做養老地產不解決這5個問題，那就洗洗睡吧

作者 | 陳晨

「

養老地產是一門難做的生意。

」

截至2016年底，我國超過65歲的老齡人口突破1.5億，佔總人口的10.8%。而各類養老床位合計730.2萬張，每千名老年人擁有養老床位31.6張。隨著我國老齡化進程的不斷加快，養老產業需求將持續高速增長，而養老市場的供需不均依然難解。

有意思的是，佛系、養生的90後們，也開始關注養老了。在兩會召開前，中青輿情監測室針對不同年齡段人群所關注的熱點議題調查顯示，90後最關注的話題為「養老服務」。

面對這麼大「養老地產」藍海，還伴隨著各級政府鼓勵養老產業的政策，開發商開始「切蛋糕」。蛋糕雖然足夠大，但想要成功分得一杯羹，卻並不容易。對於已經習慣了房產行業快回報模式的開發商而言，如何在慢迴轉的養老產業里做好適合市場化運作的養老產品，仍是每一個房企需要攻克的難題。

在今年的兩會上，就有代表委員提出，重開發、輕服務已經成為養老地產應該正視的缺陷之一。

何以出此言？因為這個「難題」首先需要明確的一點就是，養老地產並不只是建起一套套房子就可以了。

養老地產做法基本接近於高端住宅產品，但養老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫療、康復等方面量身設計。可以說，地產只是養老地產中的一部分，養老地產更注重的是運營和服務的那一部分。

如果打算做或者正在做養老地產，首先就需要問自己要五個最基本問題的答案：

第一，是否有實力有意願長期持有？

第二，能不能用心去做適老的設計？

第三，有沒有服務好老人的能力？

第四，有沒有醫養一體化的社會資源？

最後，能不能找到自己的盈利方式？

這五個問題正反映著目前中國養老地產「成長」正面臨的幾大困局。

困局一：國內尚沒有成熟的養老地產模式，大家都還在摸著石頭過河。

雖然這兩年來國內「養老地產」發展速度提升，但仍處於起步階段，成功的標杆企業甚少，缺少領軍房企。

國泰君安證券一份研究報告顯示，目前養老市場上活躍的企業主要分為三類，一類是傳統養老機構。一類是以險資為主的養老地產項目。而第三類才是以房企為主的養老地產項目。如萬科、保利、遠洋、綠地等，雖有較為成熟的養老業態，大型房企也做出了規模化的布局，但尚在尋找能夠可持續盈利的商業模式。

即便實力雄厚的房企也依然是在摸著石頭過河。比如，北京萬科品牌部門就曾向媒體表示：「萬科養老業務遵循的是小馬過河式的實踐，走一步，看清下一步，再走一步，如果發現是錯的，馬上就停下來、退回來。」

萬科集團高級副總裁、北京區域本部首席執行官劉肖把養老比作「萬科的彼岸」——看得見河水的波濤洶湧，又看得到彼岸寬廣的世界。劉肖說：「所以（養老）值得下閑棋賭一把。」他覺得，養老地產賭贏成為萬億市值企業的前景概率是很大的。「既不著急，又非常堅定，摸著石頭過河。」這是劉肖的心態。

困局二：運營能力有限。

養老地產在地產之上承載的是整個養老服務業，涉及大量跨領域服務，例如醫療護理健康管理服務，房企面對這些服務完完全全是個門外漢，即便有美國和日本的成功案例，在中國的環境下運營這些服務也有一定的困難。「可能對於開發商來說，建個醫院都是小意思，但建醫院容易，要營運一個醫院那是比養老院還難的事。」一個運營養老地產的開發商這樣說。

比如適老設計就存在一定的困難，「適老的設計很難，因為60歲的老人與90歲的老人差異太大了。你不會把0歲和30歲都叫成小孩，但你卻把60歲到90歲都叫成老人。」一位做做養老地產的開發商這樣說。舉例說，老年公寓要不要設地下車位，車位比多少合適，如何讓你的地下車位也跟著這個老年公寓住戶的年齡上升而多功能化等等，都是需要用你的愛心與專心去思考。"

再比如從業人員情況，「健康促進、疾病預防、醫療康復、社區長期照料、護理於一體的，需要一定的專業性。國內專業的育養服務市場還沒形成，居家養老的人才很少，有一些稱得上人才的往往念念不忘美國的模式、日本的模式，但是這跟中國的老人與中國的老年公寓還是兩回事」，一個運營養老地產的開發商這樣說。

