租房市場供求比，澳洲究竟怎麼樣？

想要了解澳洲的租房市場，一定要知道，決定租房市場供求量的，當然是當地的人口變動。那麼澳洲各地區人口增長與供求變化趨勢究竟是怎樣的呢？

澳洲人口變化三大特徵

1

墨爾本人口將超悉尼

根據澳洲國家統計局（Australian Bureau of Statistics）最新的人口普查顯示，墨爾本即將取代悉尼，成為澳洲人口最多的城市；而海外移民中來自亞洲的人口首次多於來自歐洲的人口。

目前來看，新州（NSW）仍是澳洲人口最多的一個州，共有750萬人。而墨爾本則在快速發展中，即將成為澳洲人口最多的城市。人口普查的結果顯示，去年8月份，墨爾本有4,485,211人，悉尼則有 4,823,991人。但兩市的差距正在縮小。據了解，自2011年以來，悉尼每7天新增人口1656人，而墨爾本則增加1859人。

澳洲首府領地（ACT）因為人口基數小，則成為人口增長最快的地區，過去5年人口數量增加了40萬人，增幅為11%。

2

亞洲移民人數首次多於歐洲移民

人口普查結果顯示，澳洲有超過1/4的人口為海外移民，其中，英國移民者占最大比例。澳洲歷史上首次出現來自亞洲的移民人口多於歐洲的情況。

據了解，移民至澳洲人數最多的前五個國家分別為英國、紐西蘭、中國、印度和菲律賓。過去5年中，澳洲共增加了130萬移民，其中來自中國的有19.1萬人，印度有16.3萬人。

統計局人口普查數據主管泰勒（Sue Taylor）表示，這是澳洲人口組成的轉折點，有近一半的澳人或在海外出生，或父母中有一人是海外移民者。有72.7%的人在家中只講英語，2.5%的講普通話，1.4%的人講阿拉伯語。

3

人口老齡化明顯

澳洲的人口出現老齡化，總體平均年齡已經從1911年的23歲上升至2011年的37歲。嬰兒潮一代有1/6的人現在已經超過65歲。另外，澳洲有50萬人年齡超過85歲。

除了原住民和托雷斯海峽島島民（Aboriginal and Torres Strait Islanders）外，澳洲幾乎所有地區的兒童及年輕人人數比例均出現下降。

租房市場因此也顯出三大趨勢

1

房屋開銷增大

住房租金、貸款不斷增長以及薪資增長停滯使得澳人需要更努力地工作才能有更多存款。目前，澳洲人均周薪為662澳元，新州則為664澳元，維州為644澳元。澳洲首府領地是整個澳洲薪資最高的地區，人均周薪為998澳元。

墨爾本、悉尼、柏斯三市的居民在房屋方面的花費是最高的，佔據了收入了30%以上。悉尼則有22%的居民需要將1/3以上的月收入花費在租金上。

2

年輕人擁有自主物業比例縮減

報告顯示過去 25 年來愈來愈少年輕人擁有自住物業，減幅超過三分一。全國擁有自住房屋的整體比率下降，跌勢異常穩定，從 71 % 降至 67%，當中以年輕人的跌幅最明顯。

在 2013 至 2014 年度，25 至 34 歲的年青人中，少於四成人已置業；在 1988 至 89 年度，有六成人置業。在 2013 至 2014 年度，完全擁有住房（無按揭）的比例剛超過30%；而在 1988 至 89 年度，這一比例為42%。 這些統計數字與最新人口普查中的數據吻合。

普查數字顯示，過去 10 年，年輕人置業的比率下降了 6 %。

3

租房需求持續增長

雖然澳大利亞人的可支配收入有所增長，但是與房價的上漲比相形見絀。隨著移民人口增多，對住房的需求自然也隨之增長。新州租戶的比例從2011年的30.1%增加至目前的31.8%，而維州則從26.5%增加至28.7%。

1995年至1995年，18%的人租房，但是二十年後，租房比例上升到26%，而且租客的住房成本平均增長了$144。而去年，有31%的澳人擁有自己的物業，34.5%的人擁有物業但需償還貸款，30.9%的人在租房。

而根據澳洲健康及福利研究所發表最新報告，在過去三十年，澳大利亞的人均可支配凈收入每年增長1.9%，但是房價的年增長超過7%。

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