下一個房價超過北京的城市會是誰？
擊上方藍色字體「金地八卦男」，關注本公眾號，閱讀往期文章，瀏覽最新動態。
中國的歷史很悠久，首都的更迭也很頻繁。
如果不是明成祖永樂大帝一時迷信膽怯，丟下六朝風水寶地南京遷都北上的話，今天的北京，可能仍然和霸州、廊坊、固安一樣，僅僅只是中國北方一個不起眼的三線四線小城市。而穿梭其中的也不是身披巴寶莉、手提LV的麗莉、露絲、珍妮弗，而是頭扎印花小碎布、身穿名牌班尼路的小芳、翠花和淑芬。
因此，如果不設定一個時間段的話，歷史上房價超過北京的城市數不勝數，這種對比也就類似於關公戰秦瓊，誰是天下第一，毫無意義。
所以，我們只以新中國建國之後的歷史和數據來看，而且只對比1980年之後的商品房價格。（由於體制原因，香港、澳門、台灣不在此次比較範圍之內。）
1949年建國後很長一段時間裡，大陸是沒有任何商品房的概念的。當時的中國，舉國上下剛剛打完土豪、分完田地，一切土地歸屬國有，人民的住房問題是靠國家建設的公房和單位集資建房相對應的實物分配製度來解決的。
簡單地說，就是福利分房。
那時候的房子，沒有定價的概念，也不知道怎麼定價。
1978年8月，改革開放的總設計師，鄧小平同志提出了關於房改的問題，自此，拉開了住宅商品化的序幕。
1980年6月，中央和國務院聯合批轉了《全國基本建設工作會議彙報提綱》，宣告住宅商品化正式實施。
一、歷史上，有哪些城市的房價曾經超過北京
那麼，在1980年至今的38年時間裡，有沒有城市的房價曾經超過北京呢？
答案是——有！而且還不止一個！
別看今天的北京房價漲的歡樂，2016年一年之內幾乎翻倍，實現了拳打上海、腳踢深圳、把廣州按在地上摩擦的大逆襲，放眼全國，無城能及，可以說是一騎絕塵，傲視群雄。
但是在建國以來的歷史進程中，還真有城市的房價超過過北京，而且還不止一個，而且，有的城市，房價一度領先北京二十幾年。
1海口——房價用時最短超過北京的城市
海口房價超過北京的時間，由於年代比較久遠，很多年輕的讀者對那一段房地產歷史沒有太多印象，甚至有很多人壓根都不知道，海口房價曾經也是碾壓北京的。所以我們不妨多花一點篇幅，增加一些感性和直觀的認識，也便於我們更好地理解後面幾個城市。
30年前、1988年、改革開放十周年。當時的中國和現在一樣，正面臨著如何進一步深化改革的歷史性選擇問題。
十年改革開放的成果，就是我們已經建立起深圳、珠海，廈門和汕頭四個經濟特區，帶動了整個沿海乃至全國經濟的飛速發展。但是這四個城市有一個共同的特點，就是都屬於沿海城市經濟體，這種成功的經驗，能不能在農村推廣？
因此，中央急需一塊試驗田！
1988年的海南，農村人口超過80%，工業產值佔GDP不到20%，有六分之一的人口生活在貧困線以下，加上它四面環海的特殊地理條件，海南幸運地被選為十年改革開放之後國家進一步深化改革再出發的試驗田。
1988年8月23日，有「海角天涯」之稱的海南島正式從廣東脫離，成為中國建國之後成立的第31個省級行政區。
而海口，這個原本不足30萬人、總面積不到30平方公里的小縣城，一躍成為中國最大的經濟特區的省會，同時，也成為全國各地懷揣淘金夢的南下者的「理想國」、財富金礦、人間天堂。
這其中，就包括當時的萬通六君子王功權、馮侖、劉軍、王啟富、易小迪、潘石屹。
當時，在所有人的眼中，海南，第二個深圳，呼之欲出。
作為省會的海口，房價也從那一刻開始，如火山即將噴發一般，蠢蠢欲動。
1992年初，鄧小平開啟南巡講話，在總設計師邊走邊講中，有一句影響最深遠，也是被很多人津津樂道一句，那就是他說的：對於我們正在推行的改革，如果有人不換腦筋，那我們就換人。
