武漢今年的風口，在鄂州、在華容、在漢川、在團風？
每年年初，我們除了懟人，都會對武漢房地產可能出現的熱點，做預測。
什麼「審慎樂觀」、「階段性調整」之類似是而非的判斷，在我們看來毫無價值。
要預測，就來實錘。
比如去年初，我們分析，房地產的風口，是諶家磯。
這主要基於對武漢地圖長期揣摩，再加官媒接二連三放風，就坐實諶家磯區域有大動作的判斷。
但最終結果，出現偏差——
哥沒有想到由雄安開始，高層對房地產的風向大變，長江新城禁一般性房地產開發。
所以對今年熱點的判斷，我們捨棄「房地產」三個字。
重點是，武漢城市格局，可能出現的核變。
去年，新的CEO，需要新的執政抓手，再分析武漢區域內土地資源最豐富，足夠騰挪的空間，我們得出諶家磯=「長江新城」的結論。
今年，武漢的關鍵詞是什麼？
——完成國家賦予的使命
——努力建成國家中心城市
滿打滿算，還有7年。
留給武漢的時間，不多了。
而城市空間的擴張，是武漢衝擊「國家中心城市」的決定性戰役。
城市競爭
城市之間的競爭，高度白熱化。
去年，武漢掀起人口爭奪戰序幕，基本一將功成萬骨枯的節奏。
今年，爭奪將從搶人，擴散到搶地盤。
說簡單點，城市擴容。
武漢為什麼要「擴容」？
因為武漢不夠大。
過去我們總說「大武漢」，其實是錯覺。
武漢主城區建成區面積比較大，再加上江河湖泊阻隔，通勤距離長，給外界造成錯覺。
但實際上武漢的面積是8494平方公里（百度百科）。
不要說對比重慶的82000平方公里，哈爾濱50000平方公里，成都15000平方公里，就是我們印象中很小的長沙，也有11819平方公里。
長沙主城區小，但他下面還有1個縣+2個縣級市。
武漢面積過小，對武漢參與城市競爭不力。
也不符合國家對武漢中心城市的定位。
武漢眼看追不上南京，就喜歡跟成都死掐。
因為兩家民間都自認為能沖一線，其實痴人說夢。
兩家撐死區域中心，不存在太直接競爭。
另外兩家都是吸血型城市，成都連南充都輻射不了，你還擔心他輻射武漢？
武漢最大假想敵應該是鄭州。
比較有意思的是，鄭州和南京，面積都比武漢，更小。
但人家有武漢無可比擬的優勢。
算GDP這些城市級指標，鄭姆斯特丹遠比不上我東方芝加哥。
然鵝，大河南很厲害。
GDP排名全國第五，僅次於廣東江蘇山東浙江。
河南不沿海，又沒政策支持，他居然第五，難道就是傳說中神秘的東方力量？
河南的兇狠，除了人口多，還在於以鄭州為首的豫北城市群。
劃重點啊——
未來城市競爭，就是城市群的競爭。
你不承認就是傻。
舉一個很直觀的例子。
鄭州跟武漢一樣無趣。
但是你去鄭州，不好玩，大巴1小時就到開封看包拯；高鐵半小時到洛陽賞牡丹；開車1小時就到新鄉買冰箱。
更何況產業之間協同？
中國最好的城市群是長三角（包括南京）、珠三角，他們內部關係和諧，相互之間錯位功能補充。
而國內最像這兩個三角的，就是豫北。
武漢的1+8戰略，呵呵噠，專家說是因為不同行政區劃難以協調。
我們沒有時間去創新機制體制，理順城市之間的關係，作為武漢的護衛艦。
既然歷史就形成武漢獨尊的地位，跟鄭州大不一樣，武漢不如吞併周邊，形成行政統一的「准城市群」。
武漢擴容誰？
民間呼聲最高的，是鄂州、漢川。
無論開發商，還是所謂實體經濟界，基本都默認這個趨勢。
現在就缺少一個契機。
漢川人對武漢的認同感，比新洲人還高，從行政權屬看，假如漢川併入武漢，湖北省一級就能決策。
