細思恐極：700萬房產換來400萬債務 「以房養老」騙局太完美有人甘願上鉤

財經決策第一號：ENNweekly（?長按可複製）

作者：張譯文、陳劍銳，本文首發於野馬財經。

2018年1月29日，數天難眠的李明為了保住父母的房產，四處奔波。

事情的起因是，李明的母親陳紅在2016年，參加了一個聲稱可以「以房養老」的投資項目，但最後非但沒有拿到養老金，還背負了400餘萬元人民幣的債務。現在還不上錢，陳紅的房子將被抵押還債，她還時不時受到催債人員的騷擾。

李明是個土生土長的北京人，凡事都講規矩。讓他不理解的是，母親的遭遇，難以得到法理的支持。「律師、派出所、經偵我都問了，這事難辦，這幫傢伙把合同做的太完美了！」

圖片來源：東方IC

打掉牙齒還得往肚裡咽？在一系列白紙黑字的合同面前，李明深信，父母是跳進了一個精心編造的騙局。

但令人想不到的是，當記者向陳紅詢問過往細節時，陳紅依然相信，沒有人要騙她。

而記者發現，這樣的案例並不在少數。北京市司法局一名負責信訪接待的人員表示，北京已發生幾百起打著「以房養老」為幌子的案件。而且就在2017年，包括中央電視台在內的多家媒體，皆曾對此類案件進行過報道。案件中的老人與陳紅經歷相似，他們本想「以房養老」，但最終損失了本金和利息，或是房產遭拍賣流落街頭，或是背負巨額債務。

這些老人究竟經歷了什麼？春天就要來了，陳紅的房子能保住嗎？

抵押房子

這個故事還得從一家名為「北京益富股權投資基金管理有限公司」的企業（下文簡稱「益富投資」）說起。

益富投資的法人代表是白寶田，作為私募機構，主營非證券業務的投資管理、諮詢，並常年開設宣講活動。目前，益富投資已被中國證券投資基金業協會列入失聯私募機構名單。

益富投資打出了「以房養老」的口號，讓投資者抵押房產，借錢投資他們的項目。宣講對象多為手裡有房的老年人。

「以房養老」的概念於2003年被首次提出，簡單來說就是擁有房屋完全產權的老年人，將房產抵押給保險公司，領取養老金。等老人身故後，保險公司獲得房產處置權，處置所得償付養老保險等相關費用。

陳紅在參加幾次益富投資組織的活動後，對他們鼓吹的「以房養老」一事深信不疑。終於，陳紅被益富投資在江西廬山的一個地產項目打動了，說服老伴，決定抵押房產，借錢投資。

但在這個「以房養老」項目中，陳紅的房產並不是抵押給了保險公司，也不是銀行等正規金融機構，而是兩位自然人。

具體做法是，陳紅夫婦將二人一套125平方米、評估價為700萬元人民幣的房產，以50%的抵押率抵押，向劉某某、張某某借款共計350萬元人民幣，貸款期限一個月，利息2%（年利率24%），若逾期，逾期費用按0.1%/天計算（年利率36.5%）。這樣算下來，陳紅夫婦一年至少要給劉某某、張某某134.75萬元人民幣的利息。

合同雙方將借款合同在國立公證處進行了公證。

圖為借款合同

陳紅拿到資金後，分4次將資金打入了白寶田提供的銀行賬戶，在益富投資購買了350萬元人民幣的「益富尊享12」產品。合同信息顯示，該產品投資期限為1年，到期收益為15%，也就是說投資到期後，陳紅的收益是52.5萬元人民幣。

