WeWork中國艾鐵成：在中國的最大難題是供不應求

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但快速擴張的另一層含義，是要平衡不同周期帶來的風險。

文 | 王卜

去年8月底，WeWork獲得了軟銀44億美元的融資，公司估值高達200億美元，與Palantir和SpaceX的估值相仿，成為僅次於Airbnb和Uber的估值最高的美國科技創業公司之一。

美國另一家公開上市的聯合辦公公司IWG 2017年的營收為32億美元，是WeWork同期營收的3倍多。但其市值只有29.7億美元，與估值200億美元的WeWork完全不在同一數量級上。

WeWork的估值一直備受爭議，但一定程度上這也向外界強調了它的商業模式並不是單一的「二房東」。

WeWork 聯合創始人 Miguel McKelvey 曾表示：「我們並不是以獲得了多少融資、進行了多少投資或者創建了多少處聯合辦公空間來衡量自己，而是根據我們造成的影響來衡量。」

如果只是算工位，肯定沒有辦法算出這麼高的估值，它的高估值來源於在這個連接海量企業的平台上可以產生新的商業模式——未來，空間將從資產屬性變成服務屬性，商業模式從租金導向變成流量導向，屬性從地產屬性變成平台屬性。

而這一商業模式成立的前提，是WeWork空間具備足夠的吸引力，以及快速擴張，做到足夠規模。

從創辦的第一天起，WeWork就開始搜集各種數據：人們是如何工作的？在哪裡工作效率最高？要想讓員工有好的感覺，需要給他們提供什麼？他們最開始到底需要多少辦公空間？如今，WeWork已經將掌握到的這些知識運用到自己的辦公空間設計中：便利性和前沿元素是吸引公司人的最大因素。

WeWork已經開始試驗如何將這些數據轉化成企業客戶需要的新產品和服務。這些新產品服務包括打造定製化的辦公室內部設計；通過授權的方式讓公司也可以通過軟體預定會議室；分析會議室使用數據；讓充分掌握WeWork社區思想的社區經理提供現場支持等等。這一整套服務被稱為「Powered by We」。

另外，據 WeWork 估計，與傳統的辦公空間相比，WeWork 能為企業會員節省25%-50% 的運營費用，所以越來越多的聯合辦公成員是來自大型企業的僱員，而非創業企業或自由職業者。資產狀況良好、發展穩定的大型企業員工是 WeWork 目前增長最快的客戶群，佔到了 WeWork 成員的 25% 以上。

它對未來的發展仍抱有很高的期望：WeWork目前擁有約20萬會員，但它計劃在今年年底之前將會員總數再增加一倍，還計劃在今年將其經營的辦公大樓數量增加一倍，達到400多幢。

快速擴張還有一層意義，即平衡不同周期帶來的風險。2010 年，WeWork 創立之時，世界剛剛經歷了一波金融震蕩。房產價格暴跌，這對於 WeWork 來說是個優勢。公司未來可能會面對的風險是如果再發生一次嚴重的經濟衰退，情況會發生什麼變化？規模的擴大也能為 WeWork 創造了新的可能性，可以更好的利用空間，並創造出各種實體之間的協作機會。

在這樣的前提下，中國是一個被WeWork寄予厚望的市場。2017年7月，WeWork在中國成立了一個分部。44億美元融資中的很大一部分也將用於WeWork中國。

為了持續提升WeWork在中國公司人和創業者心中的魅力，它今年還將由美國市場開始的「創造者大賽」搬到了中國。這個旨在扶植和激勵創造者、創業者的大賽，獎金總額高達約600萬人民幣。中國區決賽將於2018年4月12日在上海西岸藝術中心舉行。而從中國賽區甄選出的優勝者將於今年前往紐約參加WeWork創造者大賽全球總決賽。

隨著中國公司的成立，WeWork也進行了一系列人事任命，任命艾鐵成為大中華區總經理，全面負責WeWork在大中華區的日常運營管理及業務發展，向WeWork亞洲區董事總經理李愷先 (Christian Lee)彙報。艾鐵成曾任上海迪士尼度假區市場部副總裁、洲際酒店集團公司大中華區副總裁。

36氪採訪了艾鐵成，聊了聊WeWork接下來在中國準備怎麼做。以下是訪談內容。

WeWork中國上海威海路店

36氪：WeWork去年年中成立了中國公司，接下來的發展計劃是怎樣的？

艾鐵成：中國是一個單獨的實體，首先，中國市場很大。作為任何一個全球公司，如果沒有中國市場，很難被稱為全球公司。而最主要的原因是更專註，如果用一個詞來形容就是「重視」，用兩個詞形容就是「更重視」。

現在有三個城市，北京、上海、香港。今年我們會進入廣州、深圳、成都、杭州、蘇州、南京、西安以及武漢。

我們每年增長都會非常快，今年可能會增長四到五倍，以後每年至少翻倍。主要是需求很旺盛，所以我們未來的成長性是非常看好的，這不只是中國，全球都是這樣一個增長速率，我們全球每年都在翻倍，很少有公司能做到這樣的速度。

