2000億，是房企2018年進入第一陣營的新門檻

文潘永堂

千億二字，應該當屬2016年、2017年中國樓市的最熱關鍵詞；

但接下來2018年、2019年，地產人可能不會對千億二字那麼「高敏感」了。

千億區域公司將越來越多

在接下來的2、3年，至少2個現象級命題，將值得地產人警醒和改變認知。

其一，千億熱詞在未來幾年會逐步冷卻，而2018年，2000億，將迅速成為房企進入地產第一陣營的規模門檻；

其二，別說房企破千億，未來3、5年，大型房企一家區域公司業績突破「千億規模」將從過去的「少數現象」變為「常見現象」。千億區域公司，在未來3、5年將越來越多。

巨頭房企1年1個樣，是這幾年地產人普遍認同的事實！你甚至還會發現，巨頭每年改變的速度，遠遠大於地產人認知改變的速度！

的確，未來中國樓市將是結構性劇烈調整的幾年，即行業總量蛋糕不會大變，而內在大小房企的業績騰挪，特別是大魚吃大魚的合併將加速這個行業企業的集中度，最終讓房企結構「從分散進入集中」，大型房企的話語權在指數級上升。

首先，行業整體規模而言，房地產行業規模已經進入頂峰或是天花板階段，按照保利本周剛發布的行業分析白皮書說強調的——未來中國房地產行業進入總量峰值時代，預計未來8-10年內，中國房地產銷售額將保持在15萬億元+的規模。

數據來源：國家統計局，保利投顧研究院整理

巨頭1年1個樣，2018年更值得暢想

的確，剛剛過去的2017年，行業已經突破13萬億天量規模，而2018年雖然才開始，但各種高亢的目標已經讓地產同行驚恐，巨頭們的增長是在是太快了。

比如2018年地產行業或將迎來萬億房企，正如坊間傳聞，楊國強給碧桂園2018年定的目標是保底8000億，衝擊10000億。

比如大黑馬融創在從2015年的800多億到2017年3620億兩個業績double之後，或許2018年會迎來第3個double增長，也就是融創2018年業績實現6000億、7000億，事實上融創土地貨值之高，銷售能力之強，這並非是不可能，我們年底自見分曉。

又比如丁祖昱預測的是2018年，前4強3萬億，也就是說行業4強的平均規模，將是7500億。

又比如同時類似保利地產與保利置業大型央企的收購合併，一旦整合到位，將實現保利業績和規模的加速飛躍。

所以後千億時代，甚至萬億新時代，一家房企如果在2018年之後再高調宣揚自己突破千億，就不再是什麼讓人興奮的新聞。或者更冷靜的講，只是對自己或許是個裡程碑事件，但對行業而言，已相對平淡，它只是表明，這家房企獲得未來還能留在地產行業生存發展的安全規模和刷存在感而已。

2000億，是2018年第一陣營的起點

的確，還沒忘卻千億，你就又發現，2000億，或將迅速成為2018年進入房企第一陣營的業績門檻。

首先，回看2017年排名12的金地已突破1400億，按照第一陣營2018年繼續保持平均40%複合增長率來算，1400*140%，正好是2000億，這也就是說，哪怕2018年房企規模突破2000億，也只是行業11、12名的事。（40%是否可能？答案是YES，因為大型房企的規模優勢在如今已經基本顯現，在拿地，資金，集中採購，專業人才，品牌等層面皆是如此）。所以，2018年TOP10突破2000億，將是大概率事件。

其二，任何行業，企業只有進入第一陣營、第一梯隊才有話語權、影響力。就像家電業，手機行業，雜牌，小牌手機，家電已經被嚴重邊緣化，大品牌，強勢品牌，個性專業品牌才是市場的王者。

未來房地產同樣如此，但房企因為區域、地域屬性很強，往往不會像互聯網行業等出現一兩家獨大佔據80%行業市佔率現象，但進入TOP10，卻是一家房企從優秀到卓越真正坐穩第一陣營的前提。

其三，對大多優秀後來者房企而言，1000億還沒塵埃落定，2000億是2018年的門檻，但可快的變化是，未來3000億將是2020年TOP10的門檻。

這也是一大批諸如千億還沒到達的旭輝、新城、中南、甚至後來者大發地產，就提前提出3、5年衝擊3000億目標的緣由。

為何是3000億? 是因為中國地產15萬億盤子，10強佔據30%，40%市佔率，意味著十強平均4500億，所以按照中位數邏輯，保守估計，TOP10門檻3000億也只是「起步價」，未來TOP10的不排除突破4000億的可能。

