想要在北上廣深買房的年輕人，一定要記住這5點！

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圖片：Public Domain

來源知乎日報，作者汪有

01

年輕人買房要注意什麼？

太長不看版

1. 將房屋的使用價值和投資價值分開

2. 不要總想著一步到位

3. 買房該登記在誰名下？

4. 買新房子要注意什麼？

5. 買二手房要注意什麼？

作為一個商業地產從業人員，我想講一個戰略層面問題：

將房屋的使用價值和投資價值分開。

本思路對在北上廣深一線城市奮鬥期年輕人適用，強二線城市可以參考。

我們經常聽到人說：

「買一個單室，婚後都沒法住，有什麼用？」

「這裡這麼遠，誰要買這？」

「我一個剛需，我自己的房子，漲跌跟我有什麼關係？」

「買了一套房，人生就被拴在上面了，不自由了，怎麼辦？」

這些問題，都是沒有意識到我說的觀點——房屋的使用價值和投資價值，要分開。

都說：房子是用來住的，不是用來炒的。

這話不完全對，因為——

房子的使用價值，並不值錢。使用價值，對應的是房子的租金，而租金並不高。

這一點，在一線城市尤為明顯：通常一套五六百萬的房子，花六七千就租的下來。

北上廣深一線城市的租金回報率，經過 2016-2017 這一波房價上漲，都已經低到了 2%以下。單看租金，可能租七十年都未必回本。

現在有出售使用權的小產權房，簽長租約，打擦邊球，能住能用但不能抵押不能落戶也不能辦產權證，居住價值和其他房產沒有任何區別，然而價格一定要低到同樣地段戶型商品房的一半以下。

這說明：你買房子支付的錢中，有一大半買的並不是居住價值。

你買的是：附著在房屋之上的戶口、學位、配套、增值 / 保值預期。所以，房屋作為投資渠道和金融工具的屬性，遠遠超過單一的居住屬性。房子就是用來投資的，哪怕你只有一套房。

說「房屋的使用價值和投資價值，要分開」，說的是，作為無法在房子上一步到位的年輕人，不要把「我要住在這裡」和「我要買這裡的房」這兩個看上去非常相似的問題，混為一談。

「我要住在這裡」——說的是使用價值，如果你喜歡住在這個地方附近，可以租（當然，長租不穩定，還好現在有越來越多的長租公寓可以補足）；

「我要買這的房子」——說的是投資價值，只有當這個地方有未來房價增長預期的時候，才划算。

《奇葩說》第二季半決賽，辯題「年輕人是不是要買房」，邱晨面對陳銘老師「我今天在這買了房，明天要去另一個地方工作，怎麼辦」的質詢，淡定表示：你可以把自己的房子租出去，再去另一個地方租別人的——後來邱晨順利晉級決賽，拿了第二季奇葩之王。

這就是房屋使用價值和投資價值分開的一個例子：自己買的房子，不是非得去住。

一個簡單的原則是：住，可以租在自己方便的地方；買，則應該買在能升值或者抗跌的地方。

比如，你在遠一點的地方買了個兩房，但上班在市中心。你一定要住在這個房子里么？——不一定，搞不好兩房租出去，你在市中心租一個單室長租公寓，租金差還有找。

比如，你在中心區買了個單間，現在準備結婚想換個大點的，如果沒錢加錢以房換房，完全可以保留市中心的一套租出去，再去遠一點的地方租一套兩房。

比如，我自己早先買了套廣州市中心的單間，當年我月入七千，每月還六千的房貸。買後第一年，我還住在合租的房子里，租金 1100，新買的單間我租出去，租金收入 3200，這個差額就幫助我渡過了加薪前的還貸壓力期。對我來說，這個單間，更類似於投資產品而非使用產品。

比如，諾基亞財務狀況不好，就把自己的總部大樓賣了，套了一筆錢出來，自己還租在自己的總部大樓里，交租金。

當你準備賣小換大的時候，不妨也這麼搞，先把房子賣了，自己租在裡面，等買到大房子了，再搬過去。甚至，當換來的房子租金比自己的老房子租金高的時候，你還可以在老房子里多租一段，減輕還貸壓力。