這樣算下來，一借一買間，陳紅夫妻倆每年凈虧損82.25萬元人民幣。

這麼明白的賬，難道陳紅算不清？

事實並非如此。她告訴記者，「益富投資承諾我不用（向劉某某、張某某）還錢，錢由他們來還，並且每年給我6%的收益。」

同時，益富投資給陳紅在公司內部掛了一個虛職，承諾每個月給付1.1萬餘元人民幣的工資。

若一切按照益富投資的承諾進行，陳紅確實能夠「以房養老」，但天上哪會掉餡餅，益富投資給陳紅髮放了3個月工資後，便表示資金緊張，暫停工資發放。

陳紅當時表示理解，但囑咐對方，一定要償還劉、張二人的利息。但在2017年1月，也就是陳紅投資的6個月後，益富投資又停止了對劉、張二人的利息償還。

更加重要的是，如果益富投資出現了問題，意味著以房子做抵押借來的350萬元人民幣本金，也很有可能打了水漂。

房子易主危機

貸款還不上，房子就有易主的危險。但能引爆這顆炸彈的，另有其人。

李明對記者表示，劉、張二人在借款給陳紅後，另一位劉姓人士與陳紅簽署了一份委託書，並進行了公證。

委託書主要內容是陳紅夫婦擬將房產出售，委託劉姓人士（註：此處劉姓人士非出借人）為他們夫妻的合法代理人，受託人簽署的一切相關法律文件陳紅夫婦都承認，並承擔法律責任。

圖為委託書

這位劉姓人士與出借人劉某某在同一家小貸公司。當初之所以簽訂這份協議，就是陳紅向劉、張二人借錢時，劉、張二人所在的小貸公司，怕老人家還不了錢，在處理房產上會出現問題，於是要求陳紅夫婦做出的。

上海九澤律師事務所朱敬律師對記者表示，「如果簽署了這樣一份委託書，並在公證處進行了公證，則意味著被委託人可以隨意處置委託人的房產。」

事情發展到這一地步，對於陳紅而言，已是相當驚險。

此時，益富投資的律師顧問站出來對陳紅示警，「這個委託書要趕快撤銷，要不你房子就是人家的了」。

陳紅緊急取消了委託書，暫時保住了住房。但貸款還不上，利滾利，陳紅已背負上400多萬元人民幣的債務。

益富投資去哪了？

當初許下諸多承諾的益富投資，顯然成為了陳紅一家的「救命稻草」。在陳紅與益富投資的協議中，投資期限為一年，即2017年7月1日，益富投資就應將陳紅的本金及利息返還。

但對方遲遲不能還本付息。通過四處打聽，李明得知，陳紅等老人在投資益富投資的項目時，後者的資金鏈已經斷裂。

記者近日同李明、陳紅二人來到益富投資的辦公地點，本想求證這一說法，但發現整個公司僅剩一名內勤值班員工謝玲。

謝玲稱，公司多名員工都已離職，半月前有領導會偶爾來公司，而現在都去廬山想辦法籌錢。目前益富投資請了一名趙姓高管解決問題，但不清楚趙姓高管是否在益富投資任職，公司的負責人目前依然是白寶田。

現場，謝玲還撥通了趙姓高管的電話，趙姓高管在電話中對陳紅、李明表示：「我們正在廬山想辦法，如果順利，這一兩天就可以解決。」

圖為益富投資現場

人去樓空，一地雞毛。李明表示，益富投資除了前3個月每月打來所謂的工資之外，什麼錢也沒有拿到。

圖為李明列印的銀行流水單

截至發稿，記者從李明處了解到，益富投資趙姓高管所說「一兩天解決」的承諾並未落實。

出借人索要借款

得知李明要與出借人張某某的親屬見面協商還款事宜，記者也趕赴現場。

這次協商，馬玉需要李明給出明確還款期限。而李明不願當即還款，除了利息高外，還因為疑慮重重，比如，益富投資當初還了6個月的利息，不是給陳紅，再由陳紅還款，而是益富投資直接打到劉、張二人的賬戶。

另外，陳紅提到，是益富投資的一名員工帶著陳紅夫婦，辦理了房屋抵押借款手續，並進行了公證。

李明懷疑，益富投資與劉、張之間有著某種關聯，劉、張出借的動機不純，三方或許串通好了，要騙陳紅的房產。

「這小孩兒一看就是專業清欠的，人家就是想吃你的房！」陪同李明參與協商的業內人士王兵也提到，「就算你真的湊夠400多萬元，人家也不一定會收，讓你找不到人，利息還一直漲，漲得差不多了，直接起訴收房。