隨後，中央提出要加快住房制度改革步伐。
作為全國的新特區，市場的新寵兒，蓄能已久的海南房地產市場這座火山，在醞釀了4年之後，終於迎來了中國房地產史上最猛烈的噴發。
1991年，省會海口商品房的價格是1400元每平米；1992年，暴漲至6000元每平米；1993年6月，衝刺達到8500元每平米。
如果按照今天的物價折算，相當於25萬元每平米！想想這價格，真是瞬間把北京秒成渣啊。
一年半時間，海口房價漲幅達到6倍，也創造了1980年有商品房成交記錄以來，短時間漲幅的最高記錄。
這個記錄，至今還沒有被打破。
而公開資料顯示，1993年，北京市的房價，均價也不過2600元。要知道，當時的北京，建城面積範圍，也不過剛邁過三環而已。
2三亞——房價兩度超過北京的城市
90年代的中國人，剛剛從溫飽線上走過來不久，人民更多關注的還是衣食住行這些較為低端的需求，對物質的追求程度，遠遠超過對於精神的享受尺度。
所以，當時的人們，還沒有過多地注意到海南最南邊的一座城市，這個擁有中國歷史上僅次於長城、故宮的大IP天涯海角的城市，一座中國唯一處於北緯18度的城市—三亞。
那時的三亞，還只是省府海口的一個跟班小弟。
但這並未妨礙三亞房價隨著整個海南同時起飛。在1993年6月的時候，三亞的房地產價格也達到了驚人的6000元每平米。
這是三亞房價首次超過北京。
1993年6月的海口、三亞，這對海南雙雄，牽手環視整個中國的房地產市場，出現一種從未有過的高光時刻，不知那一刻，它們是否有一種登頂武林之巔的孤獨和寒意呢？
眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。
1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話指出：整個中國經濟過熱，特別是房地產 。隨後，海南房地產開始迎來大調控，緊接著銀根全面收緊，一路高歌猛進的海南房地產市場，瞬間崩塌。
登得越高，摔得越重！
隨後兩年之內，海口和三亞的房子，從最高點的七八千元每平米，斷崖式下跌到最低四五百元每平米。
兩年時間，跌幅超過15倍，這也創造了國內房地產市場短時間跌幅的最高記錄。
這個記錄，至今也沒有被打破，估計今後也不會被打破了吧。
之後，海口和三亞的房地產，開啟了長達十年的爛尾調整。如死魚一般，躺在那裡一動不動。
然而，當所有人都認為，三亞這條鹹魚再也沒辦法活過來的時候，歷史性的機遇再次降臨到這個當年林則徐發配的邊陲之地。
2010年1月4日，國務院發布《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》。海南國際旅遊島的定位就此確立。
一時間，東方夏威夷，全中國人，不，全世界人民共有的國際旅遊島的報道鋪天蓋地而來。
四面八方的人們，再一次向22年前一樣，如潮水一般湧向海南。
這時的中國人，物質文明已經相當豐富，有錢人開始追求更有質量的生活和更加乾淨的空氣，還有海天盛筵。
同時，剛剛經歷了北京的非典恐慌，又恰逢第二次東北振興計劃的實施，加上國際旅遊到的造勢，地處北緯18度的三亞，再一次迎來了歷史性的爆發。
三亞的樓市，猶如一條即將餓死的鯊魚，突然聞到鮮血的味道，積攢了十幾年的委屈、怨憤、憋悶，在這一刻終於爆發。
三亞部分樓盤，一周之內，就實現了翻倍的暴漲。
其中的代表性樓盤就是2010年1月11日開盤的三亞鳳凰島，700套房源，一天之內全部售罄。
