樓市調控一周年：一套房跌了100萬，但當房奴更難了

房價跌了，怎麼當房奴卻更難了？

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文：貓姐

來源：大貓財富（ID：damao-caifu）

2017年「317」是樓市的分水嶺，3.17開始，北京打響房地產調控第一炮，很快，調控政策蔓延到其他一二線等十幾個核心熱點城市，調控政策力度空前。317之前，一線城市房價暴漲，人人都以為北上廣房價只漲不跌，未來會漲更多，趕緊搶；317之後，調控越來越嚴厲，加息、開徵房產稅等消息不斷爆出，悲觀的論調逐漸佔據上風，「房價即將崩盤」的聲音不絕於耳。

「317」樓市調控過去一年，作為普通人，買房更容易了嗎？

北上廣容納不了的肉身

北京是調控最嚴厲的城市，過去一年，北京發布的樓市調控政策，密集度創下北京歷史乃至全國的記錄，一年之中，北京發布了超過30條調控措施。

從限購、限貸到限價、限售再到限商、社保滿60個月，全方位圍堵「口子」。

政策高壓之下，樓市調控效果顯著。北京的二手房房價已連續下跌9個月，有的價格較去年高點跌了20%左右，部分地區的豪宅更是直降數百萬出貨。樓市成交量也全面萎縮，下跌了一半以上。特別是在春節前夕，部分急需回籠資金的業主「清倉式」的賣房。

貓姐就有朋友在節前掛牌了剛剛滿兩年的新房，因為他創業多年，急需資金。他說：「我現在把房子賣了，將來創業成功了，買個更大的。」

不知他現在咋樣了。

調控政策不見放鬆，房產稅開徵的風聲也讓一些有多套房的家庭動了賣房的念頭。

貓姐就遇到這樣的諮詢，女生，家裡有兩套房，跟父母住一套，另一套出租。她問要不要賣掉一套？「萬一房產稅開徵了，北京房價大跌怎麼辦？」

房產稅會不會造成北京房價（商品房）大跌，目前還不知道，但商住房已經暴跌。因為317以及隨後的各種政策，商住徹底失去了市場。曾經的「神盤」北京像素密密麻麻如蜂巢的開間里，從早期投資者那「接盤」的自住業主們，真真切切是一夜間損失上百萬。

誰的錢都不是風裡刮來的，這個冬天對於商住業主來說特別冷。

房市調控後，商品房的成交量腰斬、商住的成交量同比跌幅達到91%，曾經業務忙到沒有周六日的中介們突然發現無事可做了。在成交量活躍的2016年，知名中介公司的中介獎金有上百萬的，網路上有戲言，房產中介做的也是撮合交易，比投行的還賺錢。中介的招聘更是很多名校畢業生慕名投簡歷。

但317後，慢慢的，店面「涼」了，房價是不斷下降，但來看房子的人也逐漸更少了。

「追漲殺跌，越跌越沒人買。」熬了幾個月後，有些門店熬不住，關門了；有些入行晚的中介，沒賺到錢，要麼賺到租賃部門，要麼提前回家過年了。

但最愁的還是在2016年賺到錢，然後在環京買房投資的中介。環京房價的風向標燕郊腰斬，北三縣也是量價齊跌，317之前，環京樓市火爆，一天一個價，從北京二手房買賣中賺到錢的人們，紛紛持幣過去搶購，最熱時候甚至要托關係。

一年後，有些人發現首付已經虧光了。

也有人覺得有住就行，距離北京百公里的涿州，荒蕪的土地上「長」出來的高層住宅里，經歷過一輪環京、雄安概念暴漲的人們，已經逐漸習慣了這裡的生活，深刻領悟到「房子是用來住的，不是用來炒的」。

