人願意消費，因為購房對普通人來說簡直高不可攀，既然買不了房，又有點政府公屋住，年老還有生果金領，居住條件是板上釘釘改善不了了，那就對自己好點，吃好點穿好點用好點，也就拉動了消費。

你還沒有買房，你敢消費嗎？你忍耐一下，可以買多一套房，捨得現在消費嗎？現在粵港澳大灣區的房價和消費拉動之間的戰鬥正處於膠著狀態，現在還有一批人還買得起房還看得到希望，而公租房覆蓋面還不夠廣，長租房才剛起步。但是留給我們的時間不多了，剩下的時間大概是十年左右。十年之後，剛出來的年輕人，會發現他們根本買不起房，想都不敢想，只能依靠父母，不能依靠父母的只能申請公租房或者簽長租房，余錢拿去吃喝玩樂周遊列國，消費社會形成並鞏固！

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