何萬斌解讀長租公寓
長租公寓的市場有多大？可以用「234」來表示。
衣食住行，是生活的必需 。俗話說，民以「食」為天，那麼，民以何為地呢？可以說成是，民以「住」為地。「住」的話分「長住」和「短住」，「短住」分為酒店和民宿。「常住」分為「買來住」和「租來住」，而被「租來住」的房子就是長租公寓。
長租公寓市場目前是什麼狀況呢？2016年6月3日發布的《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，開篇是這樣說的：「實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發展，對加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了重要作用，但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規範、法規制度不完善等問題仍較為突出。」
市場供應主體發育不充分、市場秩序不規範、法規制度不完善，明確列舉出來的這三大突出問題中，「市場供應主體發育不充分」是排在第一位的，也是所有問題的核心。市場秩序規範的目的、法規制度完善的目的，就是為了形成充分發育的市場供應主體。而市場供應主體的充分發育，也可以帶來市場秩序的規範和法規制度的完善。
《意見》總的指導思想是以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。並提出了6條原則：1、培育市場供應主體；2、鼓勵住房租賃消費；3、完善公共租賃住房；4、支持租賃住房建設；5、加大政策支持力度；6、加強住房租賃監管。
《意見》中非常關鍵的一段話是：「充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。」並且，「按照《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國發辦【2015】85號）有關規定，住房租賃企業享受生活性服務業的相關支持政策。」
總之，長租公寓市場還處在發展的初期階段，市場供應主體整體來看還處於散、小、亂的狀態。但，這是一個非常巨大的市場。長租公寓的市場有多大呢？可以用「234」來表示，「2」就是大約需要2億間（套）房，「3」就是大約有3億人有租房住的需求，「4」就是市場規模大約有4萬億。這麼大的市場，目前行業中最大的企業有多大呢？到2017年底，分散式長租公寓當中目前最大的企業是鏈家自如，據說有50萬間房。集中式長租公寓當中目前最大的企業是萬科泊寓，據說有10萬間房。前者只佔行業總體市場份額的0.25%，後者只佔行業總體市場份額的0.05%。而創業型公司，比如you+公寓、魔方公寓、E客公寓等，所佔市場份額完全可以忽略不計。
但如果我們站在10～20年後行業成熟期來看的話，行業排名前100名的企業，占整個行業市場份額的30～50%是比較正常的，就以中間值40%來算的話，那就是5000萬間房，1.2億住戶，1.6萬億營收。也就是說，未來百強企業的平均房間數是50萬間，平均住戶人數是120萬人，平均營收規模是160億人民幣。這就意味著，整個市場當中足以誕生好幾家千億級企業，好幾十家百億級企業。而這些企業當中，除了房地產、房產中介、酒店等行業龍頭企業主導的之外，一定還有相當比例的獨立創業企業。也就是說，如果今天你創業投身於長租公寓領域的話，這個市場給了你在10年內做成一家100億規模企業的機會。
那麼，具體該怎麼做呢？
從住戶角度來說，租一個房子，關心的無非四個方面的問題：1、便利性，比如到上班地的距離、交通的方便程度等。2、舒適性，比如裝修的豪華程度、裝修的風格、空間的大小、傢具家電衛生間洗浴情況等。3、經濟性，比如需要付多少錢房租、房租多長時間支付一次、是否能做租房貸款等。4、配套性，比如是否有健身房、是否有公共社交空間、周邊餐飲購物休閑設施情況等。
