度假租賃市場投資潮迭起 TurnKey獲3100萬美元D輪融資

（新旅界葉星平編譯）3月12日，TurnKey表示，已經完成了3100萬美元的D輪融資。

這家總部位於德克薩斯州奧斯汀的初創公司聲稱，使用了大量技術來改善度假租賃物業管理系統。該輪融資由現有投資者雅登投資 （Adams Street Partners）領投，目前Turnkey累計融資總額達7200萬美元。

TurnKey表示，將在2018年加碼美國滑雪和海濱市場，同時進一步在夏威夷群島進行擴張，這是美國最大的度假租賃市場之一；同時，它還計划進一步進行技術上的改進。

近期度假租賃企業頻頻獲得資本加持。

就在一個月前，私募股權公司Platinum擊敗了黑石、Airbnb，與溫德姆環球（Wyndham Worldwide Corporation，紐約證券交易所股票代碼：WYN）達成協議，將以13億美元的價格收購後者的歐洲度假租賃業務。

去年10月，度假租賃平台Vacasa完成了1.035億美元的B輪融資。

另一家物業管理公司Sonder宣稱，已經累計獲得了1300萬美元的資金。有傳言稱，該公司正在醞釀更大的一輪融資。

去年12月，為度假租賃行業提供資金支持的Rented.com創建了一個1.25億美元的基金。

這一連串的事件，是否標誌著度假租賃市場已進入白熱化狀態？

市場競爭尚弱

鑒於投資者追求高回報的宗旨，很多原本對這個行業持觀望態度的業內人士感受到了私募股權和風險投資公司的熱情，轉而認為該市場大有可為。

不過，也有人認為，對於這個能夠提供不同層次專業化服務的市場來說，這些投資活動依舊顯得姍姍來遲。

過去18個月里，該市場獲得資本支持的初創公司在美國所管理的物業數量加起來不足25000個，相對於數十萬物業總量，佔比很少。這可以說明，現階段在如此分散的度假租賃市場上，競爭並不激烈。

因此儘管近來度假租賃市場投資潮迭起，考慮到實現該細分領域數字化和自動化所需的巨額投資，「該市場已進入白熱化狀態」這種說法為時過早。

在度假租賃市場上，最大的全方位玩家仍然是溫德姆度假租賃公司（Wyndham Vacation Rentals），儘管它已經開始剝離歐洲的度假租賃業務；第二大玩家當屬Vacasa，它在全球範圍內管理著8000多個物業；就管理物業數量（3500個）而言，TurnKey被列為美國第三大全方位服務度假租賃管理公司。

這三家公司的相似之處在於，它們都提供全方位服務，從預訂、入住到物業維護，而不是一家像Booking.com這樣的預訂處理平台。

Evolve是一家總部位於科羅拉多州的物業管理公司，宣稱擁有6800個活躍房源（大於TurnKey的3500個），並預計於今年年底前將管理的物業數翻一番。去年夏天，Evolve獲得了由T. Rowe Price領投的1100萬美元。

下一個HomeAway？

TurnKey最新一輪融資、2017年收入翻倍以及正向現金流足以讓它在未來的幾年裡一路高歌猛進。

一些評論家表示，該創業公司有著短租玩家的印記，公司內有不少HomeAway前高管，他們建議TurnKey在未來的兩年里轉型成一個像Expedia這樣的在線旅遊業大玩家，而且很多創業公司也傾向於往這個方向發展。

的確，TurnKey的首席財務官Jen Ford曾經是HomeAway一位重要的兼并和收購談判代表；聯合創始人兼執行總裁John Banczak曾是HomeAway的副總裁；根據領英（LinkedIn）的數據，TurnKey約有9名員工有在HomeAway工作過的經歷。另一方面，這兩家科技公司總部都設在奧斯汀，HomeAway收購物業管理公司的意圖也不明顯。

重技術升級甚於投資併購

TurnKey聯合創始人兼首席執行官TJ Clark表示，TurnKey從建立之初就考慮到了長遠的發展，投資開發自己的技術，以便能夠以更低的成本提供更好的度假服務。TurnKey在2017年實現了85000的間夜數，高於同等發展程度競爭對手，這可能與它向房主收取的費用顯著更低有關。低傭金支持口碑相傳、有機增長，保持低營銷成本。