我現在也在面臨在廣州賣小換大的問題，按我現在那點有限的預算，我現在有兩種選擇：

1. 換一套中心區的小房子（60 來平）；

2. 換一套稍微郊區一點的大房子（100 多平）。

現在我決定選擇 1，雖然 60 來平以後很可能不夠住，但以中心區房子的租金，收上來隨便都可以租一套大一點的。

而且，考慮到按我說的，房子主要的價值在於投資屬性，想看投資屬性，我隨便拿出公司隔壁部門的專業報告報告截一張圖——

數據來源：第一太平戴維斯，華南區研究部

我就會發現，過往年份，中心區物業保值增值情況都比郊區物業要好。

哪怕同樣的資金，投入到中心區物業，幾年後我不得不換到郊區，都可以很方便地賣掉中心區，去郊區換個大的，而且，這幾年間中心區物業和郊區物業的漲幅差額也是一筆收入。

何況中心區房子一般說來學區好一點。

當然，不要太教條，很多有地鐵規劃的郊區物業在地鐵通車後，漲幅隨著區域成熟遠超過中心區，比如廣州番禺萬博 CBD。

所以也不是遠的房子就不能買，如果未來有地鐵新設線路 / 跨海大橋通車 / 自貿區政策落地等利好出現，買回來作為投資，享受漲幅，持有期間租出去收了租金在公司旁邊租一套小的，也是一套解決方案。

何況，現在的一線城市通常多中心發展，你上班遠的房子沒準別人上班近，租金並不會受到太大折損。

這裡中心區物業的「投資屬性」，既包括「房價漲勢喜人投資成功」的投資成功，也包括「有天經濟不行了房價崩盤」情況下的保值功能。

雖然總有上了車的人信誓旦旦表示還能漲，也確實漲了這麼多年，但從業這麼些年，很多大家沒留意的局部地區和局部樓盤的下跌我沒少見識過。

這些下跌大多發生在市郊供應量大替代性強的區域。未來能不能接著漲，我不知道，那麼房價一旦下跌，至少中心區物業跌的少些。

至於很多人認為的：我只有一套房，跌了漲了跟我有什麼關係。——當然不對，實際上，個人唯一住房價格的升跌跟大家的生活質量息息相關。

你這輩子就不會賣小換大么？那地產業「置換需求」這個詞兒哪來的。

大家總不至於相信，自己這輩子就只會住在自己 20 來歲買的一套房子里吧。我們父母這一代，到了四五十歲，都開始從當年政府的福利分房的老樓里，搬進了明亮寬敞的電梯商品房；以我們這代人的消費主義，難道就會對自己現在這一套房從一而終？

所以自己的唯一住房，即使不考慮未來抵押借貸 / 變現移民 / 賣房去二線這些情況，只考慮未來同城換房，這一套住房的漲跌也對未來的置換需求產生很大的影響。

甚至，當你真正相信房子要跌的時候，你完全可以把房子賣掉，自己依然租在這套房子里，當然，最好建立在你家孩子已經用了這個學位的基礎上。

2008 年前後我還在香港讀大學，金融危機前，房價狠狠漲了一輪。當時我們商學院的一個教授，就敏銳感覺到房屋價值和價格出現背離，擔心要跌，把自己當時的住宅 600 萬港幣賣了出去，自己租房子住。後來那套房子瘋漲到 800 萬，又在金融危機里腰斬到 400 萬，雖然看起來有點賣早了，但教授畢竟算是躲過一劫。

至於那些每天喊著房價要跌，自己卻不賣房的所謂專家，他們這是「知行不合一」，很可能只是隨便蹭蹭熱點吸粉。

所以，「只有一套房所以漲跌跟我沒關係」是個誤區，只要你把房產看成是可以隨時變現購買的投資產品，你會發現其實對房子的處置可以非常靈活。

這也牽涉到另一個常見誤區——不要總想著一步到位。

很多人覺得，小房子沒有購買價值，一個單室一廳的居室，結了婚就沒用，買來做什麼。

於是，在預算不足的前提下，他們要麼買入了偏遠區域的剛需兩房（增值潛力相對低下，甚至有下跌風險），要麼決定攢錢憋套大的一步到位（這可能會面臨攢錢速度遠遠趕不上房價增長的窘境）。

