7家純新盤即將領跑狗年，南京限價紅線要守不住了？

自春節過後，南京各大板塊的純新盤動作頻頻，紛紛傳出即將首開的消息，比如上周六公開精裝樣板間的麒麟純新盤熙悅最快本月首開，受限價影響，預計開盤均價應該不超過3萬元/㎡。

據不完全統計，金三銀四期間預計將有7家純新盤入市，分別是江北的江山薈、大華錦繡時代、揚子江金茂悅，鼓樓濱江的中海桃源里、當代萬國府ΜΟΜΛ，江寧的21世紀太陽城銀座，麒麟的熙悅等等，值得注意的是，這7家純新盤沒有一家放風價低於2.5萬元/㎡，基本上都在3萬元/㎡左右，甚至更高。

想要入手純新盤的買房人，你，做好準備了嗎？

江北

江山薈：預計均價28000元/㎡左右

項目位置： 海橋路與楊柳路交匯處西側

項目規劃：項目住宅總建築面積約17萬㎡，共規劃24棟小高層，多為11層建築，部分5、6、7、9層，房源共計1572套，現房銷售。

最新動態：預計4月首開2、4號樓共127套精裝房源。戶型面積分別為81.44㎡、89.9㎡、86.67㎡、124.57㎡，預計均價28000元/㎡左右。

首開戶型

大華錦繡時代：預計均價不超過28000元/㎡

項目位置：浦口沿江街道浦洲路南側、南浦路東側

項目規劃：規劃建設26棟住宅樓，包括5個獨棟商業樓。最高為11F，最低為6F，總戶數1520戶。

最新動態：近期將公開售樓處，3月底4月初左右首開5，6，7，8，10號樓共452套毛坯房源，面積89㎡起，具體戶型暫未公布，預計均價不超過28000元/㎡。

揚子江金茂悅：放風價30000元/㎡

項目位置：江北中心區七里河大街以北九袱洲路以南

項目規劃： 揚子江金茂悅為江北G41地塊住宅部分的C3、C4、C5、C6地塊，共有16棟精裝住宅樓。

最新動態：預計3月或4月首開2棟樓，共計192套精裝房，主力戶型面積90-133㎡，項目放風價30000元/㎡。

鼓樓濱江

中海桃源里：毛坯放風價4萬元/㎡

項目位置：鼓樓濱江小桃園秦淮河畔

樓盤規劃：項目總建築面積約11萬平方米，沿秦淮河岸規劃有7幢小高層，房源共計497套。

最新動態：目前正在申領銷許，預計近期首開所有住宅房源，主力戶型143-195㎡，分布於1、2、4、5、6號樓，3號樓面積約66-93㎡小戶型，此前住宅毛坯放風價4萬元/㎡，前期公寓銷許價5萬元/㎡。

首開戶型

143㎡四房兩廳兩衛

157㎡四房兩廳三衛

158㎡四房兩廳三衛

180㎡四房兩廳三衛

195㎡四房兩廳三衛

當代萬國府ΜΟΜΛ：樓面地價24769元/㎡

項目位置：鼓樓濱江淮濱路與熱河南路交匯處

項目規劃：項目定位綠色科技住宅，規劃建設3棟小高層和多層住宅以及4棟商業，住宅為5-16層，將打造230-250㎡大平層，房源共計135套。

最新動態：項目正在申請銷許，預計近期首開，體驗中心已公開，樓面地價24769元/㎡，房價很有可能4萬元/㎡以上。

江寧

21世紀太陽城銀座：放風價3萬元/㎡

項目位置：江寧區岔路口雙龍大道

項目規劃：項目規劃共49層，總高達134米，將打造成未來江寧第一高樓。

最新動態：項目預計3月首次開盤，精裝交付，面積96㎡、101㎡、103㎡、106㎡、127㎡，70年住宅性質，精裝交付（含新風、地暖、中央空調），約400多套房源，放風價3萬元/㎡。

首開戶型

111㎡C戶型三房兩廳一衛

133㎡ 4室2廳2衛

麒麟

熙悅：預計均價不超過3萬元/㎡

項目位置：麒麟科技園滄麒東路與南灣營路交匯處

項目規劃：中南熙悅由中南置地、中垠地產、安居集團3家實力品牌房企聯合開發，整體規劃建設16棟30-33層的高層、7棟6層洋房和2棟11層洋房，住宅房源總計2419套。

最新動態：預計3月首開1號樓、5號樓，約247套精裝房源，面積89㎡（3室1衛）、99㎡（3室2衛）、105㎡（3室2衛），預計均價不超過3萬元/㎡。

首開戶型

高端改善成常態，買房人會為此買單嗎？

據統計，今年預計上市的83家純新盤中，樓面地價2萬+的樓盤已經達到29家，而樓麵價不到1萬的項目僅有14家。而在去年，受限價影響，南京樓市新房房價已經連續12月止漲，導致部分板塊呈現一二手房價格嚴重倒掛的現象。

不過，有消息稱，在今年的兩會之後，部分區域的限價可能會有所鬆動。而隨著第一批2萬元/㎡高價地的陸續上市，2018年各板塊的房價中位線也會上來。

圖片來源：每日樓市

但是，限價鬆動不意味著全面放鬆，可能還是和南京人均收入漲幅保持同步的關係，因此，未來高價地入市只有兩種選擇。一是產品高端化，以博取更多彈性的定價空間；二是貼著成本賣，降價跑量回籠資金。

顯然，第二種方式並不是多數開發商的選擇，所以可以預見的是未來產品高端化將越來越普遍。而這對於剛需置業者來說，顯然不是一個好消息。而從以上統計的數據來看：

江北的江山薈：預計均價28000元/㎡左右；

江北的大華錦繡時代：預計均價不超過28000元/㎡；

江北的揚子江金茂悅：放風價30000元/㎡；

鼓樓濱江的中海桃源里：毛坯放風價4萬元/㎡；

鼓樓濱江的當代萬國府ΜΟΜΛ：樓面地價24769元/㎡；

江寧的21世紀太陽城銀座：放風價3萬元/㎡；

麒麟的熙悅：預計均價不超過3萬元/㎡。

也就是說，金三銀四的上市潮中，純新盤方面基本沒有剛需的機會了，幾乎每家都在做改善。

但值得注意的是，一方面，改善需求並不像剛需，基數是比較固定的，不會有大幅增長的趨勢，再加上購房政策和資金的限制，改善需求相對來說份額並不多；另一方面，改善產品迎來井噴，各家都在做高端改善以博取更多彈性的定價空間，僧多粥少的局面，可能會引發新一輪的搶客大戰。也就是說，改善市場這塊蛋糕可能不會像想像中那麼美好。

而且，純新盤由於沒有前期均價做定價基礎，基本上會參考區域房價水平和居民收入水平，但一般來說，都會是區域房價天花板，最終是否有買房人願意為此買單，還是交給數據說話吧......

2018，註定是艱難的一年，尤其是對於高端改善市場來說......

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