王兵說，他知道有人用這種辦法，出借100萬元人民幣，利滾利，吃了北京兩套房。

有意思的是，在此次談判中，自稱為張某某親屬的馬玉稱，不再要求支付逾期利息，只索要法定範圍之內的利息，即24%/年。算下來，陳紅所欠350萬元人民幣，在2017年1月就沒有再償還過利息，按照24%的法定利率上限，累計13月的本息是91萬元人民幣。

即便如此，對於350萬元人民幣本金已經不知去向的李明而言，依舊難以承受。

對於這些，記者未能聯繫到劉、張二人進行求證。

目前在李明和其母陳紅面前有兩個選擇，要麼砸鍋賣鐵湊夠本息還給劉、張二人。要麼劉、張二人通過起訴拍賣陳紅房產取回本息。但若真如王兵所言，劉、張二人一開始的目的就是為了房產，李明和陳紅的未來將更加艱難。

「以房養老」困局

陳紅的經歷並不是個案。單單益富投資江西廬山這一個地產項目，就將8位老人捲入漩渦。

記者前往北京市司法局詢問後發現，北京已發生幾百起打著「以房養老」為幌子的案件。在《中國青年報》2017年7月的報道中就提到，年近80歲的張秀蘭和老伴，因為相似的遭遇，被掃地出門。

陳紅無疑是幸運的，但在整個事件中，想要維權，陳紅和其他老人共同面臨一個關鍵問題——證據。

目前這類案件多發生於2015、2016年，取證難度極大。而與之相對的是，誘導老人們投資的金融公司，將錢借給老人的個人及貸款公司證據極其完備，無論是銀行流水、借款合同，還是委託書、公證處的公證書應有盡有。

這也就是李明奔前跑後卻沒有著落的重點原因。

其次，各方關係紛繁複雜，真假難辨。

陳紅一事中，益富投資與劉、張二人是否為串通？公證處在整個事件中扮演了什麼角色？陳紅與眾多老人經歷雷同，只是巧合？在一些老人房產被出售的案件中，購房人的角色有沒有可能也是串通者之一？

北京市中盾律師事務所合伙人律師楊文站認為，多位參與者的關係或比較複雜。出借人為整個事件的主導者，多為老人的借款方，抵押住房後，借錢給收款人。收款人未能實現承諾的投資回報。借款方不能如期還款，於是出借人以此收回房產，以抵借款。

圖為出借人、被害人與收款人可能的關係

楊文站律師亦在《「以房養老」的騙子都被抓了 為什麼房子卻要不回來？》中提到，有些老人應該能保住房產，但未必是全部。即使保住房產，也不代表老人不用承擔債務，對很多老人來講，損失恐怕是不可避免的。

「以房養老」本身利國利民，國家和相關部門大力支持。

2013年國務院發布的《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點，並由保監會作為此項工作的牽頭部門。但實際情況是，保險公司積極性並不高。

保監會曾指出，這項工作在我國尚屬新生事物，保險機構從事此項業務經驗少、風險較多。這也是「以房養老」一直處於試點階段的原因。

另外，這也和保險公司的產品設計複雜有關。中央財經大學中國發展和改革研究院副院長歐陽日輝向記者談到，正規保險產品太複雜，民間騙局才有生存空間。要想杜絕騙局，還是要從根本入手，將產品簡單化。

「以房養老」要擺脫當前的窘境，蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍對記者表示，需要大型的企業或金融機構積極介入，同時政府引導和監管必不可少，而普通居民對相關知識的認識與了解也十分重要，切忌衝動決策。

目前，李明正在積極聯絡更多受害老人，希望共同維權。

總監製：羅海岩、吳亮

監製：程瑛

責任編輯：王婷、楊萌

向原創作者致敬

任何事宜請後台留言

喜歡的朋友請多多分享

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！