整個三亞的房價，也從三四千元，火箭般串升至兩萬多元。
2012年，中國指數研究院發布的全國主要城市6月商品房成交價格顯示，海南三亞以26000元每平米的均價，力壓北上廣深四大一線城市，再次成為全國房價最高的城市。
同時期，北京、上海、深圳、廣州這四大城市的房屋價格分別是21000元/平方米、22000元/平方米、12755元/平方米、20194元/平方米。
然而，2013年，隨著全國新一輪房地產調控開啟，三亞再次從頂峰開始急速下跌，一年之後，最大跌幅超過40%
三亞，再一次重複了20年前的老故事。
3溫州——房價全靠民間炒房客助推超過北京的城市
溫州人對中國的貢獻，除了它成功的民營經濟模式之外，還有就是催生了一個新名詞——炒房客！
今天的溫州炒房客，已經成為無數人眼中憎惡的代名詞。有很多人，把全中國的高房價罪魁，歸結到溫州炒房團的身上。
中國的房地產，是不是溫州人炒起來的，我們先且不論，但溫州本地的房價，卻是溫州人自己一手炒起來的，完全不假。
1998年國企改革之後的十年，是以溫州為代表的民營經濟迅速發展的黃金十年。
溫州既不像深圳，靠近香港；也不像上海，擁有天然的港口優勢和近百年的東亞金融優勢；更不像北京，能夠吸取全國的資源和人才。溫州民營經濟的興起，不在於它有什麼，而在於它什麼都沒有。
因為它什麼都沒有，所以光腳的什麼都不怕。
在全國還在爭論要不要搞私營經濟的時候，溫州人已經大幹快上，默不出聲地搞起來了。當全國後知後覺開始行動的時候，突然發現，溫州人已經領先好幾年了。
那些年，無論是大廠還是小廠，主要你開工，就有源源不斷的國際國內訂單像雪片一樣飛來。
生於浙江、遍布全國、走向全球的溫州小商品市場，就是在那個時候打下的基礎。
伴隨著紛至沓來的訂單，迅速鼓起來的是溫州人的錢袋子。
2002年中國正式加入WTO世貿組織，出口加工業迎來史上最黃金的黃金年代。
同時，這十年，也是溫州房地產市場的黃金十年。
民營經濟的溫州模式，是典型的家族經營模式。
幾千年的中國歷史告訴我們，中國人的財富，最終都要沉澱到土地或者房產上來，這是規律，也是人性。愛情不會天長地久，但是土地能。
對於故土故鄉特變眷戀的溫州人，在積累了巨大財富之後，首當其衝的，就是開始搶購當地的房產。
各種媒體報道的手握幾百萬上千萬現金的溫州大媽們，結伴來到售樓部就像進了菜市場，全款現金一次性購入一整層或者一個單元的現象屢見不鮮。
由於普通房子有限，裝不下溫州人手中的巨額財富，於是，溫州的房地產商，開始大量修建高檔住宅，也就是被譽為財富吸血機器的地產豪宅。
一時間，溫州市內，動則三五萬、高則七八萬、甚至十來萬每平米的豪宅遍地開花。
這其中的典型代表，當屬綠城建造的溫州鹿城廣場。
2008年，鹿城廣場一期以4.38萬元每平米的價格開盤，一套房子的起步價，高達1000萬。
2008年，正趕上全球金融危機，四萬拯救計劃呼之欲出，銀行信貸再一次大水漫灌，本該進入實體經濟的資金，被經歷了2006年2007年兩年房價大漲刺激而殺紅了眼的人們，變著花樣攜帶著蜂擁進入房地產行業。
而溫州，有過之而無不及。民間拆借炒樓資金成本，年化利率居然達到20%，這是多麼的瘋狂。
已經是脫韁野馬的溫州房地產市場，面對巨額的信貸放水和殺紅了眼的投機炒房客，猶如打了一針強力腎上腺激素，一飛衝天！
2009年，那一年的地產光環，註定是屬於溫州的。
當年，溫州新建商品房成交均價衝到17116萬元每平米，在經濟危機的暖冬中一騎絕塵。緊跟其後的是上海，15404元。
