人口老齡化將顛覆樓市格局，有些地方的房子該賣了

作者 | 孫驍驥

來源 | 驥觀天下（jiguantx） 已獲授權

最近，官方發布最新的人口年齡數據，並且提出警告說：中國的老齡化社會即將全面到來。

根據發布的數據，預計到2050年前後，中國老年人數將達到4.87億的峰值，佔總人口的34.9%。60歲及以上人口將從2017年末的2.4億再翻一番，2050年達到4.8億。

屆時，世界上平均每4個老年人中就有1個生活在中國，中國老年人口的總數比發達國家總和還多5000萬人。

老人多只是一方面，更重要的是，這一次的老齡化速度將會非常迅猛。2010年到2050年期間，預計老年人口將凈增加3.08億。猛烈的老齡化衝擊，必定會給中國經濟的各個方面帶來不可逆的影響。

眾所周知，中國的樓市已進入「新常態」，「房住不炒」的政策未來基本不可能有太大變數。在這個時間節點，官方公布的人口結構數據，其實是從人口結構的基本面來進一步為樓市的走向定調。

透過中國人口結構以及其他的基本經濟數據，我們可以看到，中國的樓市格局即將被顛覆。有些地城市的房子依然具有保值作用，但有一些地方的房子卻不再具有投資價值。

01

樓市的「美國模式」走到盡頭，現在正式進入「日本模式」

中國人或許還要花很多年時間，才會意識到「房住不炒」政策對樓市基本面會有多大的影響。房貸的限制、通過戶籍以及個人持有套數的種種限制，將強迫回逼樓市回歸居住價值。這時，人口結構對樓市走向具有較強的參考價值。

這句話的意思是不是說，在過去，中國樓市的主要參考指標並不包括人口結構呢？確實如此，自從中國的住房實行商品化以來，樓價的決定性因素，一直都不是人口結構。

過去二十年來，推動中國房價上漲的核心動力，在於高速城市化的進程。

從1954年至2010年，中國城市化水平從12.84%增加至49.68%，之後依然保持著較高速增長。到2016年底，中國平均的城市化水平為57.4%。近十年來，城鎮人口平均每年增長2096萬人。

在這樣高速的城市化建設速度下，金融政策必須與之配套。因此，基礎設施和房屋建設自然成為了銀行信貸的主要流量口，新增加的信貸中有很大比例進入了房地產。

這個情況與美國很多地區的房地產格局很相似，美國的城市化在過去一個世紀也經歷了高速增長。

根據相關的研究報告，美國各地的城市化率差異很大。在1976年到2010年，美國平均城市化率達到80%以上，屬於高度城市化的國家。

不過，影響美國每個地方的房價因素不同。在那些城市化率低於60%的地方，房價的上漲和城市化的推進有明顯的相關性。這些地方的工作崗位大多數是建設性的崗位，從業的年輕人更多，因此銀行信貸更寬鬆，貸款的成本很低。房價因城市建設而急速膨脹。

相反，當各州處於城市化高速發展階段，城市化率高於60%以上時，房價更容易受人口因素影響。在城市化成熟期，人均收入和人口結構對房價影響更大。人口結構中的少兒撫養比、老年撫養比以及人口年齡結構等因素，成為了影響房價關係更重要的因素。

我們可以把60%這個數字，視為城市化率的關鍵節點。

現在的中國，各地城市化水平不一。據官方統計，截至去年，中國有13個省份的城鎮化率超過了全國平均水平57.35%，其中有10個省份超過了60%，主要位於沿海發達地區，其中，上海、北京和天津的城市化率均超過80%。

這些數據說明兩個問題：首先，從平均城市化率來看，中國的大部分城市已經逼近了60%，這說明全國房價的主要推動力即將從依靠城市化建設推動，轉變為依靠人口結構和收入水平決定。

其次，對於所謂的「一線城市」而言，城市化建設已經成熟，房價早已由一種經濟建設的晴雨錶轉變為純粹的貨幣收入現象。

這個時候，中國的房價結構已經從「美國模式」悄然進入了「日本模式」。

「美國模式」在前，「日本模式」在後，可以說，中國的樓市目前大致正處於兩大模式交界的地方。在2017年以後，實際上中國樓市已經正式進入了「日本模式」的通道。現在新聞中公布的人口年齡數據，其實是從側面正式確認了這個時代的來臨。