如果簡單把房屋看做「理財工具」，你就不會這麼看。

如果不想著一步到位，先在中心區購買一套小戶型住宅，一方面如我之前所說，中心區房產相對抗跌，且投資價值更高；另一方面，購買一套小戶型住宅上車，有助於年輕人平衡自己未來的財務風險——

如果房價整體上漲，你的小戶型同步上漲，這個漲幅，相當於幫你賺到了部分未來置換大戶型的首付；如果房價未來下跌，小戶型跌價少於大戶型，大戶型跌價更多，讓你購買大戶型更加容易。

當然，對於北京這種限購政策嚴控賣小換大的城市，處女貸的地位非常重要，賣小換大逐步置換的策略可能不再好用，不過歷史上幾次限購大多 2-3 年一個周期，可以考慮在下一個政策解松的時候進行置換。

以及，我發現很多年輕人在評估買房風險的時候，更看重「買貴了樓價崩盤下跌」的風險，而更少考慮「擔心下跌沒買最終樓價上漲買不起」的風險，在我看來，二者同樣值得留意。

總之，擔心自己被房子綁架的年輕人，大可不必擔心，能綁定一個人的，是思維而不是鋼筋混凝土。

當然，住自己的房子，捨得裝修，住得踏實，這都沒錯。

不過，本題是回答「年輕人買房」要注意的問題，開頭也表明這套邏輯更適合一線城市，講的是年輕人在起步階段，資金有限，事業還處於上升期，變數還很大這個階段的買房策略。

如果本來就有一步到位的實力，且事業趨於穩定，對房屋的需求已經從奮鬥期年輕人單一的居住型需求提升到了享受型需求（比如中產），固然是直接買個市中心大戶型自己住進去更舒服。

最後，就祝福一下大家都能買到房吧。

作者吳聲威

02

在上海，我遇到很多上海小孩名下是無房的，因為「恨鐵不成鋼」、「小孩自己不賺錢」、「在外被騙、背債」，所以，父母們的想法不如先放在自己名下，待日後小孩成熟以後，再做打算。

這種情況，父母往往會找一個專職律師顧問——「財富管理律師」。

所以我處理過很多小年輕離婚案件的時候，雙方名下基本上沒什麼財產，兩條光桿兒，案子也簡單好辦。

除了以上情況，就是很多外地打拚的年輕人，沒有上海戶口，努力工作，加上父母的積蓄，湊夠首付，和自己的另一半在上海買一套屬於自己的房子。

上海限購政策：

1.非本市籍居民家庭（限購 1 套）

（1）在上海市範圍內家庭名下無任何住宅類房屋

（2）符合網簽日期前 63 個月內累計正常繳滿 60 個月的社會保險或個人所得稅

2.本市戶籍

（1）已婚家庭，限購 2 套

（2）單身無房，限購 1 套

北上廣深房子動則千萬，即便年薪百萬，還是要慎重。

如果是小情侶們婚後一起買房，給以下幾點法律方面的意見吧：

1. 買房登記在誰名下？

既然選擇結婚，我建議是登記在雙方名下，選擇相互信任。若登記在雙方名下且沒有寫明各佔多少份額，則屬於一人一半。

一般來說，簽訂購房合同（和開發商簽訂商品房購房合同，和房東簽訂二手房購買合同）的乙方是夫妻雙方的名字，不動產權證才可以登記在雙方名下，如果是一個人的名字，那就只能登記在一個人名下。

2. 買新房子注意什麼？

【爛尾樓】由於我國是商品房預售制度，在很多小城市，房子剛正負零的時候開發商就可以拿到預售許可證，開始對外銷售了，所以新房子最大的風險就在於，開發商資金鏈斷裂，發生爛尾樓風險，一旦遇到爛尾樓的情況，情形會很焦灼，在未來持續很長一段時間，業主會處在維權和等待中。

為了避免買到爛尾樓，由於大部分購房人無法深入做盡職調查，所以可以選擇大的開發商，風險相對要小一些。

【沉降】大部分購房人都喜歡河景房，海景房。

我的老師之前在上海處理過一個案件，「蓮花河畔景苑」樓倒倒案件，該樓盤就是建在河邊，由於當時挖地基的泥土直接堆放在工程旁，導致泥土流動，樁機傾斜，發生整座樓倒塌的事故，所幸小區業主尚未入住，沒有發生人員傷亡。