昔日不拿正眼看一眼溫州的大上海，此刻儼然已經淪為了溫州的小跟班。
而北京，那一年的房價是15051元每平米，連前三甲都沒有入圍。
2010年，溫州鹿城廣場的二手房價格，更是一度超過10萬每平米的天價，秒殺無數上海北京頂尖豪宅。
也正是在那一年，由信貸放水和民間借貸吹起來的溫州房地產泡泡，膨脹到了極致，憋足了氣，張紅了臉。
2010年下半年開始，隨著新一輪地產調控的開始，刺破溫州房地產泡沫的針尖終於出現。
從那一年開始，溫州房地產市場開始了長達數年的持續陰跌。到2013年，溫州第一豪宅標杆鹿城廣場二手房掛牌價跌倒4萬元左右，跌幅超過一半。
而今天，鹿城廣場的二手房售價，已經跌落到2萬元左右。
隨著鹿城廣場逐漸從人們的視線中遠去，那個屬於溫州房地產的時代已經一去不復返了。
4杭州——房價稀里糊塗超過北京的城市
前面提到，2009年，北京的房價，連前三甲都沒有擠進去。那一年，北京排第四，而排在第三的，正是杭州。
也許是受到溫州2009年房價大漲的刺激，溫州這個曾經在浙江省內都不怎麼排的上號的三線城市，居然超過了省會杭州，還超過了杭州一直都可望而不可即的上海。
這讓杭州感覺：是可忍孰不可忍！
在接下來的一年，受了莫大刺激的杭州房價也像打了雞血一樣，一路策馬狂奔。在2010年終於站上了25840元每平米的歷史高度，一舉超過四個一線城市，成為那一年全國房價最貴的城市。
當然北京也不敢示弱，緊隨其後也竄升到22310元每平米的新高，聯手杭州屈居第二。
杭州房價超過北京，在情理之中，又在意料之外。
當杭州已經是上有天堂下有蘇杭這個超級大IP 的時候，北京，還只是女真人放牧的一塊草原，而上海，也不過是黃浦江邊，一塊赤腳光屁股少年捉泥鰍的灘涂。
2009年至2010年的杭州房價，處於極度的亢奮泡沫之中，這個泡沫，堪比2015年的股市創業板！
吹大這個泡沫的有兩股力量，排在首位的，當屬以溫州、台州為代表的浙江省內炒房團。前面提到，2009年溫州的房價，已經全國第一，這個時候，沖昏頭的人們突然環眼一看，兩三百公里之外的省府杭州，價格居然比溫州低，這還有天理嗎？
精明的溫州人，哪能放過這個千載難逢的機會？於是次年開始調轉槍頭，攜帶大量民間拆藉資金和各種高利貸殺向杭州。
杭州波瀾壯闊的地產牛市，終於被這些炒房團徹底激活了。
而這個時候的杭州政府，由於深陷嚴重的財政赤字，恨不得把每一塊地，哪怕是一個化糞池，也賣出黃金價來。於是，杭州市政府採取了在當時看來非常超前的土地財政模式，那就是不飽和供地，搞飢餓營銷。
那段時間，杭州土地拍賣地王周周見，樓麵價屢創新高，天天上CCTV經濟頻道的頭條。
這樣造成的結果就是土地的嚴重供不應求，開發商為了應對無米下鍋的尷尬困境，於是紛紛玩起了緩慢開發，拉長建設周期，大建高品質樓盤的套路。
在兩股力量的夾擊之下，杭州樓市的火山蓋子，被徹底揭開了。
2010年，杭州終於站在了全中國最貴房價城市的榜單上，獨孤求敗地傲視著昨天的溫州和今天的四大一線城市。
5深圳——房價超過北京最年輕的城市
1979年，有一位老人，在中國的那海邊畫了一個圈，這個圈，就是今天的深圳。
民間有一種說法，說是因為這個圈是圓的，所以相較於方形的，菱形的，三角形的，在地面上它跑得最快。
因為跑得快，所以有了深圳速度一說。
在房價的增速上，深圳同樣彰顯了屬於它自己的加速度。
2015年，隨著新一輪去庫存政策的強力實施，速來有改革急先鋒之稱的深圳，房地產市場最先給出了反映。隨著2015年下半年人造股票牛市的崩盤，深圳房地產接過股市大旗，從南道北，從一線到二線，拉開了新一輪房地產大牛市的幕布。
