2018三四線城市「機會」在哪？潛力城市有哪些？

最新 03-13

2017年是三四線城市歷經「狂歡」的一年，不僅房價出現大幅上漲，土地市場表現也交投火熱，成為開發商爭相進駐的「淘金地」。

據同策研究院監測數據顯示，2017年一二線城市土地財政依賴度趨穩，而三四線城市則出現大幅提升，區域土地成交火熱，獲取土地出讓金額大幅躍升。

那麼，眼下步入2018年，三四線市場將如何變化？這波「狂歡」是否還將延續？

三四線城市·2018持續「活躍」

首先，從全國70城新建商品住宅價格指數波動情況來看，一、二、三四線城市價格呈現了輪動變化的趨勢。2015年5月，在一線城市住宅價格上漲帶動下，2016年3月起，三四線城市住宅價格同比上升，並於2017年7月住宅價格同比增速達到峰值。因此，從市場波動周期來看，同策研究院認為，2018年三四線城市在輪動作用下，一些三四線城市在去年下半年甚至臨近年尾才熱起來，慣性使然，市場還會持續活躍。

其次，從市場環境來看，2018-2020年，由於內生性的中國潛在經濟增速下滑和外生性的美國「減稅+加息」組合衝擊，居民部門加槓桿將持續發揮穩經濟增長的作用，未來3年中國樓市仍然有結構性的機會。而在2018年這個時間節點，同策研究院分析認為，一線城市和熱點二線城市仍在「去槓桿」進程，而普通二線及三四線城市將進入「加槓桿」尾聲階段。因此，2018年三四線城市機會更大，沒有完成「去庫存」目標的三四線城市將繼續努力。

從整個大市場基本面來看，經濟結構的重組需要房地產市場作出調整，但無論是出於稅收貢獻的考慮，還是對經濟支撐作用，樓市整體交易量大幅下滑是不希望被看到的。所以，本輪一二線城市嚴控導致交易量大幅萎縮的情況下，一定程度上也需要三四線城市去彌補這部分缺失。

三四線城市·警惕中期風險

總體來看，2018年三四線城市的「狂歡」還沒有結束，相比一二線城市，三四線城市機會更多，不過布局三四線城市的中期風險也需要警惕。

首先，部分三四線城市房價已經出現「泡沫化」。 2017年部分三四線城市地價屢創新高、開發商拿地熱情高漲。土拍激烈競爭下，地價的哄抬助推房價上漲，一定程度上透支了未來房價上漲的動力。

其次，從政策層面來看，隨著調控深化，貫徹「因地制宜」的政策導向，預計去年樓市提升較快的三四線城市調控力度不會放鬆，更可能出現加碼。

另外，從區域布局來看，環經濟圈的三四線城市，例如處於長三角都市圈、京津冀都市圈、珠三角都市圈範疇內，這些城市本質上已經跳脫傳統意義上的三四線定位，成為大都市圈、大市場梯度上的組成部分，甚至可能擔負使命，去緩解核心城市內生壓力或者泡沫危險，這部分城市投資安全邊際會高一點。其次是位於核心城市周邊，如環成都、環南昌等區域的三四線城市，原則上也有一定市場機會。而其他三四線城市，沒有核心城市輻射帶動，自身市場容量有限，加上區域產業、人口支撐力度不夠，這類城市的投資布局是一場大冒險，一種投機。