基牆的裂縫和瑕疵

很多人一看見房屋裂縫就皺眉頭，認為房子有問題。其實不然。下面，我來普及一下這方面的知識。

幾乎所有的房子都有裂縫，而75%的裂縫發生在外門和窗戶上。裂縫主要分四大類：

1.收縮型裂縫（Shrinkage cracks）：

這是在水泥澆制干透過程中形成的裂縫。這裡，我有必要講一講行內的常識，澆灌後的水泥會根據環境溫度不同一般在一、二天內成型，但要在7天達到70%左右的設計強度，要28天才能達到100%的強度。期間，如何保持溫度和濕度決定了這塊水泥的施工質量。大家猜一猜，水泥完全穩定要多長時間？相信不，答案是20年。

收縮型裂縫特徵一般小於1/8」英寸，基本上在第一年出現，通常為豎縫或對角縫，如在牆上不會穿過上面和穿透基牆底部，也不會在其它地方出現相對應的裂縫。有時候，我們會看到水泥牆上有一條筆直的縫，這叫控制縫（control joints），用來抑制其它縫的產生，跟水泥路面的直縫差不多。收縮型裂縫對結構沒影響。

2.沉降型裂縫（Settling cracks）：

如果房子各部分下沉幅度不一樣，就會形成沉降型裂縫。房子整體的下沉不會造成裂縫，但如果幅度過大，進戶燃氣管、水管、進戶電線和電管或電纜可能會斷裂。

造成沉降型裂縫的原因有基牆底座太小，損壞或缺失；土壤的問題；房子負荷過重。輕微的沉降型裂縫一般不會造成結構的問題，但裂縫可能導致地下室漏水，這裡我們需要做的僅僅是補漏就足夠了。然而，嚴重的沉降會造成結構的問題，這時候我們就要請專業公司來取樣本，測量基牆底座（footing）下面幾尺深的土壤性質，由此決定修理方案，如在基牆底座（footing）下面直接注入水泥漿；或在下面安裝支撐螺旋錨；或用混凝土樁等方法，目的是防止結構基牆的進一步下沉。順便說一下，裂縫是否結構問題是個非常專業的問題，需要由深厚建築背景的驗房師或結構工程師來分析、計算和判斷，不是一件容易的事情。

3.抬舉型裂縫（Heaving cracks）：

原因可細分為四種：1、凍脹抬舉(Frost heave)。2、凍附抬舉(Adfreezing)。3、膨脹土（Expansive soil）。4、靜水壓力（Hydrostatic pressure）。大家可以看到，這四種都跟水有關。所以說，水是房子最大的敵人。大部分輕微抬舉型裂縫僅是影響外觀而已，不漏水。但稍重的後果是漏水損壞，而最嚴重的會對結構有影響。驗過很多房子的驗房師都知道，走出式地下室(walkout basement)會有這方面的問題，特別在施工質量沒到位的走出式結構上。因為隨著這裡挖深，霜凍線也下降了，這需要做很多工作去防止霜凍。

預防抬舉型裂縫其實不難，我們要做的是避免讓水積在房屋周圍。這裡，我順便說一些簡單的房屋維護知識：1、房子周圍地勢要由高到低往外傾斜，這樣讓地表水往外流。2、屋檐下來的落水管要排到離牆3-6尺以外，越遠越好。3、屋檐上的排水溝要定期清理，每年最好1-2次，以防堵塞。4、牆基周圍最好不要種植物，包括樹，它們會吸住大量水份。以上所做的這些，目的是不讓水停留在房屋周圍。如果周圍無水，就不存在霜凍的問題了。如果你所處的地區地下水位過高，那麼地下室必須安裝排污水泵，並且最好還留一個備用。另外，多倫多的霜凍線在地下4-5尺深。所以，即使在冬天無人居住，地下室也不能關掉暖氣。以上這些措施可以有效地防止我們的房屋被霜凍所破壞。

4.水平衝力裂縫（Horizontal force cracks）：

這些裂縫經常導致結構問題。一般原則，橫向裂縫比豎向和對角裂縫要嚴重。水平衝力裂縫有以下原因造成：1、凍脹和凍附。2、潮濕土。3、在房子側的車子重量。4、膨脹土。5、樹根。6、碰撞損壞。後果是外觀問題，漏水或結構問題。側向推力不光造成水平裂縫，有時會形成豎向裂縫，同時伴隨著基牆的傾斜、切斷、歪曲和變形，所以對結構造成很大的影響。

如果結構不穩定了，我們就需要去加固它，方法有在室內或室外採用水泥扶牆、壁柱、木頭或鋼樑、姐妹牆、螺旋錨等，這裡就不一一詳述了。

以上介紹了裂縫的知識，希望對大家有所幫助。除了裂縫，房屋牆基上還有幾種瑕疵:1、筆直的控制縫（control joints），在上面已介紹過。2、冷接縫（cold joints），它是由於水泥基牆分先後兩次澆灌引起的。3、蜂窩狀（honeycombing），這是因為澆灌時水泥攪拌不均勻造成的。4、拉杆孔（tie rod holes）,這是由於工藝原因，澆灌水泥和拆裝拉杆後，補上水泥的孔洞。5、設備穿孔（holes fromequipment installation）,包括進水管穿孔、進戶電纜穿孔、進戶燃氣管穿孔等。

上面提到的瑕疵一般對結構無影響，但有時會造成地下室漏水。這會在下一篇「地下室漏水」中詳細介紹。

作者

旺宇驗房Sam(老汪)，資深、註冊、專業驗房師，深厚的工程師背景，豐富驗房和建築經驗，是安省唯一擁有機，電，氣加國專業牌照的驗房師。

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