2015年下半年以來，深圳房價開始了一輪長達一年半、氣勢如虹、吹枯拉朽的暴力拉升。
什麼是深圳速度？就是當北京房地產市場剛剛開始反應過來，開始啟動的時候，深圳房價已經站在全國第一的位置了。
2016年6月，深圳一手住宅均價61756萬元每平米，環比上漲10%，同比上漲101%，力壓北京，成為四大一線城市，也是全國一手住宅均價最貴的城市。比當時同為一線城市廣州的2倍還高。
深圳的高房價，有其本身城市價值的因素，也有客觀的原因和人為因素。
第一，深圳經濟實力超強。2016年，深圳的人均GDP是157985萬元，而北京只有106824元，上海只有103100元。理論上說，人均GDP高，居民的收入就會高，相應地也能承受更高的房價，這是成立的，沒毛病。
第二，深圳人多地少。目前深圳的常住人口是2100多萬，北京是2300多萬，上海是2500多萬，但深圳的土地面積只有1996平方公里，而上海有6340平方公里，北京則有16410平方公里。僧多粥少，不承受高房價，顯然是不符合規律的。
雖然有這些客觀的因素，但我們也不得不說。深圳房價的快速攀升，和這座城市整體的人文環境、信貸政策和金融制度有利於平普通人炒房密不可分。
如果說，溫州的房價，是溫州人自己炒起來的，那麼，深圳的房價，就是全國人民舉全國之力炒起來的。
我依然十分清楚地記得，在2011年房地產調控最緊的時候，CCTV2的經濟半小時節目找了幾個深圳炒房客作為群眾演員來做節目。他說，他在深圳福田區，一共有是13套房子，面對持續的調控，他準備拋售一部分減輕債務壓力。而像他這樣的專職外地炒房客，在深圳，大概有一萬多人，而手握十幾套的，是屬於少的，多的超過百套。
隨著2017年3月國家新一輪調控開始，嚴控房地產貸款，堅決遏制炒房行為，深圳的房價立刻停止了上漲的勢頭。
反觀北京，哪怕是出台了比深圳嚴厲十倍的調控政策，房價卻依然逆勢而上，頂著史無前例的巨大壓力，於2017年成功逆襲超過深圳。成功問鼎全國房價最貴城市頭銜。
這也從一個側面說明，深圳房地產市場的人為炒作投機成分，明顯要大於北京市場。
6上海——房價超過北京時間最長的城市
都說北京和天津，廣州和深圳，南京和上海，成都和重慶是一對好CP。
其實，在江湖上能夠真正稱得上是好CP的，我想只有北京和上海，其他的都是屬於拉郎配。
因為一個城市成為名副其實的金融中心，是幾十年上百年歷史的選擇和資金沉澱的結果。而真正的政治中心是國家意志的選擇。
金融中心的更迭，沒有上百年的轉換，是不會改變的。而政治中心的改變，除了朝代的更迭，幾乎沒有可能。
所以，無論杭州怎麼高冷，廈門怎麼妖怪，武漢如何蹦躂，成都如何營銷，從血統上來說，從骨子裡來看，他們都是不可能超過北京和上海在國家層面上的地位的。
近幾年，關於北京和上海，誰才是中國第一城的爭論日漸強烈。
而在五年前、十年前、二十年前、甚至是一百年前，上海，都是當之無愧的中國第一城。
讓我們來看一張舊報紙，1989年2月20日，人民日報第一版。
當年的北京房價，最高是1900元，上海是2300元，上海超過北京20%。
當北京人還在衚衕口吃雞蛋灌餅的時候，上海人已經在淮海路上喝咖啡了。
當北京首鋼還在冒著滾滾濃煙大幹快上的時候，上海已經基本沒有任何高污染工廠了。
當中關村還是劉強東賣光碟的時候，上海很多辦公樓的外牆已經大面積使用玻璃幕牆了，上海已經有了國際范。
