個別銀行首套房利率上浮超10％ 投機需求無法落地

往昔首季房貸多較寬鬆，但今年開年以來，全國各地商業銀行開始上浮房貸利率。業內表示，銀行當前面臨著資金成本提高、息差縮窄等方面的經營壓力，上調房貸利率有不得已的苦衷。但在投機性需求因監管已無法落地的情況下，房貸利率不可能無限上漲，市場無需過於緊張。

往昔第一季度往往是房貸比較寬鬆的季度，但是2018年開年以來，全國各地商業銀行開始上浮房貸利率。

以廣州為例，2月伊始，工農建中就同時宣布，將廣州首套房利率上浮10%，二套房利率上浮15%。對比去年同期，廣州的大部分銀行還都是在執行8.5折的貸款利率。也就是說去年買房，房貸利率大概是4.16%，今年就是5.39%了。

不少國人疑惑，在基準利率不變的情況下，銀行為什麼要頻繁主動上浮房貸利率？這樣的狀態要持續多久，未來是否會升級？對未來樓市可能會造成的影響？

銀行首套房利率上浮

2月27日，廣州日報全媒體記者採訪了廣州市內部分銀行。

中國銀行表示，2月1日後，廣州首套普通住房認定標準的貸款申請，最低按基準利率的1.1倍執行。對於符合第二套房貸認定標準的，貸款利率不低於基準利率的1.15倍。

農行表示，廣州地區首套房按揭利率5.445%，二套房按揭利率5.6925%。廣州日報全媒體記者計算髮現，5.445%是基準利率4.9%的1.11倍，5.6925%是基準利率4.9%的1.16倍。

建行表示，目前執行按照2月1日發布的政策，即廣州首套房利率上浮10%，二套房貸維持上浮15%不變。

招商銀行表示，現在廣州房貸利率首套上浮10%，二套要根據客戶資質而定，其房貸利率緊跟四大行，放款根據客戶資質和資料齊備程度依先後放款。

銀行升息有不得已苦衷

一般而言，四季度多是房貸緊縮期，而一季度房貸政策會相對寬鬆，拿到折扣房貸利率的可能性也就越大，但是已經快到2018年二月份了，銀根好像沒有絲毫放鬆的跡象，房貸利率也始終處於上浮狀態。

不少潛在購房者疑惑，銀行為什麼要頻繁主動上浮房貸利率？這樣的狀態要持續多久？

諾亞財富評級分析部研究員馮加輝27日表示，銀行有上調房貸利率不得已的苦衷，銀行當前面臨著資金成本提高、息差縮窄等方面的經營壓力，而從中長期來看，政策上存在傳統加息的必要，這樣會緩解銀行以基準利率定價的資產的盈利壓力；在基準利率短期上調可能性較小的情況下，在未調整的城市及銀行，大概率將會視情況跟隨上浮；但在投機性需求因監管已無法落地的情況下，房貸利率不可能無限上漲，市場無需過於緊張。

馮加輝表示，回顧歷史數據可以發現，銀行信貸利率在2014年最後一次見頂，之後央行開始推行穩中偏寬的貨幣政策，尤其是2014-2016年多次降息（降低貸款基準利率）、降准，使得銀行信貸利率快速回落，最後在2016年達到歷史低位。這期間的6次降息，使貸款基準利率（以5年期為例）從降息前的6.55%，降至4.90%，降幅達到1.65個百分點。

進入到2017年，雖然信貸利率逐季走高，但仍處於歷史低位，所以不難發現，當前銀行資產端收益率大幅下降，銀行賺錢能力大幅下滑。

馮加輝對銀行凈息差做一個簡單的測算，時間倒推到2009年，當時貨幣政策寬鬆，房貸利率普遍打7折，五年期以上基準貸款利率是6%左右，實際房貸利率也就是4.2%左右，而同期銀行間月均同業拆借利率只有1%左右，與7折利率相比，利差達到3.2%。但2017年以來，五年期以上基準貸款利率僅為4.9%，而同期同業拆借利率逼近3%，利差已經不到2%，所以房貸利率即使不打折，銀行的利潤空間也已被大幅壓縮。

焦點關注

剛性需求房貸利率

已不可能一直上漲

房貸利率上浮狀態是否會持續？

馮加輝表示，大概率上，分城市、分銀行將會存在差異化調整的趨勢。至於購買者，對於近期銀行頻頻上浮房貸利率，並不需要過於緊張。由於監管的因素，投機購房需求已難以落地，一線及重點二線城市的剛需仍為主力。對於剛性需求，房貸利率不可能無限上漲，還需要控制在合理水平。對於目前仍未調整的城市及銀行，大概率將存在差異化調整的延續趨勢。

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