比區塊鏈還火的新零售，給予商業地產什麼啟示？

張泉靈最近有一個很火的演講：《時代拋棄你時，連一聲再見都不會跟你說》。在演講中，她舉了這樣一個案例：

與張泉靈是央視舊同事的文怡，早期主持的節目就是在電視上教人做菜。後來，在網路上她變成了KOL、網紅，也是教大家怎麼做菜，聚粉無數。

有一天她突然想到：能不能在教大家做菜以外，把廚房裡用的工具、鍋、案板等各種好的東西跟粉絲一起分享？請注意，這僅僅是一個想法。不過，這位網紅最大的能耐就是，她很快將這一無厘頭的想法變現了，並且成績傲嬌：1 個小時內，賣出1 萬個單價1500元的案板，相當於這個德國品牌一年在整個亞太地區的銷量。

這就是互聯網最為神奇的地方，迅速放大單個人的力量。注意力經濟+讓別人相信你，單個人就可能能超過一個公司在整個亞太一年的銷量。

這一案例，也是「新零售」的一次成功演示。

「新零售」取代共享經濟

「新零售」這一概念，最早是馬雲在2016年10月的阿里雲棲大會上提出來的。開始還有人不理解，宗慶後當年就曾怒懟馬雲的「五新理論」（新零售、新製造、新金融、新技術、新能源），說「除了新技術之外，其餘都是胡說八道，但前幾天宗慶後說自己錯了，要和馬雲和解。

2017至2018，中國經濟最讓人興奮的，不好意思，不是區塊鏈，而是互聯網經濟全面滲透進離用戶最近又最容易發生變化的行業——零售行業。技術，特別是互聯網技術的人口紅利期基本結束了，中國如此，全球也如此。於是技術賦能傳統行業，成為互聯網的新風口。這一年多的時間裡，我們看到新零售的如火如荼，二馬（馬雲與馬化騰）還為此展開了激烈競賽。

商業新零售時代，一切與內容相關，互聯網技術正在從前中後端對零售進行全方面的升級：前端升級，打造新零售邏輯下的消費場景；中端升級，靠技術，技術，還是技術；後端升級，創新型製造業公司都在力推柔性供應鏈生產。技術，讓中國製造業有機會留在中國，也讓中國製造業有機會煥發第二春。

以馬雲、劉強東為代表的互聯網思維+商業零售，擁有核心資源和技術能力。他們會去設計差異化的商業新物種，他們有能力重塑場景，他們會去探索新的商業模型，他們盯著下一個十年的經濟周期而去超前創新。

關於馬雲的新零售，並非沒有質疑者。

2017年12月9日，嘉御基金創始人、前阿里巴巴B2B公司CEO衛哲就曾公開說，馬雲提新零售其實是變相承認了電商不完美、電商不是萬能的，「要讓馬雲承認一件事挺難的，他是鴨子熟了嘴也不爛。」

但不可否認，「新零售」概念的踐行者同樣也是阿里巴巴。從2014年投資銀泰商業開始，阿里巴巴即開始一系列線下布局，並試圖革新傳統零售行業，以及回過頭來「改造」電商，馬雲將「新零售」解釋為「線上線下的結合」，「人、貨、倉、配」的結合。

而阿里巴巴舊部衛哲雖然離開6年，但並沒有離開零售戰場，他創辦的嘉御基金投資了不少服裝品牌和零售產業鏈上的企業，在「新零售」逐漸取代「共享經濟」成為市場焦點時，衛哲對於「新零售」也有一套方法論。

衛哲說，電商存在「軟肋」，用戶體驗在部分品類上表現得非常不完美。「吃就不用說了，如果電商很完美，阿里就不會做盒馬鮮生了。衣，服裝是電商起家的品類之一，但為什麼『衣』的體驗不好呢？服裝平均退貨率在25%，而退貨是最大的成本。」另外，電商的獲客成本和物流成本越來越高，電商優勢顯著反而成為新硬傷。

