樓市最大懸劍，或倒逼出「最激動人心的改革」！

最新 03-17

中國樓市最大的懸劍是什麼？

是房地產稅嗎？當然不是，因為房地產稅未來會開徵，而且要按照評估價來徵收，基本上都確定了，懸念只是時間和具體稅率。

最大的懸劍是：你房子下面的土地，到期之後怎麼辦。

近日在兩會上，全國人大代表、清華大學法學院中國司法研究中心主任周光權提出了「關於儘快徹底解決住宅土地使用權續期問題的建議」，他建議：

1、在中央層面，由國務院國土資源管理、城鄉建設、法制等部門共同研究土地使用權到期後如何自動續期，並儘快提出成文的法律建議稿，向社會公開徵求意見，以徹底打消人民群眾的疑慮。

2、土地使用年限沒有達到最高限70年的，應當自土地出讓之日起，自動續期至70年，且無須補交出讓金差價；住宅土地使用權70年到期的，自動續期，無須再次繳納土地出讓金。

此外，周光權還建議解決關於土地續期中存在的法律衝突問題。

所謂「法律衝突」，是指「城市房地產管理法」和「物權法」在土地續期上的不同表述。

我國於1994年制定、2007年8月30日修訂並施行的《城市房地產管理法》第22條規定：

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。

而2007年3月人大通過、2007年10月1日起施行的「物權法」149條則規定：

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

這兩個法律，一個在2007年制定，一個在2007年修訂，竟然出現了顯著的矛盾，真是令人費解。有人說，法律上有「新法優於舊法」的原則，但這兩個法律的通過時間和實施時間，正好是交叉的（「物權法」通過在前，但實施在後），你很難說誰是「新法」。

不過有一點是確定的：「物權法」在法律體系中地位非常高，一般認為僅次於「憲法」，所以其地位高於「城市房地產管理法」。

在實踐中，在深圳、溫州等地開始出現了住宅用地到期的現象，因為早期批出的住宅用地，期限往往只有20到40年。對此，各地處理方式各不相同，有象徵性收費的，有準備大收一筆的。

對此，2016年11月中共中央、國務院在「關於完善產權保護制度依法保護產權的意見」中給予了明確表態：

研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

隨後，在2016年12月23日，國土部副部長王廣華在新聞發布會上正式表態，確認了在土地續期上的「兩不一正常」的做法：

1、住宅建設用地使用權期間屆滿的，權利人不需要專門提出續期申請，按照「物權法」自動續期。

2、不收取費用。在國家法律沒有規定之前，不作出任何收費的決定。

3、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》（國土資廳函〔2016〕1712號）辦理相關手續」。

可以看出，國土部的「兩不一正常」其實是個過渡性辦法，而且國土部即將撤銷（組建「自然資源部」）。如果你的房子土地使用權到期後，不動產證上的使用期限「仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期」，並加上上述的那句話，你是很難賣出合理價格的。買房人肯定不願意買來一個不太確定的東西。

所以，正如周光權所說，國家應該儘快在這個問題上有一個非常明確的說法，至少要有一個國務院的條例。當然最好是修訂《城市房地產管理法》。

但你注意到了嗎？無論是「物權法」還是國土部的「過渡辦法」，都只涉及到住宅，而不涉及到商辦物業。這意味著商辦物業具有更大的不確定性！

所以，未來「給個說法」的法律，應該涵蓋商辦物業的續期問題。

我的理解是：國家之所以遲遲沒有在土地續期問題上修訂法律，可能是想跟「房地產稅」一併解決。

眾所周知，開徵房地產稅一個最重大的法理障礙是：所有的商品房，無論是住宅和商辦物業，業主在購買房子的時候都一次性繳納了數十年的土地使用費，為什麼還要徵收其「房地產稅」？如果「土地」的稅剝離出來，只開徵「房產稅」，又無法單獨定義房價里哪些是「土地價值」，哪些是「房屋價值」。

所以，開徵「房地產稅」的時候，需要有一個大利好來對沖。給各類房屋免費續期，就是一個大利好。對「土地使用權到期後免費續期」的房屋開徵房地產稅，是不存在法理障礙的。

我的建議是，國家可以有兩個備選的改革方案：

1、小方案：不涉及土地所有權變動，對於所有土地使用權到期的房屋，都一次性給予50或者70年的使用權免費續期。免費續期的房屋開徵房地產稅，就不存在法理障礙了（但也要考慮民眾的負擔）。

2、大方案：對於土地使用權到期的房屋，不僅給予免費續期，還可以考慮將土地所有權授予私人。當然，這是一項更大膽的改革，可以在非別墅類房屋中試行，因為這類土地的所有權其實是虛擬的。但給予土地所有權的心理感受是不同的，居民的「獲得感」會更強，有利於刺激國民創造財富、擁有財富的願望。當然，這類房屋未來開徵房地產稅也不存在法理障礙。

對於土地私有化，很多人比較敏感。其實他們不知道，中國在「憲法」層面上明確土地國有、集體所有，是1982年。1982年之前，在憲法法理上，中國都是土地私有化的。

比如1954年憲法第八條規定：國家依法保護農民的土地所有權和其他生產資料所有權。

第十一條規定：國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權。

第九十條規定：中華人民共和國公民的住宅不受侵犯……中華人民共和國公民有居住和遷徙的自由。

至於1975年和1978年憲法里，對於土地的表述只是：

礦藏，水流，國有的森林、荒地和其他海陸資源，都屬於全民所有。（注意，這句話里沒有提到土地）

國家可以依照法律規定的條件，對土地實行徵購、徵用或者收歸國有。（沒有提及被徵購、徵用之前的土地屬於誰）

直到1982年憲法，才規定：

城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。

礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬於國家所有，即全民所有；由法律規定屬於集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

筆者並不認為，在當前條件下中國應該全面施行土地私有制。因為農村的情況比較複雜，農民在城鎮化過程中，需要土地、宅基地作為其「補充社會保險」。至於城市建設用地，其實已經虛擬化。比如你住一個高層小區，即便是土地私有化，你也找不出哪塊土地是你的，那只是一個概念而已。

但這個概念如果放在國家那邊（土地國有），就是開徵房地產稅的障礙；放在私人這邊，則是創造財富的極大激勵！