他們有人說，「等再漲起來後，就把房子賣了，回北京買套小的。」

故鄉也快容納不了的肉身

面對高企的房價，也有人試圖再次逃離北上，回老家置業。

嚴厲調控政策下，北京、上海的房價重心不斷下移，但二線和部分三四線乃至縣城的房價卻暴漲。

貓姐的一個閨蜜2015年就想在成都買房，當時看房子，一平米一萬塊左右，閨蜜覺得貴了，猶豫了下沒買。去年再去看時候，已經漲了一倍。當然，也有便宜的，但地段並不是好地段。並且根據限購政策，成都出生但北漂的閨蜜已經沒資格在成都置業。

限購、高首付比例、二套房高利率，幾乎所有重點城市都學會了北京的調控政策。但一些城市的房價卻還在漲。

回家置業的北漂、滬漂只是一部分，真正的原因可能還是「棚改貨幣化」，直接拿到現金補償的「拆遷戶」蜂擁到售樓處，頓時到處都是熱熱鬧鬧的看房景象，熱度不斷上漲。一些縣城的房價也在一年內翻番。

貓哥的朋友說，他老家，一個國家級貧困縣，房價已經7000元一平米，而當地的人均收入不足2000元一個月。他說，再漲下去，他連老家的房子也快買不起了。

剛需怎麼辦？

樓市調控一年了，房價降了不少。然而不少剛需卻發現，買房並沒有變得容易。

一、房貸利率高，買房變相變貴了

貓姐本人就是換房族，因為孩子上學問題一直想把手裡的房子賣掉再換一套房。從去年年初看到今年年初，發現北京房價真的在降，但是買房成本卻沒有降。第一就是房貸利率大幅提高了。

近日，關於房貸利率提升的新聞綿綿不絕。

在廣東，首套房貸利率上浮20%成主流。

在深圳，光大銀行位於深圳的一家分行網點工作人員說：「我們行房貸按揭目前是在基準利率（4.9%）基礎上上浮20%，首套房與二套房執行同樣的上浮標準，算下來利率是5.88%。雖然利率較高，但是放款很快，大約一到兩周就可以放款。」

在北京，國有大行仍將首套房個人按揭貸款利率維持在上浮5%，大部分股份制商業銀行維持上浮10%，但已有部分銀行上調至上浮20%甚至更高。

在福州，首套房貸利率普遍上浮15%-20%。

在西安，11家銀行首套房貸利率上浮10%。

融360數據表示，2018年2月，全國首套房貸款平均利率5.46%，相當於基準利率1.114倍。同比2017年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升幅度22.15%。

從去年年初到現在，房貸利率走勢是這樣的：

貓姐算了一下，如果去年2月換一套500萬的房，按照先賣後買辦法，還能算做首套房，利率能在基準利率上打九折。如果貸款200萬，貸款年限25年，總還款額330萬元，月還款額11000左右。

但是現在買一套房，同樣貸款200萬，按照政策已經算第二套房了，貸款利率上浮20%，貸款年限25年，還款總額達到382萬，每月還款額達到12740元。總還款額比以前多出52萬元！

比較令人頭疼的是，房貸增了50多萬，貓姐看中的那個小區房價卻降得很少，降幅遠遠沒有50多萬元。

然而，房貸利率上漲還沒有到頭！

融360分析師認為，原本新年伊始，各家銀行貸款額度應該比較充裕，但今年各家銀行房貸利率卻紛紛上浮，貸款額度收緊，甚至暫停放貸。預測未來房貸利率仍有上浮空間。

對於個人住房貸款，央行也進行了表態。近日，央行副行長潘功勝在兩會期間答記者問這樣表示，的確，房貸利率是略有上升。但大家從稍微長一點的周期來看，它仍然處於比較低的水平。商業銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價，對住房貸款利率自主進行定價，擴大利率的浮動區間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。

貓姐還有一個擔心，就如央行副行長潘功勝所說的，貸款利率目前仍處於比較低的水平。目測今年美國還要加息三次左右，如果中國不進行加息，中美利差的優勢就會消失，結果就是資本外逃會變得更嚴重。一旦中國也進入加息通道，就不是加一次就完事了，加息是一個長期趨勢。加息過後，房貸就更不只當前這麼多了。