當皇城根下的老北京人還在遛鳥的時候，上海證券交易市場已經敲響了第一聲鐘聲，源源不斷的資金，像潮水一樣，湧入這座城市、灌溉這座城市、滋潤這座城市。
當北京三環邊上還是一排排破破爛爛的平房的時候，上海第一豪宅湯城一品已經賣出20萬元每平米的天價了。
這就是上海的底氣。
從1980年開始之後的二十多年，上海的房價一直穩穩地高於北京大約20%，從來沒有給北京任何反擊的機會。
上海，長久地籠罩在遠東金融中心上海灘那種紫醉金迷的光環之下。
而且，客觀地說，上海，一開始對標的壓根就不是北京。上海，瞄準的是紐約、倫敦、東京，它的目標是要成為國際化的大都市，而不是和當時看起來土裡土氣北京一較高下。
而這一切，在2008出現了轉變。
2001年7月3日，當「北京」兩個字從國際奧委會原主席薩馬蘭奇的口中念出來的時候，屬於北京的時代，終於拉開了大幕。
這個擁有600年都城歷史的城市，再次迎來了屬於它的大時代！
為了更好地舉辦奧運會，舉全國之力建設首都北京的事實第一次從檯面下，提到檯面上。從那之後，國家開始以每年成千上萬億的資金投入到北京的基礎建設中去。
搬遷高污染企業，實施大規模棚戶區改造，打造國際金融城市，建設世界文化交流中心，強化行政功能……
擁有巨大政治資源和政策優勢的北京，終於開始後續發力！
巨大的量的堆積，註定會迎來質的根本改變。在經過連續幾年上萬億的持續投入之後，配合奧運概念的輪番炒作，加上2009年信貸放水的推波助瀾，2011年，在上海身後緊追了29年的北京，房價第一次超過上海，站上了全國第一位高位。
那一年，北京的新建住宅價格是24733元每平米，上海緊隨其後，是22491元。
從那以後，北京也再也沒有給過上海任何超越的機會，同樣比較穩定地對上海房價保持著15%左右的優勢。
二、為什麼是這6個城市
我們不妨仔細分析一下這6個城市的房價超過北京的原因。
海口和三亞，屬於典型的政策性因素。一次是成立海南經濟特區，另一次是定位於國際旅遊島，兩次都是伴隨國家改革政策的落地實施而實現的。
杭州和溫州屬於典型的資金炒作要素驅動。和政策的因素關係不大，主要還是靠市場本身，也就是金融和信貸。
政策牛市，存在很大的不確定性和不可持續性，而資金炒作又嚴格受制於金融以及信貸政策。所以我們看到，無論是海口三亞，還是杭州溫州，房價的起伏波動都異常的激烈，好的時候像天使，壞的時候像魔鬼。
而深圳介於這兩者之間，既有國家政策規劃原因，也有資金大火爆炒因素。所以，深圳的房地產行情，明顯沒有上面4個那麼詭異，也沒有那麼大起大落。
而上海，不能說是超過北京，準確的應該說是被北京超越，似乎應該歸類為：沒落的貴族更為準確。
因為北京，才是挑戰者，是後來居上者。
那為什麼會是這6個城市，而不是青島廈門，更不是成都重慶？
要知道，廈門的對面也是台灣，類似於深圳對面的香港。成都類似於杭州，也有著三千年蜀都、少不入川老不出川的超級大IP。重慶類似於上海，都屬於國家層面的直轄市，備受中央關注和政策扶持。
我們再從更深層次的角度分析，梳理一下，歷史上房價曾經超過北京的城市，海口、三亞、溫州、杭州、深圳、上海，這6個城市，如果我們把他們歸一歸類別，會有一個驚人的發現。
這六個城市，其實都可以歸屬於長三角或者珠三角啊。
其中，深圳、海口、三亞屬於珠三角，上海、杭州、溫州屬於長三角。
而進一步分析可以發現，這6個城市，原本其實就只分布在兩個省——廣東省和浙江省而已。是不是突然覺得中國那麼大，而繁華之地其實真的很小呢？
海口、三亞同屬於海南省，而在1988年之前，海南也不過是廣東下屬的一個海島而已；深圳特區，在1979年之前，也不過是廣東的一個漁村罷了。
