改善型剛需買房優選：城市次中心的優質地段！
怎麼看未來的深圳樓市，我再次梳理下我的整體判斷：
1、整體看，深圳房地產市場並不存在什麼明顯的泡沫。調控政策，包括房地產稅在內的長效機制，也並不能扭轉基本面。
2、現在的市場環境類似於2011-2014年間，是一個震蕩溫和上升的慢牛過程。慢牛的意思是兩層，期待大漲不現實（深圳歷史上那種大漲只出現過3次）——這意味著我們要降低期待，但下跌的概率極低——這意味著需要買房的還是要出手，整體房地產的真實價格應該會保持至少與GDP同步上漲的狀態。
3、對於基本面改善明顯的局部區域、優質產品，依然會有不錯的漲幅（比如2017年的深圳灣）。
這種情況下，選房子對誰最有利，兩類人，一類是長線的投資者，一類是（改善型）剛需。在選房子的類型上，「城市中心的豪宅」和「煙屁股」是比較好判斷的對象，前者是最貴的，給最有錢的那批人；後者是起步的，給最需要的那批人。
但對於改善型的剛需而言，是較難選擇也較難給建議的。最好的房子買不起，最便宜的房子看不上也不需要。這類人買什麼樣的房子？
我在小密圈分享過對深圳遠期土地供應能力的分析，其中有一張很重要的圖，也請大家關注，我認為這其實給出了未來買房，尤其是改善型剛需買房的重點區域。這張圖出現在《深圳城市建設與土地利用「十三五」規劃》里。
這個裡面，龍華中心、龍崗+坪山中心、光明中心、空港中心、鹽田中心，就是未來深圳最重要的二級熱點區域，遠期都會是城市次級中心。我建議深圳的剛需們重點關注這些區域，如果進一步說：關注這些城市次中心的優質地段。這是一個大的選房思路。
城市次中心指的是其規劃定位，以及未來的成長性——尤其是可以成長為城市中心的區域。優質地段要求處於該區域的核心位置。這樣的地段，和城市中心的豪宅自然是有差距，但後者並非改善型剛需的菜。但和城市中心的老破小，或者是城市邊緣的大宅相比，我認為整體性價比會更好——無論是居住性能還是投資長期潛力，都是如此。尤其是，如果一個城市次中心，又同時具備了走向城市中心區的動能，那就更不得了。
但上面這些重點區域，其實發展階段也非常不均衡。相比之下，可分為龍華中心和其它中心，因為像龍崗、坪山、光明等等，4-5萬的價格，首次置業剛需依然還可以支付，但龍華中心已然不是首次置業者的主場了，它已經成長為改善型剛需的優選，平均都要領先其它城市中心一個大身位，高端價格更是看齊城市中心的優質物業了。
這裡面的原因，是我今天想重點探討的。
先分享一些這幾日看到2017年龍華的房價新細節，還是非常吃驚——事實證明，市場比我們想像得更為有力。
這是中原地產研究中心的兩份報告：
2017年，龍華二手房價格實際上漲了8%（與龍華GDP同步），而新房價格的漲幅達到27%（和後海豪宅的漲幅同）。過去2年，龍華每年的漲幅都是位居深圳各區第一。
最新的市場信息是：龍華的學區房價格賣到了9萬+。前幾日媒體報道，有人在龍華紅山區域花830萬買89平米的四房，為了深高的學位。這個價格在福田南山也可以不少選擇，比如明德實驗周邊的房子，不到8萬就可以買到。
對於這些信息，要怎麼理解——過去的我們，從來沒有想到，8萬（接下來可能是10w）的價格也能出現在這裡，它為什麼跑這麼快？而都到了這個價位了，龍華還能買嗎？這個區域的遠期未來會走到哪裡？
要是想正確的回答這些問題，還是要回頭梳理我們的認知開始。如果當初你無法理解龍華出現了地王，那麼也許你照樣無法理解龍華的2018。
我一般會使用三重的指標，來釐定一個區域的遠期價值：規劃定位變化、基本面變化（人口+產業+基建）以及房地產供求關係變化。
使用上述指標來看龍華，或者是其它區域，雖不能說一擊必中，但是概率會更高一些。
一是，規劃定位的事實變化：龍華事實上已經是福田的一部分。
說規劃定位的事實變化，是說看待一個區域不要過分的強調它的行政色彩，而要看市場色彩。龍華的行政定位是：城市副中心。但是，從這些年的著力建設來看，我認為它事實上已經成為了福田的一部分。
這些支撐點可以包括：北站的樞紐定位和在深圳的意義，龍華和福田的人口聯繫（最緊密），深圳未來要發展的河套——中心區——龍華的縱向發展軸。有些是已經成為了事實，有些正在推進。但是，整體上這個大判斷是可以成立的。龍華這些年的價格表現，只不過是提前反應了這一點。
