為什麼買房時大家都搶這種房子？

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前言

上期買房一文中我的房買錯了……，我們談到要以投資眼光買房，買與時俱進的新房以及選所在城市新區。

關於新區，有讀者留言說不知如何判斷一個地方是不是重點發展的新區。有的偏遠地方可能也被規劃成新區，結果就爛尾了。

避免踩雷我們要選已經成熟，產業聚集的新區，如果該新區有大牌商業綜合體，甚至是市政府要搬去，那基本可以斷定是重點發展新區了。光環境好沒有產業支撐的新區要謹慎。

大方向選好了，這期我們嘮嘮選房其它注意事項。

1

要不要買學區房？

選擇買一套房，其實就是選擇一種生活。房子的價值，不在於房子本身，而在於它周邊的稀缺資源。

好的小區附近有地鐵，有學位，有大醫院，有大公園，有商業綜合體……這些條件都滿足的房子自然價格高，大家根據自己的需求以及能力挑選適合自己配套的樓盤。

其它配套都沒什麼異議，學位房爭議挺大。要不要買老破小學位房？

首先我是看好學位房的。教育資源的不公平短時間內是解決不了的，「租售同權」也解決不了。學生那麼多，好學校就那麼幾個，買房子都不一定能上，租房子能上的話那也是天價租金。

有人說「是金子總會發光，好學校也有學渣，沒必要買學位房。」，好學校的小孩是不一定成績就好，但眼界和資源一定會更高。

人脈和圈層比成績要重要。買得起高價位學位房的一般處在社會鏈的中上層，小孩一開始的同學就都是較高層次家庭出身，以後註定資源更豐富，人脈更廣。

認可學位房不一定就是要買天價老破小。如上圖這種房子我是不建議買的。學位房政策變來變成，不確定風險大。就算學位確定了，這種老破房子是有天花板的，漲到一定程度漲不上去。或者漲幅不如新房。

以前買房的主力是70後，那輩人能吃苦，為了小孩的未來可以憋屈在老破小里，所以老破小學位房不但有市場，價格還能遠高於同地區無學位新房。但現在買房主力是80,90後，以後接盤的是95後，00後。這幾代人都更關注房屋品質，居住舒適度，對於高價位老破小學位房的選擇會更理性。而且我也不相信住在這種環境的小孩會有幸福感和優越感。

我們印象中學位房就是這種老破小，還死貴，不買這種怎麼買學位房？有一種學位房或者叫學區房，對應的樓盤是新房，價格也還合適，這種一般是名校的分校區學位房/學區房。

老觀念認為總部比分校好，這不一定。決定一個學校的好壞不是師資資源，而是生源。據統計，成績的好壞，生源至少佔50%，校風佔30%，老師水平佔20%。

中高檔樓盤相對聚集的新區，買這裡的父母一般都較年輕，學歷較高，通常能帶來更好的生源。優質生源往往能吸引到靠譜師資。

另外選學區房應優先考慮小學。初中一般派位、劃分還是直升各地政策不一，而且未來政策可能會變化。把握當下，優先考慮小學。

2

如何挑戶型？

一般選戶型主要看中：戶型方正，南北通，得房率高，收納空間精細化……

有錢圖舒適的買大戶型、貴戶型肯定沒錯。追求性價比高的或者投資型的選哪種戶型投資回報率更高呢？挑受未來市場歡迎的戶型！

最受剛需族歡迎的戶型是3房或4房。在房價高漲的今天尤其是寸土寸金的一線城市，面積小、功能齊全的戶型最受歡迎。

這裡說下子悠挑戶型犯過的錯誤。當時買龍崗中心城那套房時，從50-60平米小戶型到170-180平米雙拼大戶型都有。最受歡迎的是78-89平米的三房四房戶型。89平米有兩種戶型供選擇一種是四房兩衛，另一種是三房一衛加個方正大陽台。前者單價1.5萬，後者1.3萬，我們選了後者。賣房時四房兩衛的賣5萬，三房一衛的賣4.7萬。

雖然三房戶型漲幅更大，投資回報率更高。但如果能回到11年我會選4房2衛的戶型（當然如果真能回去我肯定買南山了）

就因為少了一間房一個衛生間，我沒能留在深圳！

我相信隨著調控深入，房票難求，房價越來越貴的未來，這兩種戶型的差價會拉得越來越大。面積小功能齊全的戶型會越來越受歡迎。

3

如何挑樓層？

買新房時不同的樓層開發商定價不一樣。一般有以下兩種定價方法：

1.「倒金字塔型」。樓層越高越貴（頂樓除外），樓層越低越便宜。我買的房大部分是這種。這種房一般中間樓層最好賣，然後是高層，最後剩了頂樓和低樓層。

2.「橄欖型」。中間樓層最貴，越往上以及越往下越便宜。這種盤高層最好賣，然後中間樓層，最後剩了頂樓和低樓層。

關於買高層還是買低層，蘿蔔青菜各有所愛，有人覺得高樓層等電梯久，手機信號差，還有的老人家乾脆恐高，不喜歡高層；有的覺得低樓層採光差，通風差，有遮擋，蚊子多，不選低樓層。

我覺得相對於地段，配套，戶型來說樓層顯得微不足道，如果之前都挑了貴的，樓層方面可以挑便宜的。在二手市場上，只要不是頂樓和超低層，其它樓層價格差別不是很大。在樓市向好的時候低樓層還可能比在樓市差時高樓層賣得貴。

對於高樓層，如果有稀缺資源，如視野開闊，可以望江望海望山，即使貴些也要選高樓層。還要有大大的落地窗，這也是未來接盤的年輕人最喜歡的房子。

如果僅僅只是看到小區園林的樓盤，高樓層定價又高的話就完全沒必要選高樓層。景觀從高樓層往下看，花園很小，還不如住在低樓層。一般3-6層，視野正好在樹梢上方，看整個園林視野最開闊。

此外要注意的是不要買頂樓，漏水是大概率事件，即使是大房企也無法徹底解決頂樓漏水問題。1樓和2樓普遍認為採光不好，蚊子較多有遮擋。所以1,2樓一般不受歡迎。尤其有的1樓設置商鋪，甚至開飯店，都會影響2樓居住舒適度。

總之除了可以看稀缺資源選高樓層，如果是「橄欖型定價」，高樓層和低樓層隨個人喜好挑。如果是「倒金字塔型」定價，3-6層性價比最高。

買房還有好多細節，比如選大房企還是一般房企？選物業便宜的還是物業貴的？選毛坯房還是精裝修房？選別墅還是選大平層？選住房還是商住房/寫字樓/商鋪？以及要不要買車位等等。一時半會也講不完，慢慢來吧。

最後提一下大家買房忽略的卻是很重要的一項：買房一定要選好鄰居。

前陣子網上流傳的：

如果想讓你的房子升值，你一定要跟有錢、有權的人做鄰居。他們會幫助你解決一切問題，比如讓垃圾填埋場遠離、讓地鐵線路越來越多、讓學位不斷改善。而且你要想明白，你所在的省市裡，最富有的人生活在哪裡，最有經濟活力的區域是哪裡。

這個絕對是對的。記住你鄰居的層次決定你的層次，更決定你孩子的層次！

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