9萬/平買龍華，還有接盤俠嗎？

最新 03-01

選擇用房地產捍衛階級的中產們，已漸漸改變對深圳傳統地段論的認識。

近期，房地產相關行業從業者陳陳，花了830萬在龍華紅山片區買了一套89平4房。他說自己看遍深圳，現在的龍華已經不再是2013年前「六神無主」的區域，它已經有了中心區。

另一位業內則認為，龍華與市區相比還遠不夠火候。「房子永遠是用來投資的。」從投資角度看，地段論永不會過時。購買房產主要是買那塊地所在的位置，是經過城市多年發展形成的核心經濟地帶。市區的老破小，一定比新區的新房值錢。

龍華在從功能區到行政區的6年時間裡，房價漲幅在過去兩年連續穩佔深圳第一。這數據讓鍾愛投資「關內」的客戶被打臉。如今，龍華核心片區帶深高學位的二手房均價已經接近9萬/平，這讓不少購房者詫異。

那龍華到底值不值9萬/平？它是否還有上升的空間？

購房者：9萬/平買龍華，升值空間還有

龍華命運的變化，或許早該被注意。先天的地理環境，更是利好全力加速發展的大環境。2011年12月30日，龍華從寶安區分離，成為獨立的新區；2017年1月7日，龍華區正式掛牌成立。而這6年時間，龍華房價從1.5萬/平漲到5.2萬/平，漲幅達247%。

藉助深圳經濟特區管理線撤銷的利好和城市規劃者們對於中軸提升戰略深入實施，龍華迎來了重要的歷史機遇和廣闊的發展舞台。龍華區在2018年政府工作報告中指出，未來將要「全面掀起新一輪大建設大發展的熱潮，全面鋪開六大重點片區開發，未來將形成總面積超50平方公里，年產值超3200億元的新增長極。」

其中最為核心的當屬北站商務中心片區建設，它總面積6.1平方公里，規劃總建設規模950萬平方米，重點強化總部經濟、國際商務、金融服務等核心功能，打造「國際會客廳」。這讓陳陳等願意工作在龍華、坂田的人看到了再次升值的空間。

800萬可以在龍華選擇到最優質的配套以及戶型，同樣也可以在福田買個不錯的小三房，但最優質的資源肯定是夠不著。有購房者說這像是「雞頭還是鳳尾」的選擇。陳陳表示，自己的購房並非純投資，承擔了重要的自住功能。

800萬左右的預算，對於改善型而言，不高不低。二胎來臨。陳陳看好4房的購買需求。於是他對龍華符合條件樓盤進行羅列：

中海錦城： 113平4房，800萬，龍華實驗；

鴻榮源尚駿：120平4房，800萬，高峰學校；

水榭春天六期：130平4房，1200萬，深圳高級中學；

金享利：89平4房，只有一個衛生間，800萬，深圳高級中學；

匯龍灣花園：89平4房，790萬，深圳高級中學......

「星河傳奇89平4房，房間太小。水榭春天3房不夠住，4房超過1200萬，我們都沒選擇這些，我們挑了一個89平使用面積超100平的小區，還有深高學位。」陳陳表示，「以後紅山配套齊全，醫院、學校、商業、公園、圖書館美術館之類所有福田有的公共配套，龍華都會有。住紅山，我就不需要去福田。而且800多萬，可以買一個4房的學位房，在福田是買不到的。」

開發商高管：地王旁邊永遠也不是地王

另一位從事房地產開發行業十餘年的天京，對於龍華則有不一樣的看法。

「我去了龍華的房子，選擇中海錦城是出於對中海品質的信任。去看了發現，這個產品從設計之初就是針對剛需開發，是新版深圳法規下來的第一個項目，三梯六戶，戶型使用率並不高，沒有贈送。為了戶型的房間數，有些門的尺寸都是非常規標準。」天京因為金茂地王的存在，想要挖掘周邊值得投資的好項目。