這四個方面誰先誰後、誰輕誰重，如何做取捨？這其實就是一個戰略定位問題。企業資源是有限的，很多時候你選擇了重視某個方面，其實也就等於選擇了不重視另外某個方面。一家長租公寓企業，根本的戰略選擇有兩個：首先是你想做大做強，還是做小做美。前者需要你更面向大眾市場、並且產品和服務的標準化、可複製性等要更強；後者需要你更面向小眾市場、並且產品和服務的差異化、獨特性等要更強。其次是你選擇某個重點區域做縱向深耕？還是面向全國或多個重點區域做橫向擴展？背景實力非常雄厚的企業通常會選擇後者，創業型企業該選前者還是後者？以及如何對待一線、二線、三線以及四、五、六線城市？這是需要好好斟酌的問題。
戰略定位確定之後，接下來要解決的相互關聯的三大問題是：團隊問題、資金問題、運作問題。
先有百億級團隊，後有百億級公司，創始人是否有這樣的格局、高度和能力，組建一個這樣的團隊，並且讓團隊有序高效的運行、形成很強的戰鬥力？一個團隊要有戰鬥力，需要具備先進性、純潔性、團結性。先進性就是大家的水平普遍都是很高的、學習能力普遍都是很強的、奮鬥精神普遍都是很足的。純潔性就是大家普遍都恪守「公司第一」的原則、盡心儘力為住戶服務、盡心儘力管理好、支持好、培養好一線員工，尤其是要注意避免貪腐行為、以及不盡責、不擔當、不公正的行為。團結性就是公司一定要有一個主心骨、要有一個核心，領導班子成員緊密團結在這個核心周圍，分工合作、各擔其責、各盡其職。
國家對租房企業的融資是有支持政策的，《意見》中就專門提到：「鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。」並且，「支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。」當然，國家的支持政策是面向全行業的，具體到你的企業，如何有效解決發展尤其是快速發展所需的資金問題？這個行業的玩家，比如領先的房地產公司、酒店集團，好些是不差錢的，幾個億幾十個億對他們來說並不是太大的錢，這就對創業型公司的融資能力提出了比較高的要求。但凡事皆有兩面性，領先的房地產公司、酒店集團中，肯定也有自己不親自做的，但是他們也不太可能完全放棄這個關聯市場，怎麼辦呢？選擇戰略投資這個領域中的創業型公司會是一種很正常的選擇。所以，解決了前期資金問題後，只要你做得足夠好，後期獲得大額戰略投資的機會是客觀存在的，何況市場上本來就存在大量的專業投資機構。另外，除了股權融資外，銀行貸款、經營性現金流、利潤等，採取託管等輕資產模式等，也是解決資金問題的重要手段。
立足於團隊和資金問題的有效解決，接下來就是如何解決實際運作層面的問題了。怎麼運作呢？單獨來看，運作主要是解決這四個方面的問題：房源、整修、招租、運維。做長租公寓有一個很大的好處：如果你有了好房子，哪怕你只有一間、一套、一棟，你也是有價值的、也是可以活下來甚至活得還比較滋潤的。同樣，你的規模再大，如果某一間、某一套、某一棟房子太差，一般來講，你也是很難租的出去或者說很難租個比較好的價錢的。所以，這個行業的本質，可以理解為是四個字：「以房為王」。運作，首先要解決的就是房源問題。而房源問題又主要是四個方面：區位、結構、價格以及風險（拆遷、違約等）。整修問題主要也是四個方面：速度、成本、效果以及利用率。最後就是如何高效招租、如何提高入住率，以及如何做好日常的運營和維護等。
從整體運作來看，房源、整修、招租、運維這四個方面的大規模的複製能力，是關鍵的核心能力。作為創業公司，一開始就應該考慮：經過1～2年或者3～5年的探索和積累之後，如何具備一年新增10萬～20萬間甚至30～50萬間的複製能力？並且將這種考慮融入到整個公司運營大大小小的各個方面當中去。當然，這樣的複製能力並不是多麼了不得的能力，優秀的公司經過足夠時間的探索和積累，肯定是可以具備的。
最後，我想說的是，長租公寓市場不僅有著讓創業公司成就百億、千億級公司的機會，更重要的這還是一個可以做得特別有情懷、有價值的事業。設想一下，如果一家企業能夠直接幫助幾百上千萬、間接幫助幾千萬上億的人們，在相對最艱苦的奮鬥階段享有更美好的更有溫度的居住服務，這無疑是一項值得自豪的非常光榮的偉大的事業。
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