新時代席捲而至，中國房地產未來的大空頭來了嗎？

1979年，那是一個春天。

2018年，又是一個春天。

偉大轉折總是開始於某一個春天，這次也不例外。首先亮明一個事實，一個偉大的新時代已經浩瀚來臨了。相信看了近幾天新聞聯播的老鐵們，應該是能夠深切感受到一個翻天覆地，百年大周期新時代的來臨。

為什麼是百年大周期呢？

因為一系列重大規劃的國家意志化，直接決定了兩個一百年目標預期實現的確定性。想一想第二個百年目標的時間是什麼時候（2049年），前後合理化的展期一下，可不就是百年大周期嘛。

小環境跟著大環境走。

當頂層制度設計和宏觀大趨勢較為確定之時，對於房地產這個全社會最關注最焦心的問題，也是一個非常錯綜複雜難以說清楚的問題，該有一個什麼樣的預期呢？

下面，我們從幾個方面進行探討，歡迎指證。

1、土地財政的城市化模式窮途末路？

任何一種制度都是有生命周期的，土地財政這個承擔了中國城市化資本原始積累重任的特色模式，未來會變得越來越邊緣化。

為什麼呢？

很關鍵的一點就是，老大說了，中國經濟不再追求沒有內涵和質量的虛胖之路了。老鐵們可以想一下，房地產這個夜壺所帶來的中國經濟增長是高質量的還是低質量的呢？

答案很明顯，這不是高層追求的高質量增長。

那麼問題就來了。

如果從2018年開始，未來一直到實現兩個一百年目標的幾十年間，這種經濟增長的思路是強勢穩定且持續的，房地產會出現什麼狀況呢？

三個字：溫吞水。

2017年，就是溫吞水狀態。這種狀態目前來看，大概率會是一個長周期，未來房地產行業回歸居住的公共服務屬性和穩健狀態是大勢所趨。

會有點像今天的白酒行業，為數不多的幾家行業龍頭的門檻已經高高築起，長期穩健，氣勢如虹的大爆發階段已經過去了。

既然是這樣，支撐房地產行業核心運營邏輯的土地財政會是什麼命運呢？

先看下圖以土地財政為中心的城市發展商業模式：

這個模式核心邏輯就是：先讓一部分城市率先崛起的經濟發展模式選擇，以後大概率會進入到先富幫後富階段。

在房地產陷入溫吞水的平靜發展狀態時，土地財政多半會比較平靜，像2016年那種各種地王爭奇鬥豔的場面會很難再出現。

所以說，以前「地王——房價漲——新地王——再漲價」的邏輯大家可以忘記了。

2、死亡！一次居民槓桿下的定向爆破？

2018年，銀監會的工作重點將放在「居民去槓桿」上，未來會有許多相關政策下發。

2月2日，《人民日報》刊文指出「引導居民部門漸進去槓桿，防範房地產市場風險」。

居民去槓桿意味著什麼？

直白點說，就是有些人馬上要被定向爆破了。

在這個節骨眼上，千萬不要懷疑大大們的執行力和手腕。審視一下自己的在樓市加的槓桿還安不安全。

2018年，居民去槓桿，千萬不要被打爆了，才知道後悔。

我們的居民槓桿有多高？

2017年，居民部門債務占居民部門可支配收入的增長已經接近90%到100%！這個數據已經逼近美國次貸危機前的水平。

另外，居民槓桿的快速上升跟房地產有著直接的關係，其中就會有系統性金融風險，這已經觸碰到今年的底線了。

要知道今年的三大攻堅戰之首，就是防範重大金融風險。在這種形勢下，居民去槓桿就更加值得引起重視！

在此進行風險提示！

特別是那些，用信用卡做流水套現加槓桿、借高息債買房的，在居民去槓桿的大風暴來臨時或許將會率先倒下。

那麼問題來了。

回到房地產，在居民去槓桿的確定趨勢下，房價會漲嗎？或者說，居民槓桿加的不能再加的歷史關口，房價還有大幅上漲的基礎嗎？

每個人都會有自己的答案。

3、逆勢的炒房客對手盤是誰？

大大講了「房子是用來住的，不是用來炒的」 ，這會是一句空話嗎？

這次絕不會是一句空話，當自上而下形成強力統治力時，以後大大的話一定要好好聽，因為不聽的話，你的對手盤就是時代大勢和國家。

大家都知道，想發財，就要和國運做朋友，要踩准中國崛起的節奏，而做國家的對手盤意味著什麼呢？

被打爆是大概率的事情！

炒房客該怎麼定義？

第一類是高槓桿玩家，也就是用小資金撬動大的房地產資產，這一類在未來非常危險，將會是在去槓桿中被定向爆破的那一批；

第二類就是整個社會期望重演上輪房產暴富的廣大群眾，就是所謂的炒房心不死。這一類伴隨著未來房市的溫吞水行情持續，民間的炒房情緒也會漸漸淡去。

對於有的手裡有個兩三套房子的，不要跟炒房聯繫起來，因為根本沒資格。至於說內心期待房子漲的想法，這屬於極其正常的。

都是人性所致，時間會消磨一切。

4、未來的房價模式是什麼？

重要的話需要強調三遍！十九大對未來房地產的規劃已經說了很清楚了。

「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」

什麼意思呢？

也就告訴你，未來不一定要非得買房產了，租房也可以讓你住的很舒服。特別是在這樣一個強力執行統治力的大環境下，這就是國家信用告訴你的事情。

政治經濟學體系中，研究的第一要素是了解政治體系。

這是基本面，也是時代大勢，更是不可抗拒的機遇，為了表達基本面的重要性，我要毫不猶豫再強調三遍！！

有人該，開懟了！大家都去租房了，房子要大跌嗎？

不，不是。

大規模租房模式的擴容，並不代表著房子要跌了，而是房價跟大多數人沒多大關係了。就像香港、新加坡租賃發展如此成熟，擋住天價房的產生了嗎？

答案是沒有。原因是，那些豪宅、那些天價房已經對老百姓的生計沒什麼影響了，它是一個小市場。

對於炒房客來講，房價是他們嘴裡含的蜜，慘淡的流動性是他們內心不可言說的苦。

新時代下，房住不炒將是長期的最終模式。

5、關於未來房地產大勢劃重點

1、強力統治力的形成，一切效率都將超越你的預期，調控一直都是有效的，這次也是一樣。

2、房地產未來的模式是什麼？房住不炒就是中國的房地產的最終模式選擇。

3、一些城市的房價將與絕大多數人的一生沒有任何關係，以後還會越來越明確，請記住，資產壁壘這個詞。

4、租購併舉構成第二次房改的底層基礎，不要擔心沒有地方住，政府的信用已經告訴你了，讓老百姓住有所居，要知道真正擁有一二線城市房產的，在總人口中畢竟是少數，買不起的，國家說了絕對讓你租得起。

5、未來土地財政會逐漸的被淡化，土地屬於國民所有的公共屬性會越來越強化，什麼叫以人為本？因為買不起房，而影響年輕人結婚，絕不是以人為本的狀況。

6、以後請忘記土地漲——房價漲——土地再漲——房價在漲這一套邏輯，過時了，未來房地產盤子會打碎成很多碎塊，你已經很難通過單一的邏輯判斷整體。就像米筐投資一直在講的，2017年的股市，你說是牛市還是熊市呢？很多人會講，如果看上證指數的話是慢牛，如果看中證500、中證1000、創業板和中小板這些指數的話那就是熊市。

2018年，一個百年大周期已經開啟了，你是選擇擁抱，還是排斥呢？

END

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