真正實現 「房住不炒」

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華夏時報（公眾號：chinatimes）記者陸肖肖 北京報道

在近五年房地產市場發展的基礎上，政府工作報告也為2018年樓市指明了方向。

穩妥推進房產稅立法

政府工作報告指出，2018年，要深化財稅體制改革，健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。在十三屆全國人大一次會議記者會上，財政部副部長史耀斌在回答記者提問時表示，「按照中央的決策部署，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。房地產稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。按照這樣一個總體思路。目前，我們正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見。」

著名經濟學家宋清輝告訴《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者，這一說法意味著我國房地產稅的立法進入了一個新的階段、進入了加速期，預計將會很快「激起千層浪」，炒房囤房已難尋出路。但因為房地產稅牽涉利益甚眾、涉及面廣、情況複雜，這項工程工作量很龐大，需要在充分調研、廣泛研究的基礎上來通過立法徵收。因此，房地產稅對當前我國房地產業來說看上去很美，真正落實恐怕要等到2020年，其間必然會經歷各種利益的博弈。

SOHO中國董事長潘石屹則認為，房地產稅出台一定會影響房價，房屋空置率、房價都會降。推出房地產稅，就是要增加持有環節的稅，減少建設和流通環節的稅。要讓大家知道，持有房子也是有成本的，不要老想著房價一定會漲。

潘石屹建議，「該減免的一定要大幅度減免，第一套房子絕對不能收，第二套房子也不應該征，三套、四套、五套以上房子的人多的是，趕緊去征他們的稅。」

宋清輝還表示，房地產稅一旦開徵，將對過熱的房地產市場，特別是對投資性需求形成極大的抑制。由於房地產稅是對存量房進行徵稅，因此它落地之後，在一定程度上能夠抑制房地產投機和房價的上漲，並倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫，對投資客形成一定的打擊、對整個樓市的健康穩定發展有益是其最大的兩個意義。

宅基地「三權」分置

政府工作報告還指出，要「全面深化農村改革，探索宅基地所有權、資格權、使用權分置改革。改進耕地佔補平衡管理辦法，建立新增耕地指標、城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑機制，所得收益全部用於脫貧攻堅和支持鄉村振興。」

對於農村宅基地「三權」分置改革的影響，中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞告訴《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者，中國還處於一個城市化加速時期，預計還會有幾億人口進城，宅基地改革有利於提高農村閑置建設用地的利用效率，對於近郊區的農民將會有實質性的影響，但對於遠離城市的大多數農村來說影響不大。

宋清輝表示，官方曾多次強調，集體建設用地上建設的租賃住房只能出租不能售賣。在此情況下，未來宅基地政策即使進一步放寬，也可能只會停留在只租不售的層面。整體而言，宅基地「三權分置」對於樓市的影響有限，其目的或是為了盤活現有閑置的宅基地。

提高新型城鎮化質量

五年來，中國的城鎮化率從52.6%提高到58.5%，8000多萬農業轉移人口成為城鎮居民。政府工作報告建議，2018年要提高新型城鎮化質量，今年再進城落戶1300萬人，加快農業轉移人口市民化。有序推進「城中村」、老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯。新型城鎮化的核心在人，要加強精細化服務、人性化管理，使人人都有公平發展機會，讓居民生活得方便、舒心。

牛鳳瑞認為，農村人口向城市轉移聚集，這是目前或者今後一段時期中國城鎮化的一個主流趨勢。基本住房是市民化的一個物質基礎，舊房改造也好，城中村改造也好，都是城市更新的重要組成部分。城鎮化擴大了居民的市場需求，對房地產來說是利好因素。

宋清輝也認為，從城鎮化進程來看，大量的農業轉移人口將在城市中落戶，勢必會催生出巨大的住房需求。從這個意義上來講，提高新型城鎮化質量有助於實現我國房地產市場平穩健康發展。

對於中國的城鎮化發展，北京理工大學房地產研究所所長周畢文在接受《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者採訪時表示，中國城鎮化這幾年發展速度是非常快的，但中國的城鎮化目前還處於初級階段，而且區域間的發展並不均衡。一線大城市周邊多為成片改造，村民轉成居民的速度比較快。很多中小城市城鎮化的速度相對較慢，更多的是就地城鎮化，人口由村裡向鎮里流動。

周畢文特別指出，中國的城鎮化不是盲目城鎮化，不能人為的加快速度，人口轉移的過程中，還是需要以產業為導向。大規模行政性的把村民改成市民的做法，會令國家背上沉重的負擔。

租購併舉 多渠道保障

為了更好解決群眾住房問題，政府工作報告建議，2018年啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障範圍。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

周畢文認為，很多流動人口和新入市的家庭，主要是處在城市「夾心層」的居民，在買不起房的情況下，還是要以租房作為過渡，做好租房市場對老百姓也是一個重要的保障。從目前來看，房屋租賃市場也要給予規範，房租價格需要加以控制，租金太高會影響居民的生活質量。

宋清輝認為，政府工作報告提出的這些新提法，進一步明確了住房市場的「高端有市場、中端有支持、低端有保障」的布局，有助於有效地滿足人民群眾的居住需求。租購併舉是未來房地產市場發展的重點。十九大之後，加快建立租購併舉、多渠道保障的住房制度，讓全體人民住有所居，是頂層設計的出發點。從這個方面來講，2018年樓市將會繼續加大住房供給保障力度，並加快推出租售並舉等調控舉措，以抑制樓市投機現象，讓房子回歸居住屬性，滿足低收入人群的住房需求。

建立健全長效機制

對於房地產市場的調控，政府工作報告建議，要「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。」

對此，宋清輝表示，關於房地產調控的提法，基本上是此前政策的一個重申，預計在未來很長一段時間內，我國的限購、限貸、限售等樓市調控政策都不會取消。滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房仍是今年政府對於房地產工作的重中之重。

牛鳳瑞提到，中國是一個大國，各地發展非常不平衡，房地產市場又是一個區域性的市場，2018年還會實行差異化政策，地方政府負主要責任，這是一個很好的一個方向。

對於房地產市場的長效機制，周畢文認為，它是一個多管齊下的、長期的、多方面的一個系統性的機制，並不能一蹴而就，也不能頭疼醫頭腳疼醫腳。長效機制的建立需要探索市場規律，一定要發揮市場機制，而不是依靠行政的力量。

宋清輝也認為，房地產市場的長效機制指的是綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等一系列手段，建立的符合中國國情、適應市場規律的基礎性制度。

「除此之外，建立房地產市場的長效機制還涉及到基礎制度的改革，任務比較艱巨。

責任編輯：張蓓

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