杭州、溫州同屬於浙江省，而上海在直轄之前，雖然屬於江蘇，但是從地理位置上看，歸入浙江也完全合情合理。
所以，歷史上房價超過北京的6個城市，也只不過僅僅出現在兩個省份而已，而這兩個地方，恰恰是中國經濟最發達的兩個省份。
廣東GDP已經連續29年全國第一了，浙江GDP連續22年全國第四了。如果廣東加上深圳，浙江加上上海，這兩兄弟，已經連續29年包攬全國GDP的冠亞軍了。
所以，別看廈門，南京，武漢，成都這些所謂新一線城市，這兩年房價鬧得歡，翻倍地長，但是歷史告訴我們，以前這些城市的房價沒有超越過北京，今後也照樣沒有這些城市什麼事。
三、下一個房價可能超過北京的是哪一座城市
對於目前房價第二梯隊的天津、廣州、南京、三亞、杭州就算了吧，不在一個數量級上。而且國家層面再給予這種省會城市出台顛覆性的扶持政策的可能性幾乎為0。
再來看看第一梯隊的上海、深圳、廈門。它們是和北京房價差距最小的，也是最有可能在短時間內實現超越的城市。
雖然上海排在第二，但是很大概率不會是上海。前面我們分析過，上海出生和底子都很好，就像一個幾代人努力沉澱下來的貴族。上海現在來看，還是貴族，不過是一個沒落的貴族。有興趣的朋友可以去翻看一下《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，就能夠明白上海作為一個貴族城市，已經完全沒有什麼拼勁闖勁，剩下的就全是追求安逸享受了。
既然如此，那就讓它安靜地當一個優雅的中年紳士，站在黃浦江畔、手捧一杯咖啡、忘情地享受者長江的徐徐涼風和外灘的燈火通明吧，挺好。
至於衝鋒陷陣的苦累差事，就交給年輕人吧。
再來看看廈門，雖然廈門房價走出了一波讓所有人都看不懂的妖魔行情，但是也註定逃不過曇花一現的命運，過去不曾有過，今後也不會有。在看看海峽對面的台灣，都落魄成啥樣了？而整個廈門的房價的大漲，至少有39%的因素要歸結於台灣資金的流入。
那麼，從理論上而言，房價最有機會超過北京的，非深圳莫屬！
最有機會，因為它年輕，不僅是城市年輕，這座城市中的人，一樣年輕，年輕就有無限可能。
目前深圳的人口平均年齡，只有32.5歲，是全國最年輕的城市，也是全世界同等級別和規模中最年輕的城市。
而且，更重要的是，這些年輕人，基本都是從二線三線甚至是十八線的小縣城和大農村出來的人。他們無疑都是當地或者同齡人中的優秀者，更是不甘平庸的冒險家。
他們來到深圳這樣一個創富甚至時刻都可能暴富的城市，無疑會點燃所有人心中都埋藏著的，強烈的搏一下、賭一把心態。
而且，我們前面也提到，深圳的房地產市場，屬於典型的政策市和資金炒作市。這就給天生喜歡冒險的年輕人提供了最佳的契機，就像一個走進賭場的人，你給他開了一張可以任意填數字的支票一樣。
從四個一線城市的買房槓桿率來看，北京最低，深圳最高。一方面是因為金融信貸政策的原因，另一方面就是北京上海廣州都屬於有「老錢」的城市，很多北京人、上海人、廣州人父輩祖上都有幾代人的財富積累。而對於從廣大三四線城市甚至是農村來到深圳的年輕人，別說老錢，家裡沒有債務就已經很不錯了，他們來到深圳，用一窮二白形容一點不為過。要想實現草根的人生逆襲，要想和北上廣的老貴族、老資歷平起平坐，唯有最大限度利用國家信貸政策資源、拚命加大槓桿這一條路可走。
所以，我們可以看到，深圳的買房槓桿率是全國第一。
同時，我們也不得不承認，今天的深圳，依然是全國炒房客最愛的城市，沒有之一。
深圳的金融環境，是最有利於房價短期炒作、快進快出的。
