警惕！2018年三四線城市房價下跌風險

2017年國內一些知名大型房企的業績全部都刷新歷史紀錄，碧桂園、萬科以及恆大位列前三甲且均突破5000億大關，增收幅度超過5成。這主要得益於三四線城市的銷售火爆、房價出現大漲。從去年全國銷售面積來看，三四線城市的銷售面積創下歷史新高，佔比提高了近10個百分點。

現如今，大家都很關心，今年是否可以繼續依託眾多三四線城市的餘熱，續寫大型房企業績的輝煌？因為一二線城市受到了房地產調控影響，樓市成交低迷，而唯獨還有眾多的三四線城市，因受益於去庫存的影響，房地產調控鬆緊度程度並不一致，這也似乎成為了國內房企的最後樂土。

如果要判斷2018年三四線城市房價的走向，那就先讓我分析一下，去年三四線城市房價上漲的主要原因。第一，棚戶簡屋的改造。從2005年首次提出棚戶簡屋改造，從2015年至2017年新開工1800萬套，而在全國棚改方案中，有九成屬於三四線城市，而且是採取貨幣化補償。

也就是說原來棚戶區住戶是原拆原還，而現在就不再是這樣子的了，而是政府給你一筆錢，你再去買新房子，這就是人為製造了大量的剛需群體，這就導致三四線城市中拿到拆遷補償金的人，成為了房產需求大增的重要推進者。

第二，國內外資金流入三四線城市炒房。2015-2016年一二線城市受到房地產調控，但是三四線城市因為要「去庫存」的因素，基本上沒進行房地產調控，而且三四線城市的房價和地價都被視為估值窪地。所以大量境內外資金（包括房企）都湧向各特大城市周邊的三四線城市購房，馬上2017年三四線城市房價出現飆升。

第三，除了部分三四線城市火爆，帶動2017年房企銷售業績大增，我們發現今年前二個月萬科、碧桂園的銷售業績突破千億大關，房企的銷售形勢一直沿續了去年的趨勢。

這主要得益於春節前後農民工「返鄉置業」潮。一些在大城市務工人員，春節前後回鄉過年，看到家鄉附近的三四線城市房價大漲，生怕如果再不買，沒機會了，所以一大批「返鄉置業」的購房群體又開始湧出來。

現在問題來了，這輪三四線城市房地產「量價齊漲」的行情還能持續多久？我們認為這取決於兩個因素：一方面，大規模的棚戶區改造能持續多久。2017年全年棚改完成了609萬套，國開行光發錢就發了1.1萬億，且大部分是三四線城市。最新提出的2018年棚改規模是580萬套，但是大筆棚改款能否今年及時落實到位就成問題。

另一方面；「因城施策，分類調控」這幾個字將持續貫穿三四線城市房地產。這意味著，經歷了去年房價大漲之後，多數三四線城市房地產將去槓桿，並且將會有更嚴格的調控政策出台`。也就是說，未來有些三四線城市會出現嚴厲的調控政策，各城市自己制定的政策輕與重不同，也將決定城市房價能火爆多久。

現在對於廣大房企來說，三四線城市房地產市場能否穩定，恐怕會直接決定今年的業績好壞，而對於投資者來說，三四線城市房價大漲，所帶來的賺錢效應讓他們趨之若鷸，也想在今年行情中分得一杯羹。那麼2018年三四線是否值得投資呢？不過，三四線城市房地產的風險要遠堪於一線城市。

首先，要提醒投資者的是，三四線城市的二手房市場投資風險大，往往是「有價無市」，我們看去年三四線城市房價上漲是指一手房市場，這主要是棚改貨幣化安置的群體都是買的是一手商品房，春節前後回鄉置業的人也是買三四線城市的一手房。如果你想在三四線城市買了房產再出租，那肯定是不划算的。

再者，部分三四線城市一旦受到房地產調控影響，投機性購房者退出，三四線城市的房價會跌得更厲害，比如燕郊的廊坊、通州部分樓盤出現大跌，因為這些三四線城市產業匱乏、交通不便、人口凈流出、同質化嚴重，都是對外來務工者缺乏足夠的吸引力。所以一旦利好因素轍退，三四線城市房價就會出現調整。

最後，三四線城市正受到貨幣政策的大環境的影響。如今的房地產環境正受到美聯儲的影響，由於2月CPI接近3%，短期內不排除中國有跟隨美聯儲有加息的可能。目前部分地區的銀行房貸已經連續上調5次了。

與此同時，房地產稅開徵的腳步也越來越近，在未來幾年內將會執行，目前正在準備攻克法律上、技術上、稅收方面的難關。而一旦出現大環境的變故，首當其衝的還是對三四線城市房地產影響最大。

本來中國絕大多數三四線城市沒有房地產泡沫，只有一二線城市擁有泡沫。但是在經歷過去年三四線城市房價大漲之後，會有一部分三四線城市房價還是巨大隱患。而一旦棚改的貨幣化結束，去槓桿力度增加，投機性需求退潮，那麼對於廣大開發商來說，三四線城市的房價的可能性也是很大的。

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