事實上，甚至很多養老陪護人員不僅從業經驗低、專業性不強，而且還面臨同期青壯年人口將可能出現快速下滑態勢。

當然，很多企業採取了跨界合作的模式，解決跨領域服務問題，這就存在著另一個問題，那就是有沒有相應的專業資源，例如醫養一體化的社會資源。

困局三：投資回報周期長，盈利模式不確定。

當前養老地產市場盈利模式有以下三種：其一，養老房產銷售。與商品房銷售模式無異，只是產品增加了相應養老配套設施；其二，銷售+運營，養老公寓銷售結合養老服務運營；其三，出租，採用長租或短租方式，區分自理、半自理老人並提供相關養老服務。從市場經營狀況看，除了養老房產銷售，多數企業經營處於虧損或微利狀態。相比賣房的巨大利潤，現有的盈利模式不能從企業現金流上盈利，而利潤來源多為房租或護理服務費、餐飲費。

虧損的最大原因在於，難以找到可行的盈利模式。

目前市面上的尚可盈利或預期盈利的養老業務大多針對高端市場，雖然產品好，但價格高昂，每月消費達數萬，超過了普通人的承受範圍，也只限於小眾化市場，缺乏具有普適性的養老地產產品。

一名資深地產養老項目負責人曾告訴媒體記者，目前北京已開業的養老機構床位費普遍都在4000-6000元/月，如果加上護理、餐飲，超過萬元非常普遍。

因為缺乏可行的盈利模式，導致投資回報的周期長。泰康人壽董事長陳東升就曾表示，養老社區從拿地到蓋房子到養老社區達到85%的入住率大概需要3-5年，一個成熟的養老社區要做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間，30年後才能把成本收回來。

在這個漫長的過程中，還要面對長期重資產運營帶來的資金壓力問題，面臨著如何平衡服務與盈利之間的問題......

「對於開發商而言十分痛苦，因為社區內的養老設置服務不會因為人少就停止，運營的成本自然無法消解。」有業內人士說。

困局四：養老觀念的轉變及需求升級的不確定。

雖然目前中國養老觀念仍以居家養老為主。但是隨著市場主體的年齡變化，受眾的需求也在不斷的升級，從以前的一張養老床位向一套房、一種服務、一種生活方式轉變。

「養老地產如果都是老人，也讓人覺得缺乏生機。老人認為如果有更多休閑、旅遊的配套，能與社會有更多聯繫，就更好了。」一位想為父母購置養老房產的先生說到。更多老人和孩子更期望老人能擁有高品質、豐富多才的晚年生活。

但存在的問題是，各地的養老觀念的轉變並不一致。一線城市的養老觀念相對超前，養老公寓的發展主要圍繞低齡老人「退休生活和健康管理」和高齡老人的「照護需求」，產品類型主要包括嵌入式社區型老年公寓、醫養結合的獨立養老機構、以及各類照護機構等；而二三線城市則更多以「保險+旅遊+養老+住宅」的模式，在滿足一部分養老需求的同時，兼顧投資、度假等其他需求。

所幸，養老地產模式逐漸成熟，地產商的產品形態逐步多元化。如醫療養老結合（如

萬科怡園光熙長者公寓在社區中設置康復醫院）、候鳥式旅遊養老（如保利三亞海棠灣和太平保險集團的梧桐人家）、學院式養老（如綠城烏鎮雅園）等多元化養老地產模式。

入住率決定了企業是否盈利，而影響入住率的很大因素取決於養老地產的模式。有業內人士稱，正常的養老機構要能夠實現盈收平衡，需要老人的入住率至少達到70%以上。那些看似成功的模式是否能複製，還需具體分析。當代置業國際區域公司CEO李瑩曾表示，「選擇適配產品與運營模式，將決定項目成敗。」

養老地產屬於地產行業「困難模式」，但這並不妨礙大量企業進入這個市場，也改變不了養老地產將成朝陽產業。「未來20年，養老產業會誕生一個萬億市值的企業，這個企業可能來自開發行業，可能來自保險行業，也可能來自醫院。」劉肖說，「萬科相信與最好的資源結合，一定是養老業務的必由之路。」

END

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