中海墅?北京世家涉嫌違規銷售被罰限制網簽

最新 03-16

中海-中信墅

中房報記者樊永鋒北京報道

接盤俠不好做，花言巧語終是空，公共綠地被出售，室內贈送面積實為高價戊類用房，中海北京高端住宅項目中海墅?北京世家（曾用名：中信逸海園）被指涉嫌虛假宣傳，欺詐購房者。

中海併購中信地產後，旗下項目亦納入中海行銷體系，其中位於北京亦庄的高端住宅項目中信逸海園項目，因別墅贈送面積實為高價出售的地下戊類用房；公共綠地被議價出售，引發業主維權。

「買房時宣傳贈送地下室面積，收房後卻發現是與住宅同樣高價出售的戊類用房（是指《建築防火設計規範》中儲存物品的火災危險性類別）。」北京李女士為自己高價購買的別墅心存不滿。

同一小區的高層業主則發現，宣傳中的公共綠地，被中海地產議價出售給別墅業主，並被圍擋圈佔據為私有。

雖然業主多次維權，換來的卻是項目公司北京中信新城逸海房地產開發有限公司按合同處理，拒不妥協的態度；中海地產雖然承認公共綠地屬於全體業主，但明確表示，所有圍欄不能拆、也不做其他賠償，針對別墅區裝設圍欄問題無任何可談性。

對於此事，中國房地產報記者聯繫到了北京中信新城逸海房地產開發有限公司，其客服潘經理表示對此事並不清楚。

據最新消息，該項目因違規銷售已被大興區住建委做出限制網簽的行政處罰。

350萬元買戊類用房

2016年11月份，中海地產併購怡海園項目後開盤，銷售的樓盤為併購前中信地產未售出的二期疊拼項目的35號樓（共8套下疊戶型，8套上疊戶型）。

2016年11月份間，包括李女士在內3位購房者，受中海地產的低價宣傳吸引，於11月19日～24日，先後認購了該樓下疊3個不同戶型，交付了定金，簽訂了《北京市商品房認購書》（實為內部認購協議）。

中海-內部認購協議和預售合同

按照認購書約定的付款時間，同年12月份開始，李女士開始陸續交付首付款，履行合同義務。並於2017年2月初，付完最後一筆首付款，2月15日，中海地產聯機備案了網簽合同，此後購房人辦理了房貸手續。

2017年10月收房前夕，李女士邀請裝修公司到室內測量為裝修做準備。測得室內住宅面積為220多平方米，她方才發現房屋實際面積跟中海地產銷售人員銷售過程中描述的室內290多平方米住宅面積差距較大。

2017年10月28日，李女士按約收房，並要求中海地產說明購房人購買的290多平方米的住宅面積構成情況，開發商現場負責人張經理以及銷售負責人和設計負責人表示：「不清楚，只知道地下室有一小部分是算入房本面積的，但具體有多少、怎麼算，都不知道。」

中海-室內面積平面圖

在看完中海地產提供的實測報告後，負責交房的工作人員告知李女士：「根據實測報告，地下室（戊類庫房）70平方米全部計入銷售面積。」

「也就是說地下室戊類庫房和地上住宅同價出售。這跟銷售房屋過程中銷售人員的口頭描述、售樓書以及認購書所約定的房屋所售面積為住宅的基本情況完全不符合。」她說。

據李女士回憶，當時在售樓處接觸到的第一份文字資料是戶型圖樣本。在戶型圖中可確認下疊戶型平面圖包含了地上一二層，地下一（躍層）、地下二共4層。且在第一頁顯著位置，大號加粗字體標註位於地上部分的四室三廳三衛面積約310平方米。「銷售人員口頭表述此戶型贈送地下室和花園。戶型圖中沒有標註地下室哪部分屬於計價面積，哪一部分屬於贈送面積。」

「在看樣板間和戶型圖時，我反覆跟銷售人員確認房屋贈送面積，均被告知地下室和花園屬於贈送，唯獨有十幾平方米的公攤面積會在地下里。當時銷售人員反覆強調贈送部分只能口頭承諾，不寫在認購書里，這是別墅的通行做法，而且中海地產作為大國企這點是不會欺騙購房人的。且這個項目單價不到5萬元/平方米，當時同地段的其他項目均價高於7萬元/平方米。這個項目要便宜30%，誰買誰賺。」她說。

中海-宣傳頁關於地下室的說明

李女士表示，當時在認購書里也看到該房屋的用途為：住宅，建築面積306.38平方米，套內建築面積290.11平方米，並沒有戊類用房的標註。最後，李女士簽訂了《北京市商品房認購書》。

「當時銷售人員一再強調，認購書就是合同，簽訂就生效，不能退定金。此後幾個月，我們陸續配合被告，履行了資格審核，交付了40%的首付款，並提供資料辦理房貸手續。」她說。

也正是這樣一份模糊的宣傳手冊，以及銷售人員的口頭贈送說法，讓李女士及其他購房者疏於考證，草率簽訂了內部認購書。

根據李女士提供的《北京市商品房認購書》顯示，該商品房用途為住宅，建築面積306.38平方米，其中套內面積290.11平方米，共用部位與共用房屋分攤面積16.27平方米，該商品房總價為1450萬元（當時單價約5萬元/平方米），其中地下室（戊類用房）70平方米，合計350萬元。

中國房地產報記者調查發現，與李女士面臨同樣問題的共計8戶業主，涉及戊類房購買資金約2800萬元。

戊類庫房的不同賣法

2017年8月17日，應包括李女士在內的購房者請求，大興區房地產測繪局給出的測繪報告顯示，下疊戶型包含了約69平方米～72平方米的戊類庫房銷售面積，上疊戶型得到約25平方米～35平方米不等的戊類庫房面積。