36氪：現在入駐WeWork中國的會員大概哪幾種類型比較多，跟美國有區別嗎，如果沒有達到一個比較理想的狀況會去人為干涉嗎？

艾鐵成：我覺得很像，我們也沒有想特意去管理，它是一個很好的組合，有一兩個人的初創公司，十幾個人的公司也有，幾百個的也有，甚至像很大的企業也有。在公司工作的人，越來越多是80後、90後。可能公司大小、規模上有區別，但在裡面工作的人都一樣，如果從會員角度來講，需求上是非常相似的。

我們一直講的是體驗，要保證你去全球WeWork每一個辦公地點，都有獨特設計，比如威海路店就是老上海，華山路店就是法租界的特色，其他的也都有鄰里特色，會融入到整個設計當中，讓你感覺到煥然一新。但整個辦公室的格局和空間利用都「非常WeWork」，你去到我們全球209個辦公地點，每個地方你會發現它具有這方面的一致性。

36氪：什麼叫「非常WeWork」？

艾鐵成：我們對辦公室、會議室、整個公共區域的布局，有自己對空間的理解，比如一個很小的點，我們有個電話間的設計。電話間很小，你去其他公司很多人打私人電話要到電梯間打，或者到很大的會議室打私人電話，這就是浪費空間。打電話的時候就需要這麼大點地方，你需要私密性，需要隔音好一點，我們就專門設計了這樣的地方，不管全球哪裡的人都有這個需求。這只是一個例子。包括我們會議室設計，包括壁紙，你會看到很多這樣的細節。

36氪：WeWork的選址一向是市中心、交通便捷處，考慮到項目會越來越多，這一點在未來會有變化嗎？

艾鐵成：首先會考慮城市，經濟發展狀況，商務的業態。再講得微觀一點，交通方面一定很重要，以及當地的零售和餐飲。也就是說，一定要保證在這裡工作的會員享受到方便和舒服。我們真正要做的就是不僅在核心商務區，同時稍微中外圍一點的地方也有需求，有人在那裡住就會希望在當地上班，對住在外圍的人去市中心反而不方便。

我們先去最好的地點、最好的樓，也會看發展很快的地方。比如上海，基本在核心商務區都有，但次核心地點我們都去看。

租約上我們是長期，至少15年。我們國外都是20-30年，這種長期的對業主的承諾是很重要的，大家更相信我們。

比如我們在新天地拿的一棟樓4,500個工位，27,000方米，那是很大的樓。基本上整棟樓都是我們的，華山路店除了零售以外，都是我們的。

在美國有第三方做了一個調研，WeWork進駐之後，對整個地段提升是很厲害的，對它整個零售，比如像徐家匯這裡，除了自己的會員，我們也經常會做活動，全球的會員都會過來，人流聚集，這些人都是比較有購買力的，他們對整個消費也好，尤其對周邊的零售影響都是蠻大的。

WeWork中國上海徐家匯店

36氪：現在在中國已經入駐的會員，他們有沒有提出一些建議，有什麼讓你覺得挺意外的？

艾鐵成：已經不只是建議，比如我們WeWork在全球的會議室都不大，但在中國，會員就需要大會議室，因為經常需要全員大會。中國人用微信，我們就希望微信是個很好的平台，我們原本有一個APP是可以在全球定會議室的，但為了方便中國會員，我們在微信上做了創新，通過微信也可以訂會議室。另外，我們是公共區域有一些聯合工位，但中國需要更多的有一個自己的空間，哪怕是五個人他也希望有個私人空間。

我們最近還做了一個全員大會，我讓所有人一起去貢獻主意，怎麼可以讓中國的WeWork變得更獨特。比如在空間里是不是搞一個可以午睡的地方，或者一個吸氧吧，他們有各種各樣的古怪的點子。還有中國有很多夜校，父母那一輩都去夜校學習。WeWork未來怎樣去提升空間效率，我們下班以後有很多社交活動，未來這個是不是可以變成教育的場所，晚上七點到九點。

其實我們已經在開始嘗試做這樣一些示範。包括我們有這麼多會議室，現在很多人比較喜歡有創意的會議室，不喜歡去酒店，覺得很悶，我們這個地方非常有吸引力，一推出來有很多人過來去嘗試，反饋特別好。這是一個新的業態模式，本質上就是更好地利用整個空間，讓效率提升。

36氪：對會員來說，核算過平均的成本比正常的租辦公室還會再低一點，還是差不多？

艾鐵成：這個也要看。因為我們是全包制的，你進來之後所有的是全包的，包括無線，另外我們還有免費咖啡，咖啡都是最頂級的，我們還有免費的精釀啤酒，基本上你來了，能滿足你所有的需求，包括水電煤，但是如果你去租一個傳統辦公室，辦公室要自己裝修、設計，你要負擔很多東西。如果你把所有的加起來，以我們現在測算的模型，一般來講我們效率會高20-30%。

