龍湖、融創150㎡以下戶型特點，這些四房真心優秀！

昨天，保利地產發布了一份白皮書。作者留意到一個有意思的事情，從46個城市新房成交面積（2011-2017年）看，90㎡以下的產品佔比從50%降至不到40%，而中等面積段（90-140/150㎡）成交佔比提升近10%，佔比超過50%，成為主導面積段產品。

備註：數據來自克而瑞，2017年的統計時間段為2017年1-11月，小面積段為90㎡以下，中等面積段為90㎡-140/150㎡；大面積端為140㎡/150㎡以上

與此同時，克而瑞發布的2017年房地產市場總結報告也顯示，2017年，52個樣本城市三房產品仍是樓市成交主力，佔比高達45.7%，而四房產品成交提升幅度最大，成交佔比升至12.1%，增加3個百分點。

可以說，未來相當長一段時間內，大三房和四房戶型會是樓市絕對的成交主力，而隨著二孩家庭的逐漸增多，四房產品的比例也會越來越大，增長潛力巨大。

所以，今天和大家聊聊現在150平以下四房戶型的一些特點，如果歸納不完整，歡迎大家補充。

01

戶型實用性

滿足不同居住人的需求

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要做好改善產品，首先要了解改善客戶的本質需求是什麼。萬科將125㎡以上的產品劃分為再改產品，其中125-144㎡為功能型改善，即功能間齊全並相對獨立。

首先，未來很多改善客戶都是二孩家庭，隨著二孩的出生或長大，對於活動空間的要求有所提升，這時卧室面積需求增大，甚至要增加一個房間，大三房或四房是首選。因為有小孩，同時會注重空間的靈活性。

其次，很多改善客戶年齡段在35以上，父母年紀逐漸大了，需要和子女相互照顧，所以接老人過來一起住是一種需求，這對於房間的適老性和相互私密性提出了新要求。

第三，在滿足功能性的前提下，追求舒適性是改善客戶所關注的重點。比如主卧更大、次卧更大、客廳更大、陽台更長等等。

第四，改善性客戶普遍已經擁有一次及以上的置業經驗，支付能力也更強，對於住宅的要求更為細化，對於各方面細節的要求度更高。比如注重私密性，主卧離次卧遠一點，每個房間都有自己的衛生間等等。

當然，改善型客戶在置業問題上理性程度更高，價格敏感度偏低，對於整體產品的要求會更加苛刻，因此針對不同類型的改善型客戶，項目應該有針對性地進行優化。從功能性層面來看，改善四房應該可以從以下幾方面提高實用性：

一、雙套房設計，考慮適老性

對於和父母同住的客戶而言，一方面希望保持一定隱私性，另一方面也要照顧老人的居住需求。因此，雙套房設計很有必要。比如下面這個130平的四房戶型就採用了全套房設計，弱化因家庭成員較多、生活習慣不同而造成的影響。

大人和老人、小孩都有自己相對獨立的空間區域，既可以充分交流又不會干擾到對方，大大提升了全家人的舒適度。

即便做不到雙套房，老人卧室也要盡量朝南，並且離衛生間比較近，不受噪音干擾。

二、主卧套房設計

主卧套房設計是標配了，上面萬科雲城只有135㎡但做了雙套房，而且主卧套房還做到了衣帽間+衛生間完整系統，一般面積如果在120㎡以下，做獨立衣帽間反而會讓卧室空間感到局促了。

三、玄關設計：保護隱私，增強收納

除了提高戶型舒適度，改善客戶對於空間利用率、居住便捷度等等要求會更加苛刻，因此要在每個細節都力求做到相對完美。

改善四房中，玄關的設計重要度還相對比較高，玄關要實現的功能除了優化入戶動線、保護隱私以外，增加收納空間也是很重要的一點。比如萬科雲城135㎡的四房戶型，玄關收納功能非常強大。

▲深圳萬科雲城135㎡四房玄關 圖片來源:搜建築

02

戶型舒適度

尺度感+大陽台+多飄窗

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相比剛需客戶更看重價格不同，改善客戶對價格敏感度有所降低，更強調居住舒適度。目前來看，市場上改善產品主要通過尺度感、採光面等方面提高戶型的舒適度。

1、保證尺度，各空間功能做到位

對於改善產品，最簡單直接的方式是通過面積來劃分。再改產品其實還可以根據不同面積段細分為3個階段，功能型、舒適型以及享受型。但不管是什麼類別，要確保的是各功能空間的功能要到位，而且室內空間每個區域的尺度必須都要有所保證。

朗詩地產曾經對這種產品的室內各區域尺度進行過歸納：

2、客廳從橫廳到方廳

通過增加產品面寬、增加南向開間可以有效擴大房子的採光面，從而增強戶型的舒適性。從下表可以看出，目前標杆房企推出的再改項目，甚至很多面寬都做到了10m以上，而四開間朝南未來可能會成為基本要求。

比如米宅米宅推薦的一個122平米的小四房，居然也做到四開間朝南，而且真正實現了南北通透，舒適度非常高。

南京世茂招商語山110 ㎡3+1房採用橫廳設計，中西雙餐廳，南向餐廳+客廳面寬達5.8m，總南向面寬達11.58米。

現在萬科還提出了方廳設計，在橫廳的基礎上加入西廚空間，升級為方廳，整個空間更加開闊。客廳餐廳一體化，與廚房則通過吧台連接起來，通過四面寬方廳空間促進一家人情感交流。