二、住房貸款也更難了

今年，房貸的閘門已經越關越小了。近一年來樓市調控持續高壓，監管對銀行信貸資金流向審查從嚴，涉房貸款全面整頓清理。

第一種貸款是房抵貸。最近，中信銀行宣布從3月起暫停北京地區200萬元以上個人住房抵押貸業務的消息，更是猶如一枚深水炸彈，引爆原本就氣氛緊張的房貸市場。

這是什麼意思呢？簡單來說，居民正常購房，向銀行申請房貸可以獲批，但如果想把房子抵押給銀行換錢出來，那就不行了。

該行相關人士解釋說，在「房子是用來住的，而不是用來炒的」定位下，該行調整相關業務的審批政策，確保其信貸資金真實用於個人客戶的企業經營和生活消費，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。

房抵貸一直是銀行非常喜歡的業務，安全係數一直也比較高，銀行放棄這一塊大蛋糕必定經過了仔細的考慮。

內部人士解釋稱，中信銀行新規是「表外融資規範後的結果」。

更多的銀行準備停掉「房抵貸」。

成都某銀行支行人士私下對媒體表示，關於房抵貸業務，今年Q2他們有可能停掉。他說，去年四季度其所屬分行就已經不太好批房抵貸了，房抵押的利率「原來低的時候上浮10%，現在我們基本上浮到50%才有資格出賬，現在房抵貸在我們分行能放出來就不錯啦，今年二季度以後我們可能也不會再做這個業務了。」

正常的房貸放款也非常慢。當前，各家銀行對於房貸的態度已經不同以往，審批嚴、放款慢情況層出不窮。

在廣州，一位王先生在過年前定下了一套二手房，總價238萬，本希望貸款7成，貸25年，誰知道從年前到如今，貸款卻遲遲辦不下來。到底是哪裡出了問題？

排隊放款、利率上調至基準上浮20%，王先生也表示理解接受，畢竟目前市場整體情況就這樣，但讓王先生感到無奈的是，如今不是等待放款和利率的問題，而是銀行可能直接就不接件了。

從年前到現在，王先生已前前後後分別向建行、光大、郵儲3家銀行申請貸款，其中建行、光大都是直接拒絕收件，答覆的理由是目前沒有額度，而前面的單也還沒消化完。

現在房貸為什麼又難又貴？融360分析人士這樣表示，銀行推出房貸業務必然會考慮資金成本問題，2018年銀行面臨較大的加息壓力。3月份美聯儲加息的可能性極大，我國央行也極有可能隨之用公開市場操作來調節利率，彼時銀行的資金成本會上升，需要從房貸利率等方面尋求彌補。此外，隨著「租購併舉」的房地產政策實行，租房產品的政策紅利開始顯現，各大銀行開始往租房貸款方面分流資金，這就間接削弱了購房貸款方面的供給能力。

三、剛需們到底怎麼辦？

當你辛辛苦苦攢夠了首付，以為終於可以買房子了，結果銀行不但沒錢貸給你，就算貸給你，利率也比之前高太多。這是剛需們當前的現狀，日子難過啊！

剛需們應該怎麼辦？ 貓姐有幾個建議：

第一，如果你的錢夠了首付，就買房吧。華遠地產董事長任志強曾被無數人、無數次問到：什麼時候買房合適？他最新的回答仍然是，只要你需要，什麼時候都可以買房。

第二，如果你要買房，買房之前，請先算一算你能承擔多高的房貸利率，不要光顧著眼前，而忘了後面的事。因為後面房貸利率更高是大概率事件。

第三，房貸利率上漲，盡量使用公積金貸款購房。目前北京、深圳等城市平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬，而公積金貸款北京家庭為單位最高可貸120萬，深圳家庭最高可貸90萬。可以用商貸和公積金的組合，享受到部分公積金購房利率優惠也是不錯的選擇。

說到最後，買房這件事，沒上車的人苦，上了車的也沒有多高興。只要算一算，除了房貸，你兜里還有多少存款？許多人就笑不出來了。

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