如我之前判斷，龍華未來會被事實上並為福田——羅湖中心，成為深圳兩大城市中心（南山前海中心、福田羅湖中心）的一部分，而不再是一個單獨的行政區。這個判斷意味著，龍華的價格體系最終是要和福田一體化的，不能說它會超越福田，但也絕無法再將之視為福田的後花園。在未來，我相信這一點會越來越明顯。
二是，基本面的事實變化：人口密度全市第三，GDP2018年將超羅湖。
繼續尋到一些最新的信息，顯示龍華的基本面在持續強化。
龍華截至2016年的常住人口是155萬，截至2017年1月的實際管理人口總量達289.2萬人，推測目前龍華的人口總量應該會在300萬左右。按照常住人口測算，龍華2016年人口密度為8824人/平方公里，全市第三，僅次於福田羅湖，高於南山。這個顯示了龍華這些年來的人口持續在高速流入。
（深圳市統計年鑒）
在產業方面，新的信息顯示，受益全球經濟復甦，龍華的整體經濟相對強勁。截至2017年1-3季度，「龍華規模以上工業總產值2675.60億元，同比增長6.4%，增速創2012年來歷史同期最高」。
2017年龍華GDP增速8.8%，創2012年以來最高記錄。它的GDP在2018年有可能超過羅湖，躋身第五。同比兩者，2012年，羅湖GDP為1359億元，龍華1233億元，而到2017年，羅湖為2161億，龍華2130億，差距縮小只有30億。
在基建改善方面，龍華在持續強投入。2017年1-3季度，「完成投資額430.45億元，增長25.9%，較去年同期（17.9%）提高8個百分點，高於全年目標增速1.4個百分點。總量排全市第四，完成率69.9%」
在2018年，龍華將重點建設包括北站商務中心區在內的六大片區，未來將形成總面積超50平方公里，年產值超3200億元的新增長極。
以上這些考察，都是房地產最重要的支撐，龍華這些要點上表現都可以說是增長強勁，這可以說是為遠期的房地產構築了紮實的平台。
三是，判斷房地產的供求關係變化：2018年龍華調控不太會繼續收緊。
目前龍華關於2017年全年的信息還沒披露，但是龍華2017年全年的固定資產投資有可能沒有完成任務。在《2017年1-3季度經濟運行分析》中，龍華測算到第四季度還會存在20億的缺口。此其一。其二，2017年全年，房地產對龍華的經濟拉動是「負作用」。因為前三季度，龍華的商品房銷售量同比下降35%。
結合整體經濟信息來看，我認為龍華不太可能在2018年對房地產繼續嚴控——那樣的話，會造成對整體經濟增長的拖累（我們不能預期說一定要犧牲經濟發展來把房價降下來才是對的）。因此，估計在政策層面，政府最多是維持當前的力度。但若有調整，我相信會有適當鬆動。
基於以上的判斷，我對龍華未來的房地產判斷是：
在深圳的幾大次級城市中心裡，龍華中心是唯一不同的區域。其在深圳的城市地位在逐步抬升，GDP、房價、人口都在超越中位數進軍「一線」。
2018年之後，龍華房地產會越來越「豪宅化」，成為深圳第五個「10w+」區域，就在未來2年（當然非均價）。
雖然歷史累積價格漲幅巨大，但從綜合指標來看，龍華房地產的價值重估顯然還沒有完成。
龍華已經過了房地產高速開發期，未來的供應量會逐漸縮減，而基建改善會逐年上升，吸引力會持續上升。
龍華的真實住宅價格長期依然會持續上升，對區域的優質住宅（地段+配套+產品），限價提供的依然是不錯的機會。
最近得到新的信息，龍華區2018年第一個推售的新盤可能是龍光玖龍璽，這個項目現在只剩三棟住宅，這個區域是在龍華的「中央豪宅區」，有興趣的朋友可以跟進。
龍光玖龍璽項目，是龍光重點打造的城市中央豪宅項目。位於龍華中央豪宅區，周邊多個高端別墅社區環繞，熙園山院、聖莫麗斯、水榭山等等，二手房市價已達8-12萬/㎡。項目是深港中軸之上綠化率最高的住宅區，擁有三山一湖多公園（塘朗山、銀湖山、梅林山＋牛咀水庫+白石龍音樂主題公園、民豐公園、玉龍公園），坐擁約31k㎡稀缺山湖和墅區景觀。項目交通便利，與地鐵白石龍地鐵站無縫接駁，快速連通北站商務區、福田中心等核心區域。項目自配3.7萬㎡自有商業，年底交付，明年年中即可開業。周邊也擁有成熟的商業配套，步行500m可到星河cococity，3000米範圍內，匯聚中航九方、上河坊、繽果空間等8大購物中心，商業配套完善。
TAG:朱羅紀 |