3、超長陽台設計

除了大面寬，去年四房戶型還有一個比較明顯的特點，那就是超長陽台設計。這個設計以前就有，只是沒有像去年這麼常見。市場上有不少新品的陽台都做了這樣的處理。將客廳和卧室的陽台打通，面積更大了，採光和景觀視野會更出彩，而且也可以形成更寬闊的活動空間。

比如融創下面2個戶型都做了這樣的設計，寧波融創137平的四房，南向陽台達到7.4米，而且整體面寬達到了約14米。

△融創137戶型圖

而融創涌清府147平戶型的陽台也做到了7.5米，活動空間頓時大了不少，放張躺椅或鞦韆，不要太愜意了。

此外，南北雙陽台設計也有利於增加戶型實用性和舒適度。通過增加北向的工作陽台，和廚房動線連貫，可以達到凈污分離，增加烹飪和洗滌的便利性。

4、飄窗設計

飄窗很多房子都有，感覺也沒啥新奇。不過這麼個不起眼的細節，卻對於戶型舒適度的提升有不少幫助。

一方面，超大飄窗可以儘可能增加通風采光，視野更佳，另一方面，增強了功能性，比如可以改造成榻榻米、書桌或收納空間等個性化空間。

比如上海正榮府126平的戶型就在飄窗的側面及下部設置書架及收納系統，同時飄窗也可以作為功能書桌使用，實現功能價值最大化。

而天津萬科東第150平的戶型甚至在客廳做了一個5.4米的飄窗，能坐下13人。

不過這也被很多同行質疑，150平米的戶型，居然沒有陽台是怎麼回事？

相比萬科這個以飄窗為噱頭的戶型，杭州中南樾府128㎡的四房戶型顯得要更有誠意一些。

128㎡的四房兩衛戶型，做到4開間朝南，南向面寬達到約13.6米，客餐廳6.8米面寬，橫廳設計加上長陽台。這個戶型最大的亮點還不是這個，而是整個採光面達到了10個，而且還帶有5個飄窗，可以想像，這個戶型舒適度還是蠻高的。

03

戶型靈活性

強調互動、情感交流

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改善客戶的家庭結構一般為二孩家庭或者三代同堂家庭，但家庭在不同階段對於產品的功能需求有很大不同，所以在戶型空間上，很多項目都會強調空間的可變性和靈活性。

1、全生命周期設計

以125戶型為例，光是這一個戶型就可以變身為6種戶型。

▲圖片來源：塞拉維

比如幸福家變身改善型思想家，主要是四房變3房，升級了主卧套房，增加配置了整體衣帽間和書房。

幸福家→思想家，圖片來源：塞拉維

而社交家的三房戶型有7米3寬南向會客廳，生活家戶型則在此基礎上間隔了一個老人房出來，同時把原來的次卧做了家政空間設計。

▲社交家→生活家，圖片來源：塞拉維

四房雙孩成長家主要為二孩家庭設計，兒童房和客廳進行開放式連接設計確保小孩玩耍空間，尊老家則是更多考慮到老人的居住需求，設置了雙主卧套房。

▲成長家→尊老家，圖片來源：塞拉維

2、強調互動性、情感交流

對於首改客戶來說，對戶型的關注度主要是房間數量要夠，往往為了達到房間數量，導致公共空間被無限壓縮。現在，家庭核心區或多功能空間的概念開始流行，更強調家人之間的互動、情感交流，因此會在戶型中預留開敞的多功能空間，靈活可變。

比如成都的萬科玖西堂就考慮到了父母與孩子的互動空間，在客廳處設立了親子互動區。

下圖中萬科的洋房戶型，客廳餐廳一體化，與廚房則通過吧台連接起來，通過四面寬方廳空間促進一家人情感交流。

▲萬科翡翠雲山143㎡洋房戶型 圖片來源：萬晟產品智庫

再比如天津龍湖·紫宸153平的3+1戶型同樣很注重戶型的靈動性，原始戶型中設計了餐廳、起居室、書房三位一體的超大公共空間，達到45平方米，而且可以做成多功能區，家人在一起互動交流，也就是明源君以前提到過的家庭核心區。

▲圖片來源：冷眼觀樓

如果在橫廳中加一堵隔牆，與北側廚房東面那堵牆取齊，這個153平方米戶型就變成了四房。

原始尺寸橫廳的開間是7.5米，即使分隔出客廳和卧室，兩者開間也分別能達到4.5米和3米。這個數值舒適度還是挺高的。

04

人性化細節加分

可加大投入研究

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改善產品的人性化細節，這個更多要從場景出發進行設計。就拿最簡單的陽台護欄來說，很少人會想到陽台護欄還能有什麼學問。但萬科就考慮到了，當人靠在陽台護欄觀景時，怎麼樣才是最舒適的？答案是陽台護欄採用斜面設計，趴在上面觀景時，可以獲得更為舒適愜意的體驗。

這些細節對於開發商而言成本並不是增加太多，但對於客戶的體驗也是非常加分的，值得加大投入研究。

作者：明源地產研究院 楚琦

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