租房都是坑？給你七條攻略

最新 03-01

一二線城市房價居高不下，租房成了大多數人必須經歷的過程。據統計，全國有超過1.2億人租房。從尋找合適房源、聯繫房東看房、到最後簽訂合同，這之間的每一步都不容易；甚至租到房子住進去了，還會遇到很多坑。

因此本期星瀚微法苑整理了租房過程中七條攻略，以提醒大家租房時多多注意，避免將來產生法律糾紛。

了解你的出租人

近年來，關於假房東的新聞報道層出不窮，付了半年、一年的房租，卻發現房子根本不是「房東」的。這種情況多是因為簽合同時沒有對出租人的信息進行審核，才入了騙子的圈套。

因此，在看房時，務必要了解你的出租人。你可以要求對方出示身份證明、產權證明等，以確認是否為房東本人。遇到出租人是「二房東」的情況，應當確認轉租是否得到了房東的書面同意，根據《商品房屋租賃管理辦法》，擅自轉租，房東是可以收回房屋的。同時要注意，轉租合同的時間不應超過原租賃合同規定的終止日期，否則租房者會承擔較大風險。

書面合同不能少

《合同法》第215條明確規定，租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。不定期租賃意味著房東可以隨時結束租賃關係，對承租人來說，重新找合適的房源無疑是個大工程。同樣，在續租時也應當簽續租合同，否則也將視為不定期租賃。

因此書面合同也是對租賃關係的一種保護，事實上，書面合同還可以約定諸多細節，比如租金、水電費負擔等，以防止房東變卦，後續產生糾紛。

合同條款越細越好，別忘登記備案

合同條款規定地越詳細，將來發生糾紛就越容易處理。根據《商品房屋租賃管理辦法》規定，租賃合同的內容由雙方當事人約定，一般應當包括以下內容：

(一)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;

(二)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，傢具和家電等室內設施狀況;

(三)租金和押金數額、支付方式;

(四)租賃用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室內設施的安全性能;

(六)租賃期限;

(七)房屋維修責任;

(八)物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;

(九)爭議解決辦法和違約責任;

(十)其他約定。

需要注意的是，租賃期限不得超過20年，超過部分是無效的。在簽好租賃合同後，千萬別忘了還有一步——登記備案！《商品房屋租賃管理辦法》規定：房屋租賃合同訂立後三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。

房屋有損壞，及時找房東

租房時，我們會遇到房屋有損壞，明明並非自己為之，房東還惡聲惡氣要我們維修和賠償，那麼房屋有損壞，究竟該由誰來維修呢？

根據《合同法》第221條，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

也就是說，只要沒有其他約定，如果同房屋一同出租的門窗、家電有損壞，可以要求房東進行修理、更換。當然，作為租客，也應當妥善使用房屋，如因不當行為導致房屋毀損滅失，也要對房東承擔相應賠償責任。

房東租期賣房？可索賠！

如果租期內房東擅自把房子賣了怎麼辦？不要擔心，首先《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，也即「買賣不破租賃」，承租人仍可以繼續使用房屋。其次，根據《合同法》第230條，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。也就是說，即使要賣房，房東也應提前通知租客，賣房的行為侵害了承租人的優先購買權，租客是可以向房東主張損害賠償的。

轉租？不可隨意

有些人覺得房子一個人住有點大，便想租一半給第三人分擔房租，這麼做可以嗎？《合同法》224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃轉租給第三人。

而《商品房屋租賃管理辦法》進一步規定，承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋並要求承租人賠償損失。

可見，如果沒有房東書面同意轉租，承租人不可隨意轉租，否則一旦房東解除與你的租賃關係，可就得不償失了。

提前退租的違約金計算

租客在遇到特殊情況需要提前退租時，如果租賃合同中已有約定，違約金即按約定執行。但要注意的是，當約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

如果雙方沒有事先約定違約金，根據《合同法》112條，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。因此租客可以與房東具體協商，確定違約金的數額。

今日話題：

你在租房過程中還遇到過哪些問題？

歡迎在本文下方留言！

文丨星瀚市場部

編丨唐詩穎（星瀚運營-實習生）