融創切入商業地產存量市場

一直以住宅開發為主營業務的融創中國（下稱「融創」，01918.HK）開始涉足存量商業地產領域。

3月4日晚，上海融創商置有限公司與盛煦地產簽署了戰略合作協議，其將共同發起國內首隻存量資產併購基金，其中雙方各佔50%權益，目前基金已經開始募集，基金規模約200億元人民幣。

按照融創規劃，上述基金將聚焦一、二線城市的商業存量資產，基金所投項目將由雙方合作運營平台進行運營管理，待物業進入成熟運營後，通過多種渠道從資本市場退出。

這是融創上海區域集團首次以基金形式涉水商業地產存量市場。此前融創雖然有一些商業項目，但是多以出售為主。

「北上廣深及部分核心的二線城市已經慢慢進入存量時代，這些城市土地資源將越來越少，對於想要深耕的開發商而言，需要拓展更多元業務。考慮到目前有很多存量商業資產價值還有升級空間，我們開始通過併購基金介入城市更新。」融創中國執行董事、執行總裁兼融創上海區域集團總裁田強告訴第一財經記者。

過去十年，由於整個住宅市場良好，很多開發商未涉足商業地產。此前，商業地產領域在房地產黃金時代發展較快，但很多項目均存在規劃設計不到位的情況。

參考國外經驗，2008年美國商業地產開始進入存量時代，大量的商業項目都在重建改造，美國最大商業地產開發商西蒙彼時投入高達200億美元調整旗下物業。

「一、二線城市核心商務區、副中心有大量的老舊物業及被低估的存量資產，這些都是極具升值空間的資產。」盛煦地產董事長兼聯席總裁王謙認為。

戴德梁行表示，更新或改造的項目，其實對於投資者和開發商來說是一個非常好的投資機會。因為這類項目通常以低價出售，投資者或開發商可以節約投資成本。而且從長遠來看，這些物業在改造後通常能產生可觀的投資收益。

事實上，一線城市住宅開發接近天花板，開發商都在尋求更多的業務增長極。融創進入存量商業地產領域，既有自身發展需求，也是市場倒逼。

從目前情況看，很多主流房企都在戰略進入城市更新、存量資產盤活領域。

2017年3月，龍湖地產（00960.HK，下稱「龍湖」）在上海拿下其的第一宗工業用地，試圖在產業上做出嘗試和突破。該宗產業用地的定位基本確定，正在與合作方做一些真正產業管理的落地。

「一線城市已經發展到再城市化的階段，住宅市場逐步在萎縮，已經處於後房地產時代。」上海龍湖總經理溫介邦曾對記者表示。

溫介邦認為，從中長期來看，單純的住宅開發不是未來的核心競爭力。因此，上海龍湖在長租這樣的存量市場開始布局，希望有更多元的業務和發展方向。

正榮集團同樣有此打算，旗下除了地產板塊外，還包括正榮資本、正榮服務和正在籌備的正榮產業。正榮產業的業務涵蓋物業、商業、特色小鎮、文旅和城市更新等新業務。其中，正榮地產（06158.HK）聯席行政總裁林朝陽將負責未來的產業集團業務。

克而瑞分析師房玲認為，我國商業地產普遍存在存量過剩、資產使用效率低下等問題，因此盤活存量商業資產、提高資產使用效率成為了商業新命題。從成本角度而言，房企對舊廠房進行商業改造，其成本相對低於重新建造的成本投入，對於招拍掛拿來的商業項目而言有很大的成本優勢。此外如果改造成功，其對企業品牌也會產生積極的影響，產生品牌溢價，一些好的改造項目甚至會成為一個城市的風向標。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產的規模競爭時代即將過去，進入存量商業領域，更代表了未來房地產行業的趨勢，越來越多開發商將在存量市場發起新一輪競爭。

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