根據文件疊拼別墅的報規里包含了戊類庫房建築面積966.01平方米（包含上疊和下疊）。

據了解，關於戊類庫房的售價，目前行政部門未做詳細的規定，參照住宅價格，跟住宅面積連在一起的戊類庫房銷售，單價不高於住建委的最高指導價即可。

大興區住建委給李女士的答覆也證實了這一點：只要是開發商在規劃報規中的報規文件里包含的部分，都是可以銷售的面積。

據調查，中海墅同小區的聯排別墅，中海地產贈送無產權戊類庫房約200多平方米。

小區聯排別墅的建設實際情況為，地上三層，地下二層。房本套內建築面積，中海地產在報規中只報了地上部分，地下部分面積未進行報規建設，中海地產在銷售過程中作為贈送面積贈送給了聯排業主。

同樣的地下室，聯排業主在使用過程中，不需要交物業費，不需要交契稅，將來房產稅出來也無需交房產稅。

此外，同為中海地產出售的同一棟樓的上下疊戶型的同地下室，售價相差了近20倍。且上疊的地下室面積比下疊少一半左右，位置位於下疊戶型的北側，作為戊類庫房出售面積，30平方米的銷售總價為8萬元，銷售單價只要約2600元/平方米。

中海地產與下疊戶型購房者，簽訂的銷售合同第五條，計價方式與價款的約定。下疊戶型購房人的70平方米戊類庫房銷售單價同地上住宅，單價約50000元/平方米，總價約350萬元。

合同上「做手腳」

2016年中海地產接手該項目後，於9月份先將高層住宅和聯排別墅開盤銷售。11月初才開始銷售該樓盤剩餘的疊拼戶型。

據中海地產已經離職的銷售人員證實，疊拼戶型因為要修改一些合同，所以遲遲未開盤。當它開盤時，恰逢北京「930新政」，出台限購政策。

與2016年2月中信地產經營時對比，中海地產對同小區同戶型在銷售合同、售樓書對地下室（戊類庫房）的說明上做了有意的掩飾，「中信地產原來合同除了在第三條商品房用途里標註了戊類庫房之外，在合同的附件（一）房屋平面圖中，具體明確的指出了戊類庫房的位置，位於地下一層。」李女士說。

「中海地產的預售合同中，附件一的房屋平面圖裡，刪除了所有的房屋用途標註。普通購房人對平面圖的理解就是對房屋基本情況的結構示意，下疊戶型本身包含了地上一層地上二層和地下一層的房屋結構。」她補充道。

據李女士提供的2016年11月24日開發商與其簽訂的《北京市商品房認購書》（實為內部認購書）標明，李女士所購買的房屋用途為：住宅；建築面積共306.38平方米，其中套內建築面積290.11平方米，公攤面積16.27平方米。

而中海地產在大興區住建委備案的情況卻是：房屋用途：住宅、戊類庫房；建築面積306.38平方米，其中套內建築面積290.11平方米，公攤面積16.27平方米。

中海地產於2016年11月24日簽訂認購書之後，對購房人的資格進行審查，在12月13日，收到購房人交付的第一筆首付款。12月22日，中海地產申請了網簽備案，並在該網站上列印了網簽認購書。該認購書明確該房屋的用途為：住宅、戊類庫房。

2017年2月15日，李女士接通知去售樓處簽合同（第一次見到預售合同）。銷售人員拿出事先準備好的《北京市商品房預售合同》文本，一式5份，單份70頁，除了主合同外，後面的每一頁上都需要簽字。

在購房人簽字前，銷售人員明確說明，根據行規和中海地產的品牌公信力，這是一份根據住建部的《商品房預售合同範本》改編且在建委備案的格式合同，不能修改，只能認可並簽字。一個多小時，購房人簽署了約350個名字。簽完合同之後，銷售人員以需拿回公司蓋章為由當即收回全部5份合同，讓李女士等購房者失去查看合同條款的機會。

公共綠地被議價出售

與李女士同處中海墅?北京世家的高層住宅業主，則認為中海地產違法為所有別墅建立圍欄圈私家小院侵佔公共綠地。

據高層業主提供的材料顯示，2017年9月28日、29日兩天的工地開放日，開發商首次正式邀請購房業主參觀了小區外部整體環境設施及房屋內部。業主發現小區公共區域、園林景觀與宣傳承諾差距較大。

其中，中海地產統一為每一戶別墅建立了圍欄，侵佔了小區內大量的公共綠地作為私家花園。

與此同時，部分別墅業主也在被開發商圍好的圍欄內將綠地改變成了硬質鋪裝或建設了一些廊架等構築物。

據大興區規委給高層業主提供的規劃圖顯示，中海墅項目匯總別墅並未包含圍欄。

中海地產代表在與業主談判過程中給出的解釋是，在規劃驗收時，為了符合報規文件，為了滿足規劃驗收標準，在小區別墅四周並沒有建立圍欄，屬於小區全體業主的公共活動區域。

然而，中海地產在取得規劃驗收許可等相關文件後，對業主的意見置若罔聞，統一為所有別墅建立圍欄，並容許默許擴建，成為現有小區現狀。

中海地產在與高層住宅維權業主交涉中，強調「現在其他同類型的項目都是在這樣做，你們業主就認倒霉。」

當業主多次提出如何解決該違法違規侵犯業主權益的問題時，中海地產態度依然強硬：「所有圍欄不能拆、裝設圍欄不能做其他賠償，針對別墅區裝設圍欄這個問題無任何可談性。」