36氪：WeWork全球來看，從為創業企業提供辦公空間正慢慢轉變為為越來越多大公司提供服務，大公司業務佔比越來越大，這是否跟最初的想法有點不一樣了，中國市場是否也會這樣？

艾鐵成：我們剛剛起始的時候，WeWork找一個地方，重新去打造、改造空間，然後再找會員。近些年因為我們空間做得太好了，它真的是很有吸引力。現在全球有亞馬遜、Facebook、IBM、微軟，在亞洲我們有滙豐、阿里巴巴，這些大企業以及一些中型企業、小企業都變成我們的會員。

現在很多企業有自己的園區、自己的樓，可能這個地都是它的，樓也是它的，但是做辦公室不是它的核心競爭力，他們看到WeWork對空間的設計，對社區的經營，包括整個會員的機制，所以他們就請WeWork去到他們園區裡面，從對大數據的理解，對空間的理解，到設計、建設、運營。這是發展非常快的一個品類，我們在中國也開始做了，已經有幾家開始在建了。就是我說的上門定製及運營服務（Powered by we）。

36氪：WeWork的優勢是全球化網路，但每個市場確實差別很大。中國如何做本土化，有哪些水土不服的風險點？

艾鐵成：我們沒把自己看作是一個辦公地點，或者說是共享空間，我們為什麼會做創造者大賽？是因為我們CEO一再講，我們整個公司的使命是為了創造者們每天很開心地工作，真正做你喜愛的事情，創立這樣一個「讓工作變得更人性化」的地方。傳統的辦公方式已經不能滿足未來人的需求了，我們在改變整個方式，比如據統計現在每天每人看手機150次，但我們希望人與人之間溝通變得更有溫度。

其實更重要的是怎麼更好地滿足中國會員的需求。首先，WeWork來中國的第一天，甚至來這之前就做了很多對中國市場的了解，首先去學習、去理解，這是最開始，很快就找到本土合作夥伴，弘毅投資是我們中國的投資人，除了弘毅，還有遠洋地產，我們跟它一起合作非常多。

另外，整個團隊包括我自己和整個領導層都是在中國市場深度工作很多年的中國人，非常了解市場。外資企業在中國有失敗的，也有非常成功的，我覺得成功的要比失敗的例子還要多。

WeWork真正的優勢是平台。我們的會員，無論是全球會員，還是中國會員，他們都是在全球擴張的。我們的會員本身就有全球化的需求，就需要有一個全球的網路，一個全球的平台，這是非常大的特點和優勢。這時候我覺得不只是本土化，必須保證全球的平台打通，這樣才能更好地滿足會員的需求。如果我只天天考慮怎麼去本土化，那我怎麼抓到這個機會呢？

36氪：中國的聯合辦公行業當下正在進行比較明顯的擴張，WeWork也是，你認為是什麼原因？

艾鐵成：第一，我個人非常看好「共享」這個行業，不只是辦公室，而是所有的品類。「共享」最主要的原因是城市化，未來全球會有超過十億人搬到城市住，中國也感受到城市化在過去20年對中國的影響，城市變得越來越大越來越繁榮，但同時資源不夠。為什麼我們CEO一直在講對社會的意義或創造影響力，我們做這個事情除了提升體驗之外，更重要的是在提升城市的效率。

講到WeWork，從2016年7月份進入中國開始，到現在不到一年半的時間我們開了十個辦公地點，平均入駐率在90%以上。比如，我們在北京望京開的樓，第一天1,500個工位已經被賣掉了，就有90%以上的入駐率。我們的挑戰是怎麼樣更快地推出新的辦公地點，去滿足很大的需求。

36氪：你個人之前的經歷跟wework目前的職位還是有些區別的，都需要關注細節，但是卻是不一樣的細節，你個人在轉變過程中怎樣去學習？

艾鐵成：對我個人來講，我覺得有幾點，第一個，我做了很多全球品牌怎麼在中國成功，過去20年一直在做這樣的事情，包括我在酒店行業做過，在迪士尼做過。迪士尼講的就是體驗，賣的不是產品，是體驗，非常關注創意、設計和體驗，但它是針對旅遊的體驗。

為什麼我會加入WeWork，其實人的一生更多的時間是花在工作上，一天中國人八個小時最基本，很多人工作12-16小時，工作的體驗最重要。WeWork的體驗在工作當中是做得最棒的，就像迪士尼在旅遊、樂園方面做得最棒一樣。講到空間的效率，我在酒店行業時，比如很多酒店早餐的地方，吃完早餐以後沒人了，這就是浪費。我個人經常會思考這樣的問題，這是為什麼我對共享，對提升空間利用率這麼在意。

36氪：未來幾年的目標是什麼樣的？尤其是量化的目標。

艾鐵成：我的目標是每一個樓都是滿的，至少從目前趨勢來講，我們真正缺的不是需求，因為現在需求量很大，我們缺的是怎麼快速地推出。會員數量上，全球是18萬，中國截止去年是15000，未來每年都會好幾倍的往上漲。

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