蘿蔔青菜，中國幾大龍頭房企的特點

未來幾年，政府首先會保證房地產行業健康平穩發展，起碼是每年的房地產投資不降，不拖GDP後腿，為中國經濟轉型贏得時間。新房年銷售量已近天花板，未來小增小降，新房全國均價繼續穩定增長，2016年7500，2017年7900，2018年8000多，新房年銷售額，大體保持穩定。行業集中度，繼續提升幾年，幾大龍頭到2020年可達市場份額天花板，失去成長性。2018年，碧桂園、恆大、萬科、融創，都是無懸念的增長，而2017年年報只是體現了2015-2016年的銷售利潤。龍頭房企的報表收入利潤增長，要到2022年才到天花板。

我們來看看中國幾大龍頭房企的特點：

（1）萬科。萬科的特點之一是不屯地，不拿分很多期開發的大塊地，只保持兩年多的土地儲備，在土地儲備上周轉最快，佔用資金最少，凈負債率低，報表看起來最健康。特點之二是只在供不應求的「好」城市拿地，這樣開盤後的平均去化率很高。特點之三是萬科不管別人如何翻倍增長，始終保持自己的增長節奏，增速不追求太快，這樣也使損益表不至於過度扭曲難看。總之，萬科的策略就是兼顧長期增長與短期報表，所以海外投資者喜歡。

不過，這些特點自然會面對：不能充分享受土地增值，毛利率凈利率受限；銷售增長速度受限。但萬科仍然掌握銷售增速的主動權，如果它不想讓恆大或者融創超過它，它是有能力突然提速的，只要上槓桿，多拿些地，多開些工，反正它去化快。

（2）碧桂園。2017年太猛了，今年沒人敢在規模上挑戰它了。它的同心共享制度像吃了興奮劑。不過，過兩三年碧桂園能否一直蟬聯冠軍還是未知數，要看它一二線核心區域布局的短板能否補上。補上了，就沒人與之爭了。但最後終歸要到天花板，你先到而已，長期壟斷冠軍還是很難的。

（3）恆大。恆大以前的戰略是典型的長期大於短期，為了長期利益最大化可以嚴重犧牲短期報表。很多投資人都怕它，有長期眼光的投資者喜歡。不過，在去槓桿的環境下，去年踩剎車了，「暫時」不加槓桿爭規模排名了。但由於土儲巨大，分布均衡，還是可以持續和萬科扳手腕，保持第一集團的。由於眾所周知的原因，現在恆大的追求重心是利潤，因為過去上槓桿、拿大塊地分期開發的策略，現在進入利潤收穫期了。恆大與眾不同之處是轉型布局，金融、旅遊、健康，這是想像空間所在。

（4）融創。2017年逆勢頂格加了槓桿，之後必然要踩剎車。已經小半年沒怎麼大量拿地了，但前面三家拿地都沒閑著，這對明後年的銷售排名是有影響的。

地產沒啥新鮮事，大家踩油門踩剎車的節奏不同而已。你不可能一直踩油門超車，轉彎也不剎車，視對手如空氣，想超就超。你首先要保證自己不翻車出局。融創何時能在規模上追上萬科，看何時恢復大規模拿地了。

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