三亞86名業主共有權糾紛案：因上訴人不具備訴訟主體資格 合議庭當庭宣判駁回上訴

說好的游泳池、停車場是業主共有設施，不料換了物業公司就收費了，三亞86名業主把物業公司等告上法庭，一審被駁回起訴，業主們不服，提起上訴。3月6日上午，省高院公開開庭審理上訴人曲某、吳某芬等86名業主共有權糾紛案，合議庭當庭作出駁回上訴、維持原裁定的裁判。海南長安網、法制時報《庭審直播》欄目對該案審理過程進行了網路直播。

庭審現場 記者高凌 攝

86名業主訴物業侵權

據悉，曲某、吳某芬等86人於2006年與海南天福源房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位於三亞市三亞灣的天福源度假酒店房屋，後與三亞天福源度假酒店有限公司簽訂《委託經營管理合同》，將上述房屋及附屬設施委託給天福源度假經營管理，天福源度假每年需向曲某等86人支付投資收益。2016年6月1日，天福源度假申請破產清算，目前處於停業狀態。

2015年12月24日，曲某等業主發現三亞濱海天福源度假酒店有限公司（以下簡稱濱海天福源）無償佔有、使用天福源度假的公共設施，並向曲某等業主按月收取物業管理費。之後曲某等業主與濱海天福源就小區公共設施所有權歸屬、使用、收益、處分等問題發生糾紛，曲某等86人於2017年8月1日向三亞中院起訴，請求確認天福源度假公共設施的所有權歸屬全體業主，要求濱海天福源停止侵權，返還侵佔的公共設施。三亞中院一審裁定駁回曲某等86人的起訴，曲某等人不服，於2017年12月11日向省高院提起上訴。

庭審現場 記者高凌 攝

原告訴訟主體資格引爭議

3月6日的庭審中，各方當事人對一審裁定認定的事實基本無異議，爭議主要集中於上訴人是否具有原告的訴訟主體資格，當事人就爭議焦點所涉《民事訴訟法》及其司法解釋、《物權法》《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規定的理解與適用等充分陳述了意見。

曲某等人認為一審法院以法律規定為由否定86名業主的訴訟主體資格並裁定駁回起訴屬於適用法律不當。依據相關法規，當被告侵犯了原告共同共有物的所有權時，受到侵害的所有人無需徵得其他共有人同意均可向侵害人主張權利，故單獨或部分業主都有權起訴。一審中原告的主體資格是適格的，一審法院以原告訴訟主體資格不符為由駁回起訴的裁定是不當的，損害了上訴人的合法權益。

被上訴人天福源地產、天福源度假、濱海天福源辯稱，酒店的公攤面積及公共設施權屬已經三亞市國土資源局確權登記完畢，個人無權獨自請求法院重複確權。

庭審現場 記者高凌 攝

合議庭當庭宣判駁回上訴

合議庭認為，本案涉及建築物區分所有權共有糾紛，根據《物權法》相關規定，曲某、吳某芬等業主訴請對建築物共有部分進行確權，並要求被上訴人承擔侵權責任，系行使業主共同管理權，而在未設立業主大會和業主委員會的情況下，行使業主共同管理權應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，相應的，提起本案訴訟亦應經符合上述條件的業主同意。而曲某、吳某芬等業主未能提供證據證明上述事實，因此，原審裁定認定曲某、吳某芬等業主不具備原告的訴訟主體資格，進而裁定駁回起訴並無不當。至於吳某芬等業主主張一審法院沒有查明被上訴人對公共設施的佔用、經營是否獲得建築面積過半數且總人數過半數的業主共同同意的主要事實系認定事實不清，導致適用法律不當，合議庭認為，依法對原告的訴訟主體資格進行審查是人民法院的法定職責，因一審法院認定上訴人不具備原告訴訟主體資格，不能提起本案訴訟，故一審並未對本案進行實體審理，沒有查明該事實未違反法律規定，上訴人可在滿足法定條件後另行起訴。綜上，一審裁定認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

經休庭評議，法庭當庭裁定駁回曲某、吳某芬等86人的上訴，維持原裁定。

省高院立案一庭副庭長葉珊茹建議，該案業主在完善相關條件後可另行起訴，業主應根據海南省物業管理條例相關規定積極尋求行政部門的協調和幫助。

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來源 | 海南《法制時報》

作者 |陳敏 連蒙

新媒體編輯 | 李錦輝

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