02

房價未來的走勢充滿不確定性，該避的坑要避

什麼房價的是「日本模式」？所謂的日本模式，其實就是指：在城市化趨於成熟以後，日益嚴重的人口結構老齡化問題將會日益明顯的影響房價的走勢。

日本城市化的成熟期，大致從1970年到2005年。期間，日本的城市化提升緩慢，35年僅提升14%。但與此同時，在城市化進程放緩的時候，日本的經濟增長也同步放緩，並且人口老齡化趨勢明顯。

這些特徵，都與今天經濟增速放緩、老齡化加速的中國頗為相似。

以日本25-29歲和30-34歲的人口為例，1970年，25至29歲的男性和女性沒有婚姻經歷的人口比例分別只有不足50%和20%，然而在2005年則增長到高達71%和59%，增速非常驚人。1970年，30-34歲沒有婚姻經歷的男性和女性均為約10%，而到2005年則攀升到47%和32%。

在日本，婚姻年齡的向後推遲意味著生育年齡的推遲，對於個體而言，結合亞洲的特殊家庭結構，養育小孩和贍養老人基本是相伴發生的情況。實際上，這意味著青中年人群贍養老人和小孩的負擔加重。

因此，日本人口的少兒撫養比、老年撫養比數值多年來持續上升，而無論少年撫養比還是老年撫養比的增加，都會導致房價下行。

中國的情況也是如此。自2010年以來，社會的總撫養比呈現上升趨勢。從34來到37，少兒撫養比從22.3上升到22.6，老年撫養比從11.9上升到14.3。

這說明養老和養兒的負擔在不斷加重，並且養老負擔的加重趨勢更明顯。尤其是在生活成本極高的一二線城市，上有老下有小城市人已經成了名副其實的「夾心階層」。變得愈加沉重的生活負擔，大大影響這些地方將來的住房購買力。

根據測算，當日本和中國方面的老年撫養比每上升1個百分點，日本房價下降11個百分點，中國房價下降26個百分點。人口不斷老齡化的事實，的確在消耗潛在購房者的購房能力。

老人小孩不斷「加負」的同時，信貸與儲蓄的數據也表明，中國的未來房價缺少強有力的資金支撐。

據統計，中國社會的總儲蓄率從2008年以來明顯下跌，這在一定程度上可以視為高房價帶來的儲蓄消耗。實際上，中國人愛存錢的習慣自古有之，但在近十幾年來，存錢的兩大目的其實是為了買房和養老。

2008年以後的全國房價大爆發，迅速的消耗了居民的儲蓄，高槓桿的按揭購房，將居民儲蓄變成了負債。據統計，十年之間的家庭負債佔GDP比例從大約17%上漲到48.9%。

也就是說，中國人從「愛存錢」到「愛欠錢」的轉變，基本上就是高房價惹的禍。

儲蓄和欠債之間不斷增大的「剪刀差」，意味著之前人們不斷負債買房的趨勢不可持續，真實的收入和儲蓄水平並不能撐得起過高的房價。這個時候，人均收入和經濟發達程度不高的地方房價就會出現回調。

過去是誰發展更快，誰更吹得漲房價；現在的遊戲規則是，誰的收入更高，誰更撐得起房價。樓市現在已經轉攻為守。

如果我們觀察近幾年各地的金融機構本外幣貸款餘額增長率，就會發現：越是經濟發達的地區，增長率越低，並且貸款主要流向已經不再是房地產。

但恰恰是這些地方的房價，才最能穩得住，因為它們已經擺脫掉了依靠粗暴的城市化推高房價的模式，進入了下一個精細化發展階段。然而，欠發達地區的情況又是如何呢？

與此相反，安徽、江西、河南、湖北等中部地區的總貸款增速明顯高於平均水平，另外，西部地區的貴州、甘肅、青海、寧夏等地以及沿海發達地區的海南也都是如此，貸款增速較高。

這些地方高速的信貸增長依然建立在「舊模式」——依靠地產和城市化擴張的基礎上，這反而令房價的未來走勢出現更多不確定因素。

不斷老齡化的人口結構和居民不斷加重的負債，會使得房價在未來出現很大的不確定因素，現在還在沿用十年前的「城鎮化推進」這種模式發展的地區，無疑將自己置於了這種不確定的漩渦之中。這樣的風險，投資者應該學會規避。

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