再見，炒房客！樓市邏輯已變

來源：房屋屋（its-home）作者：凱風

今年兩會，關於房價與樓市的討論依舊喧嚷。在各種爭論背後，有一條主線始終不變，那就是維續已久的樓市邏輯，或要徹底發生變化。

官方4次表態，房地產稅箭在弦上

去年兩會，新聞發言人一句「房地產稅立法未列入今年全國人大常委會審議安排」，讓房地產稅徹底冷場。

與去年完全不同，今年兩會，房地產稅成為焦點中的焦點。不說代表委員的爭論，在短短一周內，官方就已連續4次表態定調：

3月4日，十三屆全國人大一次會議新聞發布上，新聞發言人表示，加快房地產稅立法是重要任務，目前正在加快進行起草完善法律草案，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

3月5日，政府工作報告提出，要穩妥推進房地產稅立法。

3月6日，財政部副部長在新聞發布會上表示，全國人大、財政部和相關部門正起草完善房地產稅法律草案，總體思路是立法先行、充分授權、分步推進。

3月11日，人大常委會工作報告談到今後一年工作時提出，研究制定房地產稅法。

所以，房地產稅已經不存在要不要征的問題，唯一的問題只剩下「如何征」。雖然房地產稅未必能夠降房價，但它帶來的心理預期影響不容低估，如果與大環境的變化相互疊加，其影響同樣是致命的。

兩重要人士定調：降槓桿，樓市首當其衝

眾所周知，去年下半年以來，我們金融政策的主基調已經變成「防風險」，防風險首當其衝的就是金融風險，而金融風險的重中之重，則在於房地產風險。

在兩會上，兩位重要人士對此發出聲音：

銀監會主席郭樹清表示，銀行是防範金融風險攻堅戰的主戰場，重點工作之一是要穩定槓桿率，企業、政府和居民家庭部門的槓桿率都需要降低。目前居民家庭個人借錢消費、買房或者投資的增長速度非常快，需要警惕。

中財辦副主任楊偉民指出，我國的債務主要包括政府部門債務、居民部門債務、企業部門債務。居民債務方面，要通過控制房地產泡沫來防範過快增長，建立新的住房制度和房地產調控的長效機制。

這兩位的分量不言而喻，從他們話語中能得出什麼政策指向，也是相當清晰的。

央行表態，房貸利率可能還會繼續漲

3月9日，央行副行長潘功勝在答記者問時表示：

最近，房貸利率略有上升，但從長遠的周期來看，仍然處於比較低的水平。人民銀行會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民買房的合理需求。

這段話主要有兩層意思：一方面，對於商業銀行上浮房貸利率的行為，變相表示認可，而且對房貸利率繼續上漲保持一定的容忍度，這也相當於對樓市變相加息。

另一方面，對於受到影響的剛需，可能並沒有太多扶持政策。房價出現微調，房貸利率卻一路高漲，最終買房負擔不降反增，200萬的房貸按照上浮20%的利率，最終要多付出44萬的利息。

雖說有關部門也表示要落實差別化的住房信貸政策，積極支持居民買房的合理需求，但房貸利率上漲是市場貨幣收縮、信貸緊縮以及美聯儲加息縮表的正常反應，即使也支持剛需購房，恐怕在貸款利率上也沒有太多可商量之處。

人口形勢進一步緊張

生育意願降低，出生人口不升反降，對此，國家衛計委副主任王培安表示：

一是生育意願的問題，二是很多人想生不敢生，還有一些人想生生不出。不敢生的原因，一個是生不起，經濟負擔大，現在養孩子的成本不一樣了；二是精力的問題，生了孩子管不過來。

這裡的大背景是，全面二孩政策推行2年之後，2017年中國出生人口為1723萬人，比2016年減少63萬。與原來官方的預測數字相比，更是少了三四百萬人之多。

不論背後是什麼原因，人口形勢的確愈發嚴峻。一邊是勞動力人口不斷縮減，另一邊是全面二孩，未能挽回出生人口不斷降低的大趨勢。

對於房價而言，人口是根本的根本。從資產角度看，一個國家年輕人口越多，越容易形成資產泡沫，而老年人增多之後，當初的資產泡沫沒有這麼多人來接盤，資產回報率可能會下降，這對房地產的影響尤其大。

人口對於各城市的影響更加顯著。沒有人口支撐的地方，其高房價恐怕也難以長久。

高頻熱詞：房住不炒，租購併舉

從1998年住房商品化改革開始，已經過去二十年，房地產市場面臨方向之變。

去年十九大報告明確提出，

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

今年政府工作報告則更進一步：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

這其中兩大關鍵詞，仍舊是房住不炒與租購併舉。

房住不炒，意味著要抑制投機，所以短時間內限購、限貸、限價、限售政策不會退出。除非房地產市場發生斗轉，市場行情一片蕭條，否則在一二線熱門城市，史上最嚴樓市調控有望得到繼續維持。

租購併舉，這個方向已經相當明確。發展租賃市場，從而打破住宅市場壟斷的局面。其中，國企興建租賃房、集體建設用地入市都已逐步落實。

樓市邏輯已經發生改變

正如政治有長短周期一樣，樓市也是如此。

從短周期看，房地產泡沫風險已經被提到全局性的高度，去居民部門的槓桿成為政策的主要方向，大環境緊縮之下，房價很難再維持前幾年的輝煌。

從長周期看，雖然政府對於土地財政和房地產經濟的依賴依然難以破除，但政策正在朝著這個方向努力。通過房地產稅改革，取代地方財政；通過租購併舉，撬開房地產炒作的基礎；未來的樓市可能會發生重大轉變。

當然，這一切都建立在經濟平穩發展、產業升級轉型正常的基礎上，如果危機提前叩門，會否重回刺激之路，誰也說不清。

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