總的來說，就是由於海邊、河邊土質比較疏鬆，常年土質流動，如果房屋地基工程沒有做好，可能會發生嚴重的沉降，導致整座樓的傾斜，甚至倒塌的危險，所以我們購房人可以盡量不要選擇購買河景、海景房。

【銷售欺詐】很多人都會相信開發商在銷售時候的所謂「學區房」、「贈送面積」，這些都只是開發商的一個銷售手段，到了交房的時候都無法兌現，或者此學區非彼學區，因為該小區是否學區房是無法提前預知的，是每年由教委重劃片區。

而所謂的「贈送面積」其實就是開發商的一個偷面積慣用的伎倆，通過改天井、封閉陽台、加隔層修改規劃等方式來將非法面積贈送給購房人，而實際上購房人拿到的面積都是違章建築，嚴重些可能會被住房保障部門限制交易，城管部門上門直接拆除。

而銷售欺詐的訴訟官司尤為難打，畢竟大部分開發商都是口頭承諾的方式，且大部分宣傳手冊都無法被認定為購房合同的一部分，所以不涉及到開發商違約，訴訟會尤為艱難。

【車位】現在生活水平提高，家家戶戶都會買車，有車了都會考慮車位的問題。而車位到底是租還是買呢？

我在這裡給大家一個思路，我們首先要鑒別車位的性質，確定是屬於產權車位，還是人防工程車位，還是業主共有的綠化車位，因為性質不同，開發商可以處理車位的方式也不一樣。

產權車位，開發商是可以向業主出售的；

人防車位，實際上是只能出租，大部分開發商會採取出售「20 年使用權」的方式將人防車位出售給購房人，為什麼是 20 年，因為我國《合同法》規定，租賃合同的最長期限為 20 年；

綠化改建的車位，本身就不能出售，且出租的收益應當歸所有業主共有。

【簽訂購房合同】由於在我國主要還是開發商佔優勢地位，近兩年房價上漲，開發商多少採取各種各樣的銷售策略，來假裝房源不夠，通過搖號、抽籤等方式刺激購房人搶購，而在這種方式下的購房，大部分業主都是不會認真細看購房合同，均在銷售經理的恍惚下，簽下了合同。

雙方一旦發生糾紛，又追悔莫及。

這裡提幾點，我作為律師購房時去簽訂購房合同，大部分條款我也是不看的，但是有幾個地方需要注意：土地使用年限（50 年還是 70 年），房屋性質（住宅還是辦公），購房款的總額，購房款的支付方式（全款、按揭），違約責任的多少，辦理產證的時間。

如果有耐心，可以把補充協議的條款細看，因為合同正文屬於房管局的格式文本，開發商多半無法做什麼手腳，全憑在補充協議時做文章，所以給業主挖坑也多半在補充協議上，補充協議對哪一塊約定的越多，以後交房的時候房子也更多的會在哪一塊出現問題。

再補充一點，如果業主採取按揭貸款的方式購房，由於按揭貸款的不確定性，所以不能在協議中約定放款時間，如果對此約定過於明確，業主將承擔高概率違約的風險。

3. 買舊的二手房要注意什麼？

簡述一下，主要還是要考察：房東，房子，購房合同。

房東是否有諸多債務，是否徵信有問題，是否涉訴。

房子的好壞，由於舊房子多少都住了些年，肉眼是可以觀察出來房子質量的好壞，是否有裂縫，是否漏水，我再給幾點其他方面的小建議。

看這個小區的物業，看小區是否有業委會，看小區的電梯維護的如何，看小區保安是否讓你進去，看小區的井蓋是否按照一定的次序排列，因為這些都會涉及到這個小區未來的升值空間。

好的小區，一般物業管理較好，小區會成立業委會，電梯維護較好，保安在一般情況下不允許外人進入，井蓋牽涉到小區給排水。

這些方面可以反應一個小區品質的好壞，如果這些方面做不好，小區在未來某個時間節點，會比同地段其他小區的房價差一個檔次，當然住起來，也會煩惱多多。

購房合同，作為購房人，主要還是注意自己需要履行的義務，購房款的多少，如何支付，支付的時間節點。

同樣的，如果採取按揭的方式，則不能約定放款的時間，因為放款時間的不定，容易產生己方違約的情形。

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