Clark還表示，在資金去向方面，TurnKey比較保守，大量資金被用於技術升級、產品和服務改善，而不是大肆收購。

TurnKey開發了一個能在平板電腦上運行的應用程序HomeDroid，可以幫助客人辦理登記入住手續、解答客人的一些疑問；平板電腦安裝該應用程序之後，還可以檢測音量；它還開發出來了自己的電子門鎖，以最大程度地保證客人的人身財產安全。

TurnKey還開發了一個方便業主查看物業使用和管理情況的工具，他們可以很容易地獲取物業維修情況、入住人數等信息；TurnKey正致力於通過Nest和Honeywell Wi-Fi等溫度調節裝置增加遠程控制局部溫度的功能；該公司還開發了一個管家移動應用程序FieldSync，幫助他們遠程驗證家務管理工作，從而降低成本。

品牌知名度的建立長路漫漫

Clark認為，隨著時間的推移，相對於硬品牌和獨立品牌，消費者更傾向於選擇軟品牌，同時滿足他們對個性化和高品質的需求，這不僅僅適用於酒店行業，也適用於度假租賃行業，而TurnKey將會成為這樣一個品牌。

但有多少消費者會僅僅為了TurnKey這個再普通不過的度假租賃品牌而消費呢？如果要建立如此之高的品牌知名度，那麼TurnKey、Vacasa等玩家最終需要斥巨資做數字營銷為預訂網站引流。

根據分析公司SimilarWeb的數據，Vacasa網站每月訪問量約為25萬，這比HomeAway預計的每月500萬、Airbnb預計的每月5000萬訪問量低很多。而TurnKey的網站訪問量明顯低於Vacasa，即使房源達到Vacasa同等水平，訪問量也不見得會比Vacasa多。訪問量不夠是像TurnKey這樣的平檯面臨的一個最直接的挑戰。

建立一個強大的品牌需要花費數年時間，房源數的增長也需要巨額的銷售和市場營銷支出來推動，TurnKey如果要成為Clark口中的度假租賃軟品牌，需走過漫漫長路。

模式易複製，技術壁壘難突破

度假租賃市場上各創業公司走上了不同的道路，TurnKey選擇成為一家提供全面服務的物業管理公司，並在這條路上大展身手；Vacasa與TurnKey的模式類似，只是一些優質服務的總體費用較高。

Evolve選擇的是一個更為輕量級的商業模式，將數字營銷作為基本服務提供給業主，並通過供應商網路提供「菜單點菜式」的其他服務，如家務管理。該模式有助於降低成本。

另一種商業模式是向業主提供有保證的收入，Vacasa通過Rented.com實施財務擔保計劃，Sonder和StayAlfred則為業主提供固定收入擔保服務。

業主往往最關心他們能賺多少錢，所以收入擔保模式有一定的吸引力，但在度假租賃市場上不佔主導地位。

Domio也是一家度假租賃物業管理公司，兩個月前融資400萬美元。它的模式是物業出租後，該平台以每月發放的形式向業主支付租金。它還請來了室內設計師設計房屋，為客人提供標準化的入住體驗。

不過，Clark並不認同Domio這種模式。Clark表示，他不希望TurnKey成為一個短租平台，因為那些將物業整租下來再以短租形式出租的投機者根本無法為客人提供他們所尋求的真實、獨特的體驗。此外，那些擁有高檔住宅的業主也不希望自己的豪宅被Domio設計得面目全非。

此外，ResortQuest採用的是類似於Vacasa以收購為基礎、越大越好的規模擴張戰略，但由於缺乏Vacasa和TurnKey所具有的高科技，最終被溫德姆收購。

總體而言，度假租賃市場多家技術型初創公司已初步建立起了該行業的技術壁壘。正如Vacasa CEO Eric Breon所言，創業公司的成敗在於，其提供的產品或服務是否具有足夠高的技術壁壘，使之無法被大型競爭對手輕易複製。

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