IMF：澳洲房價不能再跌了！

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國際貨幣基金組織（IMF）已經開始擔心澳洲房價大跌會對澳大利亞經濟造成威脅。

IMF把對住房問題的擔憂置於其對澳大利亞經濟年度審查的核心位置。IMF認為，目前市場冷卻可能低於預期，然而，房價大幅下跌將破壞澳洲金融體系的穩定性。

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「房價引發的負面衝擊，可能觸發家庭債務、銀行資產負債表和社會總需求之間 一系列的負面連鎖反應，最後導致澳洲經濟持續放緩。」IMF發言人說。

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目前，澳儲行已經放寬了抵押貸款債務水平（mortgage debt levels），它認為澳洲家庭在還債能力方面沒有問題。

澳儲行行長Philip Lowe說： 「我們的債務相對於收入來說是高的，但平均房價相對於收入來說也是高的，而且這是完全可持續的。」

同時， Lowe也強調了家庭債務對經濟穩定和消費的威脅。他認為，家庭債務近期增加量相當於我們收入，使得家庭對未來經濟衝擊的防禦能力下降。高債務和低收入增長的結合正在成為借款人的負擔。隨著越來越多的借款人感到這種負擔，它會抑制居民消費增長。

但澳儲行一直對監管措施的有效性感到滿意，這些措施有助於放緩投資者貸款組合的增長，並限制只還息貸款。

投資者貸款的增長速度已從2015年底的兩位數降至僅為2％的年增長率。

目前沒有證據表明住房債務造成借款人的負擔，相反，抵押貸款人的總體壓力水平仍然較低。

數據顯示，自住型還款時間平均提前了2年半。雖然還有四分之一的人緩衝期不到一個月，但Lowe認為他們仍然有能力還款。

目前，澳洲的住房債務問題成為全球關注的焦點。

在過去六年，悉尼和墨爾本的房價上漲，使得住宅房價超過家庭可支配收入總額的5倍以上，而家庭債務平均從收入的168％上升到 190％，位居全球排名第一。

隨著各種收入群體的人口比例不斷上升，現在的債務比收入高出3倍以上。 抵押貸款佔四大銀行資產的一半以上。

據IMF估計，在全國範圍內，基於實際收入、利率、建築成本和可負擔性的模型，房價已經被高估5％至15％，某些地區差距更大。伴隨著交通運輸和土地供應不足，房價上漲成為了城市規劃不力的產物。

相比之下，在8年內，標準抵押貸款利率從9.6％下跌至5.1％（抵押貸款貼現率下降至4.5％或更低）。

IMF認為，澳大利亞通過信貸限制，以遏制房價。雖然這可能會降低實際信貸增長，但在需求基本面強勁的情況下，此類減少往往是暫時的。

縱觀其他國家，有一些實行了宏觀審慎政策去影響住房需求，例如對投資性房地產徵收更高的印花稅。IMF認為，稅收制度可以遏制對住房的過度需求，並敦促對澳大利亞限制資本利得稅折扣，並用更高的土地稅取代印花稅，以釋放供應。

本文信息來源：澳洲金融評論報

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