共享辦公行業的「飢餓遊戲」，如何生？如何贏？

經歷了2015年的批量入場、2016年的快速爆發、2017年的合縱連橫，未來共享辦公會朝著什麼趨勢發展？

作者 | 孫園

2000億市場，超3000位競爭者，共享辦公的未來避免不了一場「血雨腥風」。

經歷了2015年的批量入場、2016年的快速爆發，2017年的合縱連橫，共享辦公市場兩極分化格局已定：

頭部企業坐擁最多的資源和資本，享受著品牌、規模化效應，大踏步跑馬圈地。

比如3個月之內先後合併了洪泰創新空間、無界空間的優客工場，目前估值已達到110億元，無論點位數、運營面積還是入駐會員數都名列前茅，背後還有紅杉資本中國基金、經緯中國、中投漢富、高榕資本等一線投資機構的身影。

而另一端，在業績下滑的路上越走越遠的玩家也不在少數。據VC SaaS監測數據顯示，發展緩慢、虧損狀態、瀕臨破產倒閉狀態的共享辦公空間品牌佔到總體數據的28.1%，其中，瀕臨破產倒閉的企業佔3.8%。

比如運營4個月就倒閉的深圳創客空間「地庫」、運營不到一年便宣布破產的Mad Space。

「三管齊下」，共享辦公進入快車道

1、政策利好

儘管冰火兩重天的趨勢如此明顯，我們依然不能否認共享辦公市場的火熱。2018年政府工作報告中，總理提出要促進「大眾創業、萬眾創新」升級。

「要提供全方位創新創業服務，推進「雙創」示範基地建設，鼓勵大企業、高校和科研院所開放創新資源，發展平台經濟、共享經濟，形成線上線下結合、產學研用協同、大中小企業融合的創新創業格局，打造「雙創」升級版。」

此外，總理還指出，要將創業投資、天使投資稅收優惠政策擴大到全國，這無疑也為早期創投市場加了一劑猛料。

政策利好勢必推高早期創投市場的熱度，而伴隨著創投熱潮的高漲，共享辦公空間及其配套的創投服務設施，也將迎來大的發展窗口。

2、資本助力

資本對於共享辦公的狂熱也是一大推手。據IT桔子數據統計，2017年共有27家共享辦公運營商獲得融資，累計獲投金額約40.03億。與之相比，除「超級風口」共享單車和共享汽車之外，共享辦公在同領域中吸金能力最強。

這一偏好在國外資本市場更加明顯。被譽為「共享辦公鼻祖」的WeWork成立8年，融資規模卻已經達到了47.56億美元。2017年，公司創造了約9億美元的收入，估值也已經達到了200億美金。

「WeWork可以通過向世界各地的年輕專業人士提供一種流行的生活方式，並且設法讓人們與它達成更長時間的合作，以此來戰勝競爭對手。」投資者們信心滿滿。

3、商業地產供給旺盛

在我國，商業地產產能過剩，如何去庫存一直是商業地產的重點問題。公開資料顯示，2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長12.2%；其中住宅32256萬平方米，同比增長22%；辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%。

在商辦限購政策日趨收緊的背景下，會有大量商辦項目，以及開發商自持商業項目進入共享辦公市場。而共享辦公的興起，通過對存量商辦物業更新改造、創新辦公形式，以及空間、社群、服務的打造，實現存量盤活。

繁華之下，「隱憂」畢現

供給旺盛、需求強勁、政策利好的「三駕馬車」之下，加之租賃成本低廉、退出時間靈活、增值服務多元，促成了共享辦公行業一路狂奔、群雄逐鹿的局面。於是，當蛋糕越做越大時，盈利難、同質化、專業運營人才不足等都成為共享辦公企業生存發展的痛點。

一是眾所周知的盈利難問題。

共享辦公空間最大的成本來源於場地，而營收主要來自於租金，這點與住宅屬性的長租公寓市場十分類似——而他們的做法也十分相近：通過減少場地成本、增加額外服務來提高利潤空間。

因此，我們可以看到，近年來有著地產商屬性的SOHO 3Q和優客工場在規模上都極具擴大，而如萬科、龍湖等地產商也都紛紛下場加入共享辦公戰爭。而幾乎所有運營商都在不遺餘力開發「辦公外的其他附加屬性」，然而取得的效果十分有限。