鄂州就不一樣，作為地級市，需要中央拍板。
剛上大學的時候，幾個外省同學要求哥帶他們去黃岡，表示要在黃岡中學門口吐口水。
那時候窮，買不起車票，就騎車去。
這一趟騎行，讓哥對武漢周邊幾個縣市有了直觀認識。
——鄂州離武漢真近啊，鄂州城區真小啊。
從光谷到鄂州，大概50公里。
剛進鄂州，哥還以為到了江夏CBD。
如果你攤開武漢地圖會發現，武漢整個格局像不規則的蝴蝶。
一個大城市，最好是等軸距狀。
這是產業布局、交通物流最經濟發展格局。
武漢從版圖上，要把缺的地方，補起來。
所以哥認為，不僅僅是鄂州主城、梁子湖還是華容，包括漢川，甚至黃岡的黃州、團風，都有很大概率併入武漢。
過去的經驗告訴我們，當輿論一致認為會出現某個結果，一旦契機出現，事實上會比預期給的更多。
所以——
武漢城市版圖的擴張，將成為這城市下階段存在的關鍵詞。基於此，我們判斷今年武漢的熱點，在「外地」。
憑什麼你要啥補啥？
憑什麼武漢缺什麼，就給你補什麼？
因為武漢地位高。
這是武漢擴張的外部必然性，政策基礎。
去年初，中央正式發文，支持武漢建設國家中心城市。
中心城市，意味著武漢不僅要對湖北，還要對中部，對長江中下游，負責。
但武漢現在的能力，是負不起責的。
不僅沒法給別人發紅包，還要搶別人紅包。
現在關於城市化路徑，專家們有兩種觀點：
一是發展小而美的中小城市
一是把大城市繼續做大。
哥也不知道哪條路對，但顯然第二條路，更容易實現。
武漢本來就夠吸血，再合併這些縣市，不是更一家獨大，還怎麼帶動周邊？
這有點悖論。
武漢要衝擊國家中心城市，現在不能停下來等別人，沒實力也沒意義去幫比自己更弱的兄弟。
只有先把武漢做大，先到終點，才有可能回過頭來反哺小兄弟。
當然不是無限期支持武漢，時間點就是，2025年。
短短7年要實現目標，對武漢的挑戰很大。
武漢2014年進入萬元GDP俱樂部。現在同規模城市，經濟地位要再向前沖，單靠自身8%左右增長率，不現實。
行政並區是最現實最直接的選擇，比如成都並簡陽。
另外再說直接一點，武漢目標2025年人口1700萬。
目前，武漢人口是1200萬，缺口有500萬。
你就是把武漢小哥、嫂子們累死，7年也生不出500萬。
你就算每年真能留住20萬大學生，7年也只有140萬。
那怎麼實現目標？
吞併別人。
並鄂州，就100多萬人，並團風、漢川，都是大幾十萬的人口。
城市競爭，人口比人才重要。
對武漢的意義
接下來，我們再說武漢擴張的內部必然性。
上面說了很多縣市，其實和武漢融合度最高，兼并意義最大的，還是鄂州。
關於鄂州併入武漢的傳言，已經傳了很久，憑什麼認為現在有可能瓜熟蒂落？
哥覺得有幾個信號——
1、去年4月，武漢地鐵11號線確定延伸至鄂州葛店；
2、華師確定在鄂州建設新校區，地大在武漢鄂州交界處落戶新校區；
3、順豐機場落戶鄂州燕磯。
尤其是順豐機場。
哥看過一個物流專業人士分析，這裡是貨運天選之地。
從燕磯到成都、北京、上海、廣州，飛行距離之和最短。
飛機每天11點起飛，2點鄂州降落，分揀之後4點起飛，6點抵達目的地，次日就能配送。
對於鄂州這種體量的城市，根本不需要這麼大機場。
為什麼不選武漢？
因為大城市空域緊張，必須先保客運。
燕磯距離武漢市中心才70公里，估計走高速從鄂州到光谷，比從漢口到光谷還快。