這裡是高評高貸、0首付甚至負首付、一押二押、接力貸、消費貸等等各種令人眼花繚亂的房貸金融創新發源地。炒房界刀口舔血的一刀流門派，正式誕生於深圳。
而且可以斷定，今後還會有更多腦洞大開的房貸變異創新從這裡產生。
從09年、12年、15年最近三次地產大牛市的行情規律來看，每一次都是深圳最開始啟動，然後由南向北，依次為上海、北京漸次爆發。
每一輪大漲，深圳房價的漲幅都超過50%，2015年這次大牛市，更是氣貫長虹幾乎翻倍！
而目前深圳的房價，每平米僅僅比北京低了6100元，相較於57000元的基數，一個漲停足以。
那麼只要給深圳一丁點小機會，它就一定可以快速實現對北京房價的再次超越。
所以，我們客觀冷靜地的推測，在北京限購政策和信貸環境沒有明顯改善的前提下，下一個超過北京房價的城市，非深圳莫屬。
而且，從目前形勢來看，深圳房價的新一輪大漲，天時地利人和都已經具備，之前一陣引燃它的東風。
從天時來看，我們前面提到，中國地產牛市，基本是三年一輪行情，09年、12年、15年，那麼按照這個規律來推斷，18年很有可能會是深圳樓市再次啟動的元年，而從深圳樓市的最一線來看，很多人也明顯感覺到房價那種蠢蠢欲動的強大內在爆發壓力。
從地利來看，深圳屬於沿海城市，而且和香港一河之隔，各種金融政策也是深受香港這座國際化的自由城市的影響。目前深圳的信貸政策，可以說是所有一二線城市中最寬鬆的，香港金融環境的痕迹非常明顯。這也是為什麼每次樓市啟動，深圳總是領頭的原因所在，因為樓市屬於典型的信貸驅動市場。
從人和來看，目前北京正在實施最嚴厲的人口調控政策，短時間看，甚至是未來五年十年來看，都沒有放鬆的跡象，而深圳卻幾乎是沒有設置人為的門檻，對於學歷，也幾乎完全放開。相較於北京的無情趕人，深圳幾乎是敞開接納，接納的這些人，都是深圳樓市潛在的巨大購買者。
衡量一個城市經濟發達程度的重要指標就是人均GDP，其實我覺得還有另一個指標，它比人均GDP更有參考價值，那就是單位土地GDP。
因為人口是流動的，而且還涉及到戶籍人口和常住人口的區別，這兩者的差距又非常大的。比如，如果深圳按照總人口算，大約是1200萬，但是深圳的戶籍人口卻只有400萬。
但是如果我們按照單位土地GDP來計算的話，就會更加客觀，因為土地不會移動，而且完全不存在統計誤差。
2017年一線城市GDP對比
而從上面的圖我們可以看見，深圳在單位土地面積上的資金濃度，是遠遠高於北京的，幾乎是7倍，也遙遙領先與上海和廣州。
而且，更為嚴峻的是，目前，深圳已經基本沒有大規模可開發的新土地。2017年，深圳的新樓盤供應，居然90%都是來自於城市改造置換出來的土地，這一點是非常可怕的，如果城市改造節奏稍微放慢，那麼深圳的新樓盤供應，將瞬間凍結到0。
需求無限大，供應趨於零，可以想像，深圳的房價將和馬爾克斯的火箭一樣，直追紐約！
所以，深圳房價已經具備了新一輪牛市啟動的天時地利人和的所有條件，就差一個引爆它的契機了。
這個契機，我認為正是國家正在推進的供給側結構性改革，就像2015年的股票牛市。
在國家政策層面，下一個風口，毫無疑問當屬國有企業改革。去年中國聯通780億元的混改，騰訊、京東、阿里等民營企業成功入股。接下來，隨著越來越多的國企進行改革，作為民營經濟最發達，資金規模最龐大的深圳，顯然不會錯過這一千載難逢的好機會，這無疑會給深圳帶來新一波的財富盛宴。
而在國企改革中，充分享受紅利的深圳人，必將會再次點燃深圳樓市的熊熊大火。
抓緊，留給帝都北京的時間已經不多了。
TAG:金地八卦男 |