另外，參照大名鼎鼎的「YC」模式，國內不少玩家也從投資孵化上動起了腦筋，最為著名的是李開復博士創辦的創新工場。然而「獨角獸」企業難找，萬里挑一的背後，對運營商而言，投資業務帶來的風險性和複雜度也難以估算，若非自身實力雄厚，很難玩得起這樣的「資本遊戲」。

對此，潘石屹強調，共享辦公目前還處在嬰兒期，以今天的規模只能稱為「在實驗室探討生活方式。」

而優客工場毛大慶則一直探尋場租之外的可能性，他曾公開表示，未來盈利收益一半以上將來自撮合交易和衍生業務。

納什空間CEO張劍對此則有不同的看法，他認為，提供空間服務的運營商，靠租金賺錢是很正常的，衍生業務的價值不容小覷，但基礎業務也要抓的牢。「盈利難不存在的，關鍵在於發展速度，盈利的公司也未必就好。」他說。

二是頭部玩家也不能「倖免」的高度同質化問題。

以空間運營為基礎，共享辦公空間附加的創投服務無非在於行政、法務、金融、人事等方面，已幾近於形成固化菜單，而落實到具體服務，運營商們更傾向於將業務外包給其他B2B服務商。隨著B2B服務領域的競爭加劇，反映在產品層面上的差異化將會越來越小。

目前，差異化的最好角度則在於優質點位的獲取，以及社群運營方面，但後者在行業群、商學院群體等其他圈層的衝擊下，競爭優勢尚不明顯。

三是缺少專業的運營人才，導致運營管理能力匱乏。

共享辦公有著很高的隱形運營壁壘，比如資源嫁接能力、招商入駐能力、場地規劃能力、企業服務能力、社群運營能力、成本和風險控制能力、能耗管理能力、系統服務能力等，無一不需要專業的運營人才解決。

然而，作為發展時間僅3-5年的市場，擁有綜合運營能力的人才嚴重短缺，並在短期之內難以解決此類問題。於是，那些只看到了趨勢，卻完全忽略運營難度的共享辦公創業者，很快就迎來了市場的淘汰洗牌；與此同時，那些資金雄厚、口碑不錯的共享辦公平台也開始了整合之路。

新機遇，是否帶來行業的「柳暗花明」？

在多重困擾之下，我們不妨從最基本的「開源節流」來考慮一下，共享辦公運營商們，應該怎麼做？

開源之一，抓住二三線城市的新機遇

克而瑞發布的《2017聯合辦公行業發展報告》中提到，由於拿地成本增加和傳統辦公樓租金的下降，聯合辦公租金市場受到衝擊。儘管北京和上海仍然擁有最多的品牌分布，但諸如成都、西安、武漢等地也成為了新的熱門布局城市。

SOHO中國董事長潘石屹曾表示，在考察中發現，有些共享辦公企業在二三線城市的出租狀況竟然比北上廣還要好，並將在2018年大力布局二三線城市。

開源之二，開發大企業用戶價值

數據顯示，在WeWork，自由職業者或小型創業公司的入駐比例從2010年的80%下降到2017年的39%，而100人以上企業的比例從3%上升到了12%。大企業代表著更多的租金負擔能力和用戶價值，這也將成為新的利潤增長點。

開源之三，構建完善會員體系，在商業閉環中完成品牌和服務溢價

共享辦公與傳統辦公最為巨大的差異在於其靈活性和服務屬性，完善的會員體系有助於形成平台忠實用戶，同時通過打包服務獲得更多收益。

節流之一，善用規模化帶來的成本優化

形成規模後，在拿地、裝修、服務供應等環節都可享受邊際成本遞減帶來的紅利，有效攤薄成本。

節流之二，尋求戰略合作

與地產商、供應商、產業基金等形成戰略合作關係，有利於獲取優質資源，適當的同業合作能夠規避因自身規模過小帶來的問題。

節流之三，利用政策利好

關注商業地產領域、雙創領域與共享辦公行業的利好政策，充分用好政策紅利。

多重因素作用下，未來共享辦公會朝著什麼趨勢發展？

品途商業評論大膽做幾個預測：

1、資本運作頻繁，合併及大額融資事件時有發生，產業資本入場站隊；

2、機會窗口尚未關閉，二三線城市迎來發展期，區域性企業與行業霸主平分秋色；

3 、聯合辦公出現多屬性，綜合業態帶來更多辦公新體驗，服務體驗進一步完善，打造商業閉環。

2018共享辦公將如何精彩？請拭目以待！

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