接近金茂府的高層表示：「他們產品定位明確，針對的就是願意紮根在龍華的有錢人，而且都是大戶型說品，超過200平，不只是一千萬可以解決，需要好幾千萬。」

投資者天京認為，金茂府有底氣做到10萬+，是由這個產品的先天基因決定。能不能做到是一回事，但是他們有這個必須要做豪宅的前提。其它順勢上漲的產品，要認真考察產品質量，不能亂投資。一個樓盤設計之初就是以剛需出發，承受不起過高的房價，未來總會存在一定的風險。除非整個城市的大環境在鼓勵它們上漲，並且全線上漲。在他驗證了地王周邊幾個樓盤後，天京放棄了投資龍華的想法。

「如果想要好的學校，我可以上國際學校，龍華沒有好的國際學校。如果要選擇在國際學校旁的投資低洼地，我會去買光明。龍光人口稠密度極高，根據片區的規劃，未來人口素質未必趕得上前海南山的寶安的外益。北站商務圈是一個考慮因素，但交通擁擠程度只會加劇。現有價格+配套+未來滾動效應，目前來看都比不上前海。」天京表示。

最後他對比完龍華，去前海買了一個不到50平的總價400萬的小兩房。位於9號線沿長線，能看深圳灣的海景，小戶型且有大社區花園，配有南山實驗小學和實驗中學，這是他願意花9萬單價投資的地方。

業內：區域成長性好龍華仍有升值空間

目前龍華核心片區單價已經接近9萬/平，龍華資深中介陳雄表示，「春節回來後，新鮮盤源不多，沒人願意放盤。不少業主感覺離自己理想價格差距大，放盤量少。」

資深媒體人朱羅紀認為，如今龍華近9萬/平的樓盤，都是因為有深高學位做支持，學位屬於硬通貨，資源不均下的產物，沒法給建議。龍華未來路徑是福田，可以說屬於福田的一部分。龍華要實現全面的超越福田比較難，龍華缺乏更高端的產業支撐，產業和福田還是沒辦法比。「投資要先考慮人口流量、產業增加程度、政府公共投入增加，其次是房子供不應求的程度，還要考慮到本身的地理環境優越性，以及附加的社會資源優質度，這些都是我們判斷一個區域是否會漲的因素。」朱羅紀分享道，「地段論一直都沒錯，但都有前提。例如判斷漲幅，前提是你買入的價格。」

而在中原深圳董事總經理鄭叔倫看來，如今高價房源在短期內房價都沒有太大的升值空間，除非特殊情況，例如是學位房或者有舊改項目。關內的老破小，除非是搏舊改，否則還是龍華好些，雖然短期也沒有太大空間，長期還是看好。

關於2018年龍華區政府工作報告，筆者看到幾則重要信息，與君共享：

2018年將全面鋪開六大重點片區開發，未來將形成總面積超50平方公里，年產值超3200億元的新增長極。全面掀起新一輪大建設大發展的熱潮。

北站商務中心片區：面積6.1平方公里，規劃總建設規模950萬平方米，重點強化總部經濟、國際商務、金融服務等核心功能，打造「國際會客廳」。2017年，龍華區政府完成，北站商務中心片區完成投資225億元，完成糧食公司、樟坑華僑新村地塊土地整備，紅山6979等一批重點項目有序推進，開發進度全市領先。

鷺湖科技文化片區：面積2.33平方公里，突出科技文化服務的城市功能，打造輻射深圳北部及周邊城市的區域性科技文化中心。

九龍山產學研片區：面積3.86平方公里，融合現代大學城和國際科技城功能，打造創新知識城區。蘋果小鎮規劃建設紮實開展。

龍華現代商貿片區：面積5.53平方公里，提升購物、休閑、娛樂、餐飲等功能，打造人氣旺盛、商業繁榮的市級高端商圈。

大浪時尚創意片區：面積7.55平方公里，突出時尚特色功能，打造引領國內潮流的時尚小鎮。

觀瀾生態文化片區：面積約8.4平方公里，依託觀瀾高爾夫、版畫基地、古墟等生態文化資源，打造具有國際影響力的文化小鎮。

附龍華2018年預計入市樓盤：