而航運領域從業者，多高階人才，對教育醫療生活質量要求高，可以預見的場景，是燕磯工作武漢安家。
假如未來真達到聯邦快遞之於孟菲斯的地位，你置武漢於何地？
讓武漢給鄂州做配套？
對於鄂州而言，考慮他的面積和人口，如果不和武漢通盤考慮，發展的空間太有限。
而鄂州也一直有意和武漢攜手。
最早是把部分區域，納入大光谷整體規劃，但土地權屬還在鄂州身上。然後鄂州希望把有基礎的區域，納入武漢，比如三江港納入武漢保稅區，沒有成功。
現在看，既然一步步吞噬不成，乾脆一口吞了。
跟一些搞規劃的朋友溝通，哥發現一個問題，搞城市規劃的，往往對類似科技產業新城的規劃，很頭疼。
因為他們完全無法預料高科技產業發展能迸發多大的能量。
也無法預估科技產業帶來的巨變。
所以規劃總是落後於現實。
對科技類新城，現在唯一的辦法是把容器做大，儘可能大的預留髮展空間。
而這種城市版圖的擴大，至於城市的意義，視線還不能局限光谷。
比如去年，武漢把談了多少年的第四鎮，給了長江新城。
光谷就尬了。
然後有些人說，我們光谷從來不屑於當武漢第四鎮，我們是北上廣光。
一般說這話的都是開發商，他小九九是，房價北上廣光。
其實，不僅光谷，全國基本上大部分城市，去年都有一種明顯轉向——從前兩年的單點突破，重回多點開花、多方向出擊。
武漢的光谷，成都的天府新區，天津的濱海新區......
一度都承擔城市上天的重任。
天府新區，當年定位是成都雙核發展動力之一，號稱全國定位最高的新區；
濱海更不用談，全國都關注的焦點。
現在哪怕在當地，都沒什麼人再提新區。
房價進入漫長站崗期。
光谷產業基礎比較好，但他也有其他新區、新城同樣的局限。
作為城市發展的一個方向，一旦速度太快，必然受到其他方向的牽制。
核心就是土地資源瓶頸。
葛店可以和大光谷整體規劃，但土地權屬二元，這裡面存在的時間差，極易導致房地產投機炒作。
去年，武漢及周邊漲幅前十樓盤，居然5個在鄂州。
基本上，從房地產看，都為別人做了嫁衣。
所以，成都也好，武漢也好，重回多中心+軸線連接+多組團發展格局。
假設武漢擴張成真，一定又是房地產的盛宴。
武漢與鄂州，武漢與漢川，經濟產業、交通方面的融合，就剩捅破窗戶紙，但土地收儲出讓，依然分屬不同行政管轄。
所以，肯定會有空間和時間差，提供投機機會。
但哥認為，武漢城市擴張，不是「攤大餅」。
城市攤大餅是全區域的城市化，這是城市平權運動。
但哪怕武漢收納鄂州、漢川、團風，他們也會以組團形式出現。
從鄂州到武漢之間，一定還會存在二元結構。
只不過這些區域不再追求小而全的體系，轉變為分擔武漢城市功能的組團。
攤大餅的發展階段，買房投資，可以跳過車站、集貿市場這些難拆遷區域，去更偏地段布局。
根據板塊輪動效應，一旦軌道交通通車，野雞就能變鳳凰。
但並區這種模式，意味著不同組團之間，間隔農田、高速，這些是房價輻射效應無法穿透，那就不存在輪動和輻射。
所以關鍵不是看並區，甚至不是軌道交通，而是當地產業融合度、就業機會。
就業機會，是ZF一手主導的布局，開發商沒有能力改變什麼，哪怕是號稱擅長產城融合的開發商。
而就業不是有產業就萬事大吉，類似大臨港、石化這種產業，戰略意義大，但跟城市的關聯度不大，提供的就業非常有限。
所以誰和武漢的產業融合度最高，交通條件最好，不用哥再說了吧。
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