房企做大的最後3、5年機會

事實上，房企規模論的窗口期可能就是最近這3、5年。

因為3、5年之後洗牌整合收併購基本結束，而且城鎮化率57%會不斷提升至65%、70%，開發蛋糕已經到頂。同時，在未來3、5年大型房企會出現三類房企：

其一，一大批後來者，黑馬者，拼搏者、優秀者等第二陣營房企都紛紛提出2018年乃至未來不遠的2、3年內迅速突破千億，進入規模安全邊界；

其二，一大批卓越者房企進入第一陣營，即TOP10，他們的目標就是3000億。

其三，極少數個別房企進入萬億級房地產金字塔塔尖，1萬多億將可能中國開發房企的規模高點，核心是因為1萬多億意味著全行業，全中國市佔率10%左右的制高點。畢竟，社會主義房地產的民生性屬性不會極致壟斷和過度集中。

所以，差不多每隔兩年

2016年的1000億，

2018年的2000億、

2020年的3000億，

或將是中國房企TOP10門檻的三級跳。

而且這個門檻的快速拉升，會在最近這5年窗口期迅速完成集中。

強調區域公司做大做強，是房企新戰略

其次，一家區域公司也要突破千億，這是什麼概念？

也就是不久前2、3年，房企一家地區公司，城市公司做到100億，200億都是一件榮耀的事。但未來2、3年，區域公司突破千億，將會越來越多。

其一，萬科四大區域，2017年上海區域1500億左右，廣深區域1500億左右（數字待核查），而同時融創目前是8大區域，如果不是最嚴調控，融創天津區域2017年已經突破千億，但2018年基本鐵定破千億；又比如這3年大力調整，修鍊內功的世茂內部福建區域公司，也提出未來幾年提出做到千億福建世茂區域的行動目標。

其二，上述區域公司可能涉及多個省和城市，那麼一個省了？中國省份因為差異化很大，樓市容量也從幾百億到幾千億不等，但大型房企最近幾年都在提出，在一個省的重點城市，重點區域，點線面結合，最終實現一個省突破千億的口號。

比如作為長三角富裕的江浙兩個省，

2017年僅僅600億量級的祥生就提出祥生一個浙江2018年就要做到600億、700億；

又比如2017年千億量級中南提出未來一個江蘇也要做到1000億。

其三，一個省做到千億，那麼一個城市了？城市規模的天護板在哪裡？未來一線城市逐步進入存量市場，開發主戰場將是核心二線城市，在諸如杭州、南京、重慶、武漢等核心二線城市（特別是中國剛確定11個中心城市）而言，整個城市樓市蛋糕大約在3000億到5000億，未來洗牌後巨頭房企做到核心二線城市15%甚至20%市佔率是有可能的，即也可能做到500億到1000億規模。

事實上，就在剛剛過去的2017年，萬科一個深圳城市不說銷售規模破500億，僅回款就突破500億。典型一個城市公司業績比2017年一家40強集團化房企規模還多。

所以，後千億時代，已經不單單是房企做大的問題，而是區域房企也要快速做大的問題。

區域公司快速做大，已經成為一種2018年乃至今後大型房企一個重要戰略命題。

以2018年1月30日龍湖集團經營會上，CEO邵明曉就提出龍湖未來新房開發銷售業務將推行「5、3、2、1、5」戰略。即未來三年，要出現1-3個500億元級地區公司，3-5個300億元級地區公司，5-8個200億元級的地區公司，8-15個100億元級的地區公司。

更值得關注的是，龍湖未來將消除或合併三年以上仍在50億元以下的地區公司。

區域公司做大，這些大型房企該怎麼玩了？

其一，放權，放權，激勵、激勵。讓一線地區公司，區域公司成為公司化和利潤中心，區域直接擔負公司業績，必然也要求責權利對等，所以，放權，高激勵，給一線更大的經營自主權，發揮一線最大的積極性和能動性就是必然。的確，收放權只是企業發展過程中的一種中短期策略，一線區域加速擴張時期，更多是不失控的授權，放權。

其二，競合，賽馬，裂變。首先，未來一個區域公司規模就相當於今天集團的規模，這兩年，你會發現一個叫法，即類似小碧桂園，小萬科，小中南、小祥生、小世茂這樣的區域公司的提法在大型房企中屢見不鮮。其次，不同區域公司之間沒有劃地盤的屬地保護概念，尤其是幾大相鄰區域公司，幾個小碧桂園，小中南、小融創、小旭輝之間可以相互搶地盤，誰先搶到，拿到地，這個城市，這個地盤就是哪個區域公司的。此舉加強了房企作為整體的拿地能力和成績，任何區域公司不敢怠慢拿地，否則很可能被戰友後院起火。而且，不同區域公司如果規模越做越小，或者相對更小，就可能被解散或合併。

其三，深耕，深耕，全業態，全區域，全方式拿地，目前要做大一個區域公司，大型房企過去還精選城市，精選板塊，但如今規模繼續加速放大，就不能挑肥揀瘦，全地域，全業態，全方式拿地就成為必然。

……

誠然，2018年是樓市的小小年，加上最近銀行首套貸款利率的上浮的收緊信號，樓市的政策面2018年依舊不樂觀，但有趣的是，巨頭房企對自身江湖地位的自信，對業績高增長的預期……卻沒有絲毫的悲觀。

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