首付50％，不是土豪就是傻……
前兩天，觀察君有一個朋友，在老家買了一套房，為了少還利息，首套房最低只要30%的首付，他居然直接付到了50%！
後來聚會的時候，說到了這個事情，我說你是不是傻，首付付到50%，瞬間手中的流動資金就少了幾十萬，而且最重要的是，房貸的利息是少了，但是實際上你的錢是多花了！
他也不明白，為什麼要還的利息少了，可是錢還多花了呢？
然後，觀察君就給他解釋，結果這個朋友聽得痛哭流涕！
其實背後的道理很簡單，只是在平時的生活中被人忽視了！
首先說一個問題：買房提高首付能不能省錢？
答案是：「可以，省得還不少，但是還有更省錢的方法！」
還房貸的三種方式
講這個之前，先普及一下房貸還款的3種方式：等額本息、等額本金、組合貸款（其實還有一種純公積金貸款的方式，但是不建議單獨使用）
等額本息（大多數人的房貸選擇）：
等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息），簡單點來說，就是每個月還的房貸是一樣的，下圖是這種貸款方式的還款走勢：
等額本金：
在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額度固定，而利息越來越少，簡單地說，就是剛開始還的多，後面還的少！
組合貸款：
就是商業貸款加公積金貸款（年利息3.25%左右）組合成的一種貸款。
但是，有兩點需要強調，
第一、這種貸款方式只適用於有公積金的朋友；
第二、公積金貸款是有限額的，以上海為例，公積金單人最多貸款60萬，家庭最多貸款120萬！
看到這裡，有些朋友說會問，只有三種還款方式，哪來的第四種？
原因就在於，在組合貸款中，公積金貸款是固定不變的，但是商業貸款的還款方式，可以選擇等額本息或者等額本金！
通常來說，這三種還款方式中，在房貸相同的情況下，還款總額從低到高：組合貸款＜等額本金＜等額本息！
本文以總還款額最高的等額本息貸款為例。
為什麼不能提高首付？
假如買100萬房產，首套房，20年期（基準利率），最低首付30%，也就是30萬，有些朋友是這麼想的，首付多拿一點錢出來，利息就可以少交一點，所以有些朋友就選擇50%的首付，是50萬。
那麼就會產生下面的結果：
首付30萬，房貸是70萬，按照等額本息，一共要還1044429.17元，利息344429.17元；
首付50萬，房貸是50萬，按照等額本息，一共要還746020.83元，利息246020.83元。
首付增加了20萬，還款總額少了30萬，還款利息少了10萬！
怎麼看都確實是少花錢了，這應該是大多數朋友的邏輯，包括前文那位觀察君的朋友！
但是這增加的20萬首付，如果用來投資，會有什麼結果！
比如說最簡單的，放在貨幣基金裡面。
貨幣基金嚴格意義上不是固定收益類產品，所以是無法算出結果的，但由於它收益穩定，也就把它當做固收來計算，目前7日年化收益穩定在4%。
大多數貨幣基金是月複利的，我們來計算一下：
200000*（1+4%/12）^240=444516.38元
如果把提高首付的那20萬放在貨幣基金里，20年之後，連本帶息一共可以獲得44萬的資金！
而你用來提高首付，只減省了30萬，中間有14萬的差距，而且，最重要的是，這還沒有算上通貨膨脹！
而且，對於會理財的朋友來說，4%的年收益只是最基礎的收益！
所以，道理就這麼簡單，買房（首套房），如果你的首付比例是50%，甚至更高，要麼是土豪，要麼就是傻……
關於房貸的三條建議：
買房首付壓的越低越好：
當然，省下來的錢不是讓你揮霍，而是讓你拿去做理財，如果你不會就直接拿去買貨幣基金就可以了！
其實，所謂的炒房就是如此，以最低比例多付幾套首付，等著暴漲然後賣掉！
貸款利率略高其實不是壞事：
中國的通貨膨脹很嚴重，這個大家都知道，過去很多年中中國的M2都是兩位數的高速增長，假設中國的實際通脹率是每年10%的話，你以6%的貸款利息從銀行借錢出來的話，那你的年實際通脹率，其實只有4%！
房貸時間拖得越長越好：
理解了第二條，其實第三條也就很好理解了，從長遠來看，通貨膨脹是一定的，所以，在自己能承受的範圍內，房貸從銀行借的錢越多、時間越久越好！
其實，觀察君很了解，受到中華民族傳統美德的熏陶，其實很多朋友是不願意欠錢不還的，尤其是欠銀行的的錢。
但是，時代在改變！
不怕負債，樂於承受良性負債，藉助槓桿，可以幫自己更快提升財富層級。
這就是富人思維。
如果你總是害怕負債，兜里有點錢就惦記著趕緊提前還貸，無債一身輕，睡覺倍踏實，那你就不是一個真正懂理財的人。
錢是有時間價值的，現錢永遠最值錢，其實，相當一部分富豪的身家，其實很大程度上就在於能從銀行借到多少錢！
金融觀察家
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