Westpac：2018年將是住房市場能否恢復榮景的「關鍵」期

「有德斯有人，有人斯有土，有土斯有財，有財斯有用，德者，本也；財者，末也。

外本內末，爭民施奪。是故財聚而民散，財散而民聚。」 《大學》

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《澳洲金融評論》報道，西太平洋銀行(Westpac)的經濟學家表示，由於2017年房價增長率大幅放緩，預計今年悉尼房價年增長率，將是5年半以來首次出現負值。

該銀行的經濟團隊告訴客戶，宏觀審慎的限制、外國買家需求減弱、支付能力問題擴大，以及新住宅供應增加等等因素，都會影響房價增長，而這些因素依然存在。因此，今年是住房市場能否恢復榮景的關鍵。

圖：按揭欠款在新州和維州都處於歷史最低點。 圖來源：Westpac

「雖然大多數其他市場（悉尼以外的地區）都保持了較好的狀態，但主要的各州都已經看到房屋價格增長放緩，營業額降至歷史新低的情況。」

澳洲儲備銀行抱持樂觀態度

有關房地產市場風險的問題，澳洲儲備銀行近期提出與之前不同的看法。該行副行長Michele Bullock指出，有證據顯示，家庭抵押貸款壓力的總體水平仍然「相對較低」。

儲備銀行長在2月8日的一次演講中，也表達相同的看法。行長Philip Lowe表示：「總體上講，從宏觀穩定的角度來看，(家庭抵押貸款的壓力)看起來風險比前一陣子更小。」

Lowe認為，如果連續多年的住房成本和債務增長率，並未像過去五年那樣大幅超過收入增長率，那將是一個好結果。

圖：家庭債務增長和收入增長之間的差距，遠高於五年平均水平。收入圖來源：ANZ

抵押貸款表現

西太平洋銀行經濟學家Matthew Hassan，分析了證券化抵押貸款的表現，支持了澳洲儲備銀行的觀點。截至2017年12月，拖欠證券化抵押貸款的比例為1.2％，低於2016年底的1.3％。

Hassan說，這數據符合長期平均水平，且遠低於1.9％的歷史高位。新州和維州的情況更好，拖欠率分別為0.8％和1％。最新數據指出，全澳的情況都是良好的。

他表示，即使房價在這些大型房地產市場上放緩，但只有極少數賣家急著出售自己的房產，在悉尼和墨爾本疲弱的需求環境中「進行測試。」

不樂觀的看法

然而，家庭高水平債務支撐著被高估的房價，以及因此帶來的經濟風險，還是令不少專家憂心忡忡。

圖來源：網路

澳新銀行負責人及經濟學家David Plank認為，目前家庭債務幾乎是可支配收入的二倍，澳洲儲備銀行對住房市場風險的樂觀程度「可能是錯位的」。

Plank指出，要使家庭債務與收入的比率穩定下來，家庭債務的增長速度必須遠低於收入增長的速度。

他說，「除非澳洲審慎監管局(APRA)採用懲罰性的新貸款限制，否則現金利率不太可能是1.5％。」「我們認為澳洲儲備銀行對家庭債務發展的滿意度，在今年後期會受到挑戰。」

上周三NAB經濟學家集團的領導人 Alan Oster表示，已下調今年預測的加息次數，從兩次改為只有一次加息。他們指出，工資增長乏力的壓力，並沒有出現立即減少的跡象。

儘管如此，澳洲儲備銀行在2018年完全不加息，而是在2019年初提高利率，也並非不可能。

（青宇 編譯）

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