「新零售」如何克服傳統零售的缺陷？

既然線上線下結合稱之為「新零售」，那麼「舊零售」會是什麼樣的？可以設想一下，那些路邊夫妻店，線上線下沒有結合，這些商超自己按自己的邏輯進行銷售。但你仔細看，這些超市也是有自己的規則，比如掃碼槍，收銀系統，POS機，我們暫且稱這為「舊零售」，其實說起這套系統的創始人，或者說「舊零售」的定義者，則是張文中。

張文中1993年從斯坦福大學系統工學博士後研究回到國內，創辦了中國最早的高科技企業卡斯特，後來他們發現市場上的超市這麼多，但沒有一套超市管理系統，於是他們做了一個。

但做出來之後發現沒有超市能用上，於是他們自己做一家示範超市，用好了給大家看看怎麼用，再來賣系統。這一搞不要緊，一家上市公司被折騰出來了，那就是物美超市。物美超市率先在國內零售業運用POS系統、使用第三方物流配送，通過ISO9001國際管理體系認證，徹底改造了傳統的中國零售業，後來大家把這間超市稱之為「舊零售」的典範。

再說回衛哲。他認為，新零售要打敗電商，要克服傳統零售的缺陷，須做到四個「起來」：

一是把用戶體驗拉起來。在傳統零售，一位女士每試4次一定會買一件，證明了有4個體驗就有一次成交，退貨率方面，線上是25%，線下退貨率通常在1%內。新零售必須要提升用戶體驗，盒馬鮮生的線下店讓消費者現場「吃」，就是在做這樣的事情。

二是把電子會員建起來，而不是發傳統的會員卡。傳統的會員卡發了以後跟客戶還是失聯的，而在今天「人機合一」的情況下有辦法把電子會員做起來。

三是把虛擬店搭起來。傳統零售受面積的影響，產品陳列受限，所以可以搭建「虛擬店」。

四是供應鏈電商化。衛哲曾說過，未來只有一個「倉」，「工廠到消費者之間只有一個倉，要麼是離消費者最近的，要麼是離消費者最遠的，所有中間環節都可以去掉，這叫做供應鏈的電商化共享。」

「新零售」給予商業地產的啟示

說起「新零售」，不得不提及馬雲曾經最瞧不起但現在最重視的老對手：京東。因為劉強東將京東的線下店做活了。比如去年，劉強東宣布推出「百萬京東便利店計劃」，聲稱未來五年內要在全國開設百萬家便利店，其中一半要開在農村，真正的造福群眾。這也是京東繼1萬家京東家電專賣店、5000家「母嬰體驗店」後，京東計划上線的第三個線下合作項目。

而上月底的一則大新聞則是：阿里牽手國外巨頭，直擊京東便利店，新零售之戰一觸即發。

京東、阿里這兩大巨頭近些年打的熱火朝天，線上的你爭我奪在難以滿足兩位大佬的胃口後，線下又成了下一個戰場，京東便利店、百萬夫妻老婆店紛紛上場，新零售的戰爭從來沒有熄火，而阿里最近又牽手一國外巨頭——益海嘉里，直擊京東便利店。

益海嘉里，在糧油行業的佔有率市場第一，涵蓋了食用油、麵粉、大米、豆奶等多品類，前不久，宣布與阿里的零售通正式牽手，旗下金龍魚、歐麗薇蘭、胡姬花、海皇等品牌都將通過阿里的零售通覆蓋線下的百萬夫妻老婆小店。此次與品牌商的合作在為其提供一個新渠道的同時，也是在為阿里的品類擴張打基礎。

中國商業市場的宇宙級天量當然不可能是兩大巨頭或者未來若干個巨頭的天下。在市場的經濟區域屬性、城市能級屬性、消費群體屬性和產品服務屬性之外，不可忽視的是，還有一個個傳統的龐大的商業地產開發群體。伴隨著中國房地產開發與快速城市化進程，他們已經在經營著城市，無論是為住宅開發做配套，還是為各類城市綜合體做內容，都面臨著如何做新零售的問題。

「所有新東西出來都是草莽一片，所有新東西出來都破爛不堪，但是只要相信它在底層有顛覆的力量。」借用這句話，與正在或準備布局商業地產項目的房企，以及商業地產的老